5년차 투자자는 수도권 공급 파트에 '이것'을 씁니다. [제이씨하]

안녕하세요.

행복한 투자자 제이씨하입니다.

지난 글에서는 현재 시장에서 비교평가보다 왜 실수요 관점에서 봐야하는지 그리고 실수요 관점에서 지역을 본다는게 어떤 의미인지 마포구의 사례로 알아봤습니다.

• 1탄 : S등급 입지가 B등급보다 싸다? 지금 비교평가가 안 맞는 이유
• 2탄 : 실수요자의 관점에서 임장보고서를 작성하는방법

오늘은 많은 분들이 어려워하면서도 중요하게 생각하시는 공급 파트에 대해 수도권 시장에서는 어떻게 보면 좋을지 말씀드리도록 하겠습니다. 

💡아래 내용은 수도권 기준이고 지방에는 일부 내용이 적합하지 않을 수 있습니다.

공급물량과 그래프

보통 공급은 임장 지역과 주변 지역에 대해

1. 현재와 미래의 공급물량
2. 과거 공급물량과 매매/전세 그래프

이 2가지 정보를 고민하며 리스크를 판단하고 투자기회를 찾는 방향으로 많은 분들이 작성합니다.

예를 들면 아래와 같은 관점이겠죠. 

• 동대문구 이문/휘경에 공급이 많으니 구축 전세가 너무 리스크하지 않을까?
• 상대적으로 공급이 적은 서대문구가 전세가가 먼저 회복되며 투자금이 줄어들지 않을까?

(수도권을 이제 막 공부하기 시작했던 23~24년의 씨하 생각…)

하지만 지난 과거 그래프와 공급물량을 비교해보면 이해가지 않는 부분들이 많습니다.

• 17~22년까지 꾸준히 공급은 많았지만, 매매/전세 모두 상승했습니다.
• 공급에 큰 변화는 없지만 23년에는 매매/전세 모두 폭락했습니다.
• 그리고 24년에는 또 전세보다 매매가 빠르게 상승합니다.

공급물량 그래프만 놓고 보면, 이 3가지 흐름 중 어느 것 하나도 제대로 설명이 되지 않습니다.

공급이 꾸준했던 시기에 왜 함께 올랐고, 

공급이 줄지도 않았는데 왜 갑자기 폭락했으며, 

왜 전세보다 매매가 먼저 뛰기 시작했을까요?

이렇듯 서울 수도권은 공급 뿐만 아니라,

정부정책, 심리, 규제, 가격 흐름 등 다양한 변수에 영향을 받게됩니다.

숫자보다 먼저 봐야 할 것, 정책과 심리

현재 시장의 핵심 키워드는 규제와 실수요입니다. 

그리고 상승장이 지속되면서 수도권의 주요 지역들은 대부분 토지거래허가구역(토허제)으로 묶여버린 상황입니다. 

투자자 진입의 원천 차단

토허제 지역은 전세 레버리지 투자가 불가능합니다. 즉, 전세를 끼고 집을 사서 시장에 전세 매물(공급)을 공급해주던 투자자들의 손발이 묶인 것입니다. 전세 매물이 마를 수밖에 없는 원인 중 하나 입니다.

임대차 3법과 기회비용

정부의 다주택자 규제까지 겹치면서 집주인들의 계산기가 바빠졌습니다. 계약갱신청구권으로 인해 한 번 전세를 주면 4년(2+2년) 동안 시세대로 올리지 못하고 묶여야 합니다. 그리고 토허제로 인해 매도도 쉽지 않게 됩니다. 혜택은 없는데 리스크만 커지니, 집주인들은 차라리 전세로 돌리기보다 지금 타이밍에 매도하는 게 이득이라고 판단하게 됩니다.

결국 당분간 절대적인 공급이 없는 상황에서 시장에 전세 매물이 원할하게 나올 수 없는 구조가 만들어져 있습니다. 

여러분이 임장보고서에 남겨야 할 것

수도권을 볼 때는 공급물량와 그래프에서 그치지 말고, 집주인과 세입자들의 선택에 영향을 주는 정부정책, 규제, 심리 등 다양한 변수들을 함께 기록해두는 과정이 필요합니다.

지난 글에서 소개해 드린 광명 도덕파크타운(구축 21평)과 향동 중흥S클래스(신축 35평)의 사례도 마찬가지입니다. 지금 시장에 처음 진입하는 초보 투자자들은 단순히 현재 가격만 보고 광명이 무조건 더 좋은 곳이구나!라고 오해하지 않을까요? 입지의 차이보다는, 규제와 대출 가이드라인, 그리고 당시 사람들의 심리가 복합적으로 만들어낸 결과물인데 말이죠.

현장의 이 미묘한 온도 차이와 분위기를 생생하게 기억하고 있어야만, 시간이 흐른 뒤 복기했을 때 왜 이런 왜곡된 가격이 만들어졌는지 알 수 있습니다. 

그동안 제가 기록해둔 장표도 함께 공유드릴게요. 

(자모님 강의를 BM해서 계속 기록해오고 있습니다)

26년부터는 여러분이 한번 채워보시기 바랍니다 ㅎㅎ 

마지막으로 드리고 싶은 말

우리가 임보를 쓰고 발품을 파는 이 모든 고단한 과정은, 결국 지금 투자자로서 시장의 최전선에 서 있기에 느낄 수 있는 값진 경험이자 자산입니다. 하지만 이러한 감각과 정보는 시장 밖으로 한 걸음만 멀어져도 거짓말처럼 신기루처럼 사라집니다. 

당장 투자가 어렵고 개인의 상황이 어려워 임장/임보를 잠시 내려놓더라도 결코 시장을 흘려보내지 마세요.

정규강의든, 자실든, 독서모임이든 아주 작은 연결고리라도 만들어 환경안에서 소중한 동료들과 함께 투자공부의 끈을 꾸준하게 이어가시면 좋겠습니다.

시장을 떠나 모든걸 내려놓는 '잃어버린 N년'을 절대로 만들지 않으시면 좋겠습니다. 

훗날 진짜 기회의 순간이 눈앞에 찾아왔을 때, 현재의 시간들이 결국 여러분의 발목을 붙잡을 수도 있습니다.

여러분의 비전보드 목표 달성을 응원드리며, 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.