수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
최근 주택담보대출 제한으로 인해서
계약 전에 잔금을 제대로 치를 수 있을지
걱정하고 고민되는 분들도 많으실 것 같습니다.
시장 상황에 따라서 유동적으로 변하는 것이기는 하나
대출 총량 규제에 따라서, 은행 별로도 상황이 다른 탓에
은행 전임이 꼭 필수인 시기가 되었는데요,
오늘은 대출 관련해서 확인할 때 꼭 놓치지 말아야 할
방공제에 대해서 같이 알려드리고자 합니다.
대출은 소득이랑 LTV만 보는거 아닌가요?
대출 받을 때, 제일 먼저 생각하시는 게
결국 내가 받을 수 있는 집값대비 총 얼마나 (LTV) 대출이 되는지
그게 내 소득 한도 ( DSR ) 을 넘지는 않는지 이실텐데요,
최근 대출 한도에서 하나 더 고려해야할 사항이 늘었습니다.
바로 방공제입니다.
방공제는 특히나 규제 지역 상관없이 적용되고 있어,
많은 분들이 놓치시거나 잘 모르는 경우도 있는데요,
도대체 방공제가 어떤 것이고, 어떻게 적용되는지
같이 알아보겠습니다.
방공제는, 언제부터 어떻게 적용된건가요?
Q. 방공제는 어떤 것인가요?
방공제는 사실 과거부터 있었던 제도로,
주택이 경매에 넘어갈 경우 기존의 임차인의 권리를 보호하기 위해서
세입자에게 돌려줘야 하는 최소한의 보증금을 보장해주고 있습니다.
은행에서는 나중에 이 보증금이 먼저 변제될 수 있는 리스크를 감안해서
대출 시에 ‘ 방공제’를 진행하게 되는데요,
기존의 은행에서는 MCI,MCG등의 보증보험에 가입해서 이런 리스크를 헷지하고
방공제 적용없이 LTV를 채워서 대출 받을 수 있었던 것입니다.
Q. 근데 왜 지금부터 적용된 것일까요?
최근 정부의 대출 긴축 기조에 맞춰서, 은행들이 대출 총량을 줄이기 위해서
보증보험 가입해서 방공제를 제외하던 것 마저 제외하기 시작하면서
수도권부터, 광역시, 기타 지역까지 방공제 적용이 확대되기 시작했습니다.
Q.방공제 얼마나 차감되는건가요?
차감되는 금액은 담보 주택이 어디에 위치하냐에 따라서 다른데요
각 지역별 금액은 다음과 같습니다.
이 금액만큼이 결국 LTV, DSR을 고려한 대출 가능액에서 추가로 차감되어서
대출이 가능한 것입니다.
지역 | 방공제 차감액 |
서울 | 5,500만원 차감 |
과밀억제권( 인천,경기 주요도시) | 4,800만원 차감 |
광역시 등 | 2,800만원 차감 |
기타 지역 | 2,500만원 차감 |
계약 전, 대출 알아볼 때 이것만은 꼭 체크해보세요.
이미 계약 전에 대출 상담을 받았더라도,
혹시 놓친 부분이 있는지 다음 체크리스트를 확인해보세요!
1️⃣방공제 필수 차감을 기본값으로 두고도 충분히 예산이 되는지
- 내가 사려는 집이 있는 곳의 방공제 금액만큼 대출이 덜 나온다고 계산해도
- 충분히 예산이 되는지 확인해보고, 자금 계획을 세워야 안전합니다.
2️⃣은행별 대출 한도 확인하기
- 현재 주택 담보 대출 한도가 은행별로도 상이하게 적용되고 있어
- 꼭 한두군데만 알아보는 것이 아니라, 최대한 여러 곳의 은행에
- 내가 실행하고자 하는 대출 금액, 기간에 맞춰서 한도가 나오는지 확인이 필요합니다.
3️⃣정책 대출도 방공제 여부를 꼭 확인해보세요
- 디딤돌 대출과 같은 정책 대출도 기존과 달리 방공제 적용이 되는 경우가 있어
- 사전 확인 후, 보수적으로 자금 계획을 세우고 진행하시는 것을 추천 드립니다.
갑작스러운 대출 규제에 여러 규제까지
마음이 힘들고 어려우시겠지만
꼭 미리 대출 가능한 금액과 조건을 확인하셔서
내 집 마련 계약까지 무사히 마치실 수 있기를 응원하겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
