안녕하세요.
행복한 투자자 제이씨하입니다.
앞선 글을 통해 비교평가 보다 실수요자의 관점에서
고민이 필요하다고 말씀드렸는데요,
S등급 입지가 B등급보다 싸다? 지금 비교평가가 안 맞는 이유
어떤 사람들이, 왜 이 지역을 선택해서 살아가고 있는가?
임장보고서를 어느 정도라도 써보신 분들이라면,
데이터 기반의 입지평가를 넘어서
그 지역에 사는 사람들의 삶까지 고민해보시면 좋겠습니다.
오늘은 대표적인 상급지이자 워너비 지역인 '마포구'를 예시로,
임장보고서 목차를 따라 한번 작성해보겠습니다.
📌 목차
개요 ➔ 인구 ➔ 소득 ➔ 직장 ➔ 교통 ➔ 학군 ➔ 환경
짝을 찾는 소개팅처럼, 지역의 첫인상(개요)
여러분이 소개팅을 한다고 생각해보세요.
내 짝이 될 상대방의 신상정보, 궁금하지 않으신가요?
개요는 결국 지역의 궁금한 점을 알아가는 첫 인상입니다.
본격적인 입지분석에 들어가기 전에 핵심 키워드만 쏙쏙 뽑아
머릿속에 지역을 상상하시면 됩니다.
나무위키를 보면 이러한 키워드가 눈에 들어오네요.
#2/5호선 #공덕역(4개 노선 환승) #아현뉴타운 #상암DMC
이 키워드들만 봐도 마포구가 가진 교통의 편리함과
쾌적한 신축 주거지의 이미지가 그려지지 않으시나요?
이 이미지를 가지고 인구로 넘어갑니다.
어떤 사람들이 살고 싶어 할까? (인구)
'마용성광'의 핵심 축인 마포구는
갈아타기를 원하는 많은 이들의 워너비 지역입니다.
그렇다면 이곳에 실제로 진입하는 사람들은 누구일까요?
- 가족 단위의 4050 세대
- 마포구의 매매가를 감당할 수 있는 탄탄한 소득 수준을 갖춘, 아이를 키우는 가족 단위의 실거주층
이러한 생각을 가지고 인구 데이터를 살펴봅니다.
마포구에서 인구수가 많고 세대당 인구수가 많은 곳은
아현동, 용강동, 상암동 3곳이 눈에 들어오네요.
아현/용강은 교통과 뉴타운이, 상암에는 DMC가 있습니다.
무작정 인구 데이터를 바라보기보다는,
마포구에 어떤 사람들이 살 것 같은지 미리 고민해보시면
숫자가 조금 더 의미 있게 다가올 거예요.
통계청 평균 연봉의 함정 (소득)
마포구 평균 연봉은 약 5천만 원 수준으로 나옵니다.
뭔가 많은 듯하면서도, 마포의 위상을 생각하면 조금 낮네요.
이럴 때 월 500만원 이상 고소득 비율까지 들여다보게 되는데,
사실 우리는 이미 정답을 대략알고 있습니다.
여의도 금융권과 종로/중구 대기업에서 일하며
마포에 거주하시는 분들의 연봉이
결코 5,000만원 수준은 아니라는 것을요…
어림잡아 각각 연봉 1억인 맞벌이 부부들도 많지 않을까?
하는 상상을 해보며 다음으로 넘어갑니다.
5호선이 더 대접받는 이유 (직장/교통)
마포구의 지리적 위치를 넓게 펼쳐보면, 마포는 서울의 서쪽에 치우쳐 있어 여의도(YBD)와 종로·중구(CBD)에 매우 인접해 있는 반면, 강남(GBD)과는 거리가 제법 멉니다. 자체적으로도 상암DMC, 공덕, 합정 등의 훌륭한 직장 수요층을 보유하고 있죠. 5호선을 통해 마곡 출퇴근도 고려해볼 수 있습니다.
마포구와 인접한 주요 직장과 교통을 연결해서 생각해볼게요.
강남 출퇴근러 vs 여의도/종로 출퇴근러
마포구 거주민들의 상당수는 여의도와 도심권 직장인입니다.
