Twin View 2화 | 규제지역이 늘어난 지금, 왜 부천을 봐야 할까? [골드트윈]

안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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지역과 시장을 함께 살펴보고, 같이 고민해보는 Twin View 두 번째 이야기는 부천입니다.
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최근 동탄과 기흥, 구리가 규제지역으로 지정되면서 시장의 시선이 빠르게 움직이고 있습니다. 규제지역을 피해 다른 선택지를 찾는 수요가 늘었고, 그 과정에서 자주 언급되는 곳 중 하나가 부천입니다. 서울과 맞닿아 있으면서도 아직 접근 가능한 가격대의 아파트가 남아 있기 때문입니다.
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투자자들은 규제를 덜 받는 지역을 찾고 있고, 실거주자들도 주변 규제지역의 가격이 오르면 부천이 반사이익을 받을 수 있다고 생각합니다. 하지만 비규제란 이유만으로 가격이 오르지는 않습니다. 잠시 관심이 몰릴 수는 있어도 그 관심이 실제 거래와 가격으로 이어지려면, 사람들이 계속 살고 싶어 하는 이유가 있어야 합니다.
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그렇다면 부천은 비규제지역이라서 잠시 주목받는 곳일까요? 아니면 규제 여부와 관계없이 사람들이 선택할 만한 가치를 이미 갖춘 지역일까요?
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오늘은 부천을 처음 공부하는 분들이 지역의 큰 그림을 잡을 수 있도록 생활권과 교통, 가격 차이가 생기는 이유를 함께 살펴보겠습니다.

부천, 어디부터 봐야 할까

부천은 서울 서부와 인천 사이에 자리 잡고 있습니다. 동쪽으로는 강서구와 양천구, 구로구가 가깝고 서쪽으로는 인천과 이어집니다. 지도에서 보면 크지 않은 도시처럼 보이지만, 실제로 가보면 생활권마다 분위기와 주거환경이 꽤 다릅니다.
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처음부터 모든 동과 단지를 외우려고 하기보다 크게 네 개의 생활권으로 나눠보면 이해하기가 한결 쉽습니다.

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7호선을 중심으로 한 중동과 상동은 부천시청과 백화점, 학원가, 중앙공원과 상동호수공원 등 주요 생활 인프라가 모여 있는 부천의 핵심 생활권입니다. 1호선 중심의 송내역과 중동역 주변은 서울 도심과 구로 방향으로 출퇴근하기 좋고, 중동과 상동보다 상대적으로 낮은 가격에 아파트를 선택할 수 있습니다.
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소사와 옥길은 비교적 새 아파트가 많아 구축이 많은 부천에서 신축을 원하는 실거주자들이 함께 비교하는 곳입니다. 오정과 대장 일대는 지금의 생활환경보다 대장지구와 새로운 교통망이 현실화됐을 때 지역이 어떻게 달라질지가 더 중요한 곳입니다.
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부천을 처음 공부할 때는 중·상동, 송내·부천역, 소사·옥길, 오정·대장으로 나눠서 보면 전체적인 구조가 조금씩 보이기 시작합니다. 같은 부천 안에서도 사람들이 선택하는 이유가 다르기 때문에 생활권의 특징을 먼저 알아야 단지의 가격도 제대로 비교할 수 있습니다.
 

같은 부천이어도 출퇴근 목적지가 다릅니다

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부천은 1호선과 7호선을 이용할 수 있습니다. 노선만 보면 서울 접근성이 꽤 괜찮아 보이지만, 실제 출퇴근 경로를 대입해보면 같은 부천 안에서도 어느 노선을 이용하느냐에 따라 체감하는 교통이 달라집니다.

1호선을 이용하면 구로와 서울역, 시청 등 서울 도심 방향으로 이동하기 좋습니다. 송내역과 부천역 주변에 오래된 아파트가 많아도 꾸준히 사람들이 찾는 이유 중 하나입니다. 7호선은 가산디지털단지와 강남권으로 이어집니다. 중동과 상동이 부천 안에서 높은 선호도를 유지하는 데에는 잘 갖춰진 생활환경뿐 아니라 7호선을 통한 업무지구 접근성도 영향을 주고 있습니다.
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송내역의 1호선이 더 편한 사람도 있고, 중동과 상동의 7호선이 더 유리한 사람도 있습니다. 어느 노선이 무조건 좋다고 보기보다 역까지 걸리는 시간과 환승 횟수, 실제 출퇴근 목적지를 함께 확인해야 합니다.
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부천의 교통은 서울과 얼마나 가까운지가 아니라, 내가 다니는 업무지구까지 얼마나 편하게 갈 수 있는지로 봐야 했습니다.

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중동과 상동이 부천의 기준이 되는 이유

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부천에서 선호 생활권을 이야기하면 중동과 상동이 가장 먼저 나옵니다. 두 곳 모두 7호선과 백화점, 대형 상권을 이용할 수 있지만 실제 선호도를 살펴보면 상동이 조금 더 앞서는 모습을 보입니다.

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상동은 계획적으로 조성된 균질한 택지 위에 대단지 아파트와 학교, 학원가가 모여 있습니다. 주거지와 상권이 비교적 잘 구분돼 있고, 지역 내에서 선호하는 학교와 학원가를 갖추고 있어 아이를 키우는 가정이 많이 찾는 생활권입니다.

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상동호수공원과 백화점, 대형 쇼핑시설, 학원까지 가까워 교육과 주거환경, 생활 편의를 고르게 누릴 수 있다는 점도 강점입니다. 단순히 상권이 크고 화려해서가 아니라, 부천 안에서 학군지를 찾는 수요가 상동으로 모이는 이유가 분명했습니다.

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중동은 부천시청과 중앙공원, 백화점, 대형마트 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 특히 신중동역과 부천시청역 주변의 신축 주상복합은 부천중앙공원이라는 환경과 7호선 역세권, 신축 상품성을 함께 갖추고 있어 높은 선호를 받습니다.

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다만 신축 주상복합을 제외하고 비슷한 연식의 구축 아파트끼리 비교하면 상동의 선호도가 더 높게 나타납니다. 건물의 연식과 상품성을 걷어내고 생활권과 땅의 가치만 놓고 봤을 때, 균질한 주거환경과 학군을 갖춘 상동에 사람들이 더 많은 가치를 두고 있는 것으로 보입니다.

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결국 중동과 상동은 부천에서 좋은 생활권이 갖춰야 할 조건을 가장 잘 보여주는 지역입니다. 다른 생활권을 살펴볼 때도 두 곳과 비교해보면 학군과 교통, 주거환경, 단지 상품성이 현재 가격에 어떻게 반영돼 있는지 이해하기가 쉬워집니다.

서울과 가까운데 왜 가격은 낮을까

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부천을 보면 한 가지 의문이 생깁니다. 서울과 가깝고 교통도 나쁘지 않은데, 왜 가격은 다른 서울 인접 지역보다 상대적으로 낮을까요?

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중동과 상동의 생활권은 이미 완성돼 있습니다. 넓은 도로와 공원, 학교, 상권이 잘 갖춰져 있어 생활하는 데 큰 불편이 없지만, 그 안에 있는 아파트 상당수는 1990년대에 입주했습니다.
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복도식 구조와 부족한 주차공간, 오래된 외관과 커뮤니티 시설은 최근 신축 아파트와 비교했을 때 아쉬움으로 남습니다. 송내와 부천역 주변으로 가면 오래된 아파트와 주택가가 섞여 있고, 중동과 상동에 비해 주거환경이 덜 정돈된 곳도 있습니다.
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생활권은 이미 완성돼 있지만, 주거 상품은 오래됐습니다. 저는 이 차이가 부천의 가격을 이해하는 중요한 단서라고 생각합니다.
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사람들이 좋아하는 공원과 상권, 학교는 이미 갖춰져 있지만 그것을 누리는 아파트의 연식과 상품성 때문에 가격이 할인된 면이 있습니다. 그래서 같은 생활권 안에서도 역까지의 거리, 계단식인지 복도식인지, 큰길을 건너지 않고 학교에 갈 수 있는지, 주차환경은 어떤지에 따라 비슷한 연식의 단지도 다르게 평가받습니다.

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전세가격을 함께 보면 사람들이 부천을 선택하는 이유가 조금 더 분명하게 보입니다. 중동과 상동은 구축 아파트가 많아도 백화점과 마트, 공원, 학교와 학원가를 편리하게 이용할 수 있어 전세 수요가 꾸준히 이어지는 편입니다.

상동에서 선호하는 구축의 전세가격이 6.5억 수준에 거래되고 있으며, 현재 서울 4급지 관악구, 동대문구, 강서구 등에서 선호하는 단지들의 전세가와도 같은 수준인 것을 알 수 있습니다.ㅤ

전세가는 실거주 가치라고 말합니다. 그만큼 사람들이 거주하기에 가치가 높은 지역이지만, 겉으로 보이는 아파트 외관이 오래됐었기에 오히려 제 가치를 알아보지 못할 수도 있습니다. 아파트가 오래되었다고 사람들이 누리는 생활환경까지 함께 낡는 것은 아닙니다.

따라서 단순히 비규제지역이라고 투자금이 적게든다고가 아니라, 사람들이 왜 그 전세가격을 지불하는지 실거주 가치를 살펴보고 저평가 되었다면 기회를 잡아보는 것을 추천드립니다.

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비규제지역이라고 모두 오르지 않습니다

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규제지역이 늘어나면 비규제지역으로 관심이 쏠리는 것은 자연스럽습니다. 규제지역보다 자금 계획을 세우기 수월하고, 이미 가격이 많이 오른 곳을 대신할 다른 선택지를 찾는 수요가 움직일 수 있기 때문입니다.
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하지만 잠시 투자자들의 관심이 몰리는 것과 그 가격을 실거주자가 받아주는 것은 다른 문제입니다. 출퇴근이 불편하거나 생활환경이 부족한 곳은 시장 상황이 바뀌면 관심이 빠르게 줄어들 수 있습니다.
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부천은 서울과 맞닿아 있고 1호선과 7호선을 이용할 수 있습니다. 중동과 상동에는 이미 완성된 생활환경도 갖춰져 있습니다. 앞으로 좋아질 것이라는 기대만 있는 곳이 아니라, 지금도 사람들이 거주하는 이유가 있는 지역입니다.
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그렇다고 부천의 모든 생활권과 단지가 같은 반사이익을 받는 것은 아닙니다. 역과의 거리, 생활환경, 단지의 상품성, 현재 가격에 따라 시장의 반응은 다르게 나타날 수밖에 없습니다.

실제로 25년 10월 처음으로 규제가 발표된 이후, 비규제 지역으로 수혜를 받았던 지역인 기흥, 구리, 동탄에서도 거의 오르지 않은 단지들도 있습니다. 하지만 이런 단지들도 지역내 선호 단지들이 오르면서 새롭게 규제지역으로 지정되다보니 더욱 상승이 어려워졌습니다.

비규제지역이라는 점은 부천에 관심을 갖게 만드는 계기가 될 수 있습니다. 하지만 실제 투자는 사람들이 계속 살고 싶어 하는 생활권인지, 그 가치에 비해 현재 가격이 적절한지가 중요하다고 생각합니다.

부천을 처음 공부한다면 모든 생활권과 단지를 한꺼번에 외우지 않아도 됩니다. 어느 노선을 이용하는지, 사람들이 선호하는 생활권인지, 현재 가격에 단지의 장단점이 얼마나 반영됐는지를 먼저 살펴보세요.
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가격이 낮은 이유가 분명하고 앞으로도 개선되기 어렵다면 단순히 싼 아파트일 수 있습니다. 반대로 생활권의 가치는 충분한데 연식과 상품성 때문에 가격이 크게 할인돼 있다면 다시 살펴볼 여지가 있습니다.
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싼 아파트와 저평가된 아파트는 다릅니다.
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그리고 비규제지역이라는 이유만 보고 접근하기보다, 사람들이 계속 살고 싶어 하는 곳인지 먼저 확인해야 합니다. 그 이유와 현재 가격 사이에 차이가 있는지를 찾고 아직 열려있는 기회를 잡는 것이 지금 부천을 공부해야하는 이유라고 생각합니다.

다음 Twin View에서는 또 다른 주제로 이야기 나눠보겠습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

#Twin View 시리즈

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