2호선 vs 5호선
2호선은 누가 뭐래도 서울의 1등 노선입니다. 하지만 마포구 실수요자들에게는 5호선의 가치가 훨씬 더 높을 수 있습니다. 환승 없이 여의도역과 광화문역으로 곧장 꽂아주는 5호선이야말로 이들에게 가장 소중한 노선이기 때문입니다.
일반적인 입지 공식만 대입하기 보다는, 마포구민의 실제 출퇴근 동선을 고려하며 거주민들에게 어떤 노선이 중요한지 고민해보시는 과정이 중요합니다. 그리고 이건 생활권 별로도 달라질 수 있습니다.
대기업 맞벌이 부부에게 중요한 것(학군,환경)
직장과 교통 해결로 출퇴근 스트레스를 줄인 마포의 고소득 맞벌이 부부들. 이들이 삶의 안정기에 접어들며 직면하게 되는 다음 고민은 학군과 거주 환경입니다.
1. 학군에 집착하는 부모의 심리
대기업이나 전문직에 종사하는 이들은 스스로 공부를 통해 성공의 기회를 얻었던 경험이 있습니다. 먹고사는 문제가 해결된 이들이 자녀 교육에 지대한 관심을 갖는 것은 당연한 수순입니다. (이러한 심리 목동과도 연결됩니다)
2. 끼리끼리 모이고 싶은 마음
나와 비슷한 소득 수준, 비슷한 교육 철학을 가진 이웃들과 커뮤니티를 형성하고 싶어 합니다.
3. 정주 여건의 완성
아이가 초·중·고를 마칠 때까지 안정적으로 거주할 수 있는 환경에, 한강 프리미엄이라는 특별한 환경 요소가 더해진 곳을 갈망합니다.
이러한 선호 요소들을 모두 갖춘 곳이,
결국 우리가 처음 봤던 아현동, 용강동, 상암동입니다.
💡요약해 볼까요? 마포구의 진짜 모습
- 주요 거주층: 여의도(YBD)와 종로/중구(CBD)로 출퇴근하는 고소득 전문직 및 대기업 맞벌이 부부
- 핵심 교통: 자차 이용 편의성은 물론, 환승 없이 주요 업무지구로 연결되는 5호선의 선호도
- 거주 선택 기준: 출퇴근 편리함을 기본으로 장착한 채, 아이를 안전하게 키울 수 있는 학군과 한강 중심의 쾌적한 환경(아현, 용강 등)에 아낌없이 지갑을 여는 구조
물론 마포구 안에서도 생활권마다 세부 특징은 다를 수 있지만 적어도 마포를 이끄는 대표 생활권인 아현과 용강은 이러한 모습을 공유하고 있습니다. 학군에 대한 관심도 많다보니 서울에서 전세가가 높은 특징도 가지게 됩니다.
마포구에는 어떤 사람들이 살까?
라는 고민을 바탕으로 여기까지 입지분석을 작성해봤는데요.
- 어떤 사람들이 살고, 무엇을 중요하게 생각하는지
- 대출 규제속에서도 사람들이 먼저 관심을 가지는 단지는 어떤 특징을 가지는지
- 2호선 역세권 신축보다 마래푸가 왜 더 높은 선호도를 가지는지 등
단순히 가격만 봤을 때는 알 수 없었던 정보들을 알게됩니다.
제가 여러분께 꼭 드리고 싶은 말씀은, 임장보고서에서 입지분석을 작성하실 때 텍스트와 숫자 표를 채워 넣는 데 급급하지 마시라는 것입니다.
사람에 대한 이해가 먼저에요.
데이터를 기계적으로 해석하기 전에, "내가 이 소득을 가진 신혼부부라면?", “내가 마포구에 사는 40대 가장이라면?” 이라는 가상의 인물을 대입해 끊임없이 질문을 던져보세요.
가격은 그 다음입니다.
사람에 대한 공감과 입지 가치에 대한 깊은 이해가 선행되어야, 비로소 가치와 가격을 연결했을 때 흔들리지 않는 비교평가와 올바른 투자 의사결정을 내릴 수 있습니다.
임보 고민이 있는 분들에게 작은 도움이 되기를 바라며, 다음번에는 수도권 시장에서 공급을 어떻게 보면 좋을지 찾아뵙겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
