🧑‍💼“부동산은 끝났습니다” 그런데 왜 여섯 번이나 다시 올랐을까? ｜타임슬립 스리링 기자의 60년 부동산 추적기

[1편] 🧑‍💼압구정현대? 그땐 모닝 값이었어｜타임슬립 스리링 기자의 서울 순례 [스리링]

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📺 삐————— (화면 전환)
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지난 취재에서 나는 1970년대 압구정 현대부터
2022년 올림픽파크포레온까지

대한민국 대표 아파트들의 과거와 현재를 만나봤다.

그런데 취재를 마치고 한 가지 이상한 점을 발견했다.

집값이 오를 때마다
사람들은 똑같은 말을 했다.

“지금 안 사면 평생 못 삽니다”

집값이 떨어질 때도 마찬가지였다.

“이제 집으로 돈 버는 시대는 끝났어요”

아니…

끝났다면서 왜 자꾸 다시 시작되는 걸까?

나는 다시 카메라를 들었다.

이번 취재의 주제는

대한민국 부동산은
왜 여섯 번이나 오르고 떨어졌는가.

현장으로 가서 그 시대 사람들은 무엇을 믿었고
그 믿음은 어떻게 바뀌었는지 직접 들어보기로 했다.

나는 아리랑TV의 신입 기자…

이번 취재를 마치면
근속연수가 60년을 넘길 것 같은
스리링 기자다.

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│ 🕰 1964년 서울역 앞 │
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기차 문이 열리자 사람들이 보따리를 들고 쏟아져 나왔다.

시골에서 서울로 올라온 사람들이었다.

나는 그중 가장 큰 보따리를 든 김씨를 붙잡았다

🎤 스리링 기자:

“실례합니다. 서울에는 왜 오셨습니까?”

👨‍🌾 김씨: 일자리 구하러 왔죠.
고향에는 농사 말고 할 게 없어서요

🎤“머무실 집은 구하셨고요?”

👨‍🌾 “집이요?”

김씨는 뒤를 돌아보더니 서울역 광장을 가리켰다.

“오늘은 일단 여기서 자려고요.”

아… 김씨에게는 오늘 잘 곳이 더 급했다.

당시 서울에는 공장과 회사, 학교가 빠르게 늘어나고 있었다.

기회를 찾아오는 사람은 많았지만
그 사람들이 들어가 살 집은 충분하지 않았다.

그날 서울역으로 들어온 수많은 김씨들이
결국 서울의 수요가 되었다.

여기에 베트남 파병과 한일 국교 정상화를 계기로
해외 자본까지 국내에 들어오기 시작했다.

사람과 돈이 동시에 서울로 몰리자
1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터
서울 주변부의 땅값과 집값이 들썩들썩 하기 시작했다

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📺 1차 사이클 요약
사람은 몰리는데 집은 없다

 #산업화 #주택부족
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│ 🕰 1972년 명동 다방 │
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명동의 한 다방

최 사장은 커피를 앞에 두고
신문의 경제면을 유심히 읽고 있었다.

신문에는 수출 실적이 늘었다는 기사와
치솟는 물가 이야기가 나란히 실려 있었다.

테이블 옆 가방에서는 땅문서가 반쯤 고개를 내밀고 있었다.

🎤 : 요즘 꽤 잘 버신다고 들었습니다.

그런데 표정은 왜 그렇게 어두우십니까?

👨‍💼: 물가는 그보다 더 오르잖아요.
돈을 모아도 살 수 있는 게 줄어드는데, 그게 무슨 저축입니까?

당시 한국 경제는 수출을 중심으로 빠르게 성장하고 있었다.
기업의 실적이 좋아지고 사람들의 소득도 늘었지만
물가는 그보다 훨씬 빠르게 올랐다.

물가상승률은 29%에 달했는데
예금금리는 15% 수준이었다

은행에 돈을 넣어두어도
실질적으로는 돈의 가치가 줄어드는
마이너스 실질금리 상황이었다

🎤: “그러면 어디에 넣으실 생각이세요?”

최 사장은 가방에서 땅문서를 슬쩍 꺼냈다.

👨‍💼 : 돈값이 떨어지는 건 봤어도
서울 땅이 없어지는 건 못 봤습니다.

🎤 스리링:

“그래도 나중에는 보유세가 꽤…”

👨‍💼 “예?”

🎤 “아닙니다. 시대를 너무 앞서갔습니다”

경제는 빠르게 성장했고 수출기업은 돈을 벌었다.

사람들의 소득도 늘었지만
물가는 그보다 더 빠르게 움직였다.

 이때부터 부동산 불패라는 믿음이
조금씩 자라기 시작했다.

그러나 몇년 뒤 1979년 오일쇼크가 찾아오자 

이번에는 반대의 말이 나오기 시작했다.

괜히 샀다..

사람들의 확신은 가격이 움직이는

 방향에 따라 쉽게 달라졌다.

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📺 2차 사이클 요약
돈값은 떨어지고 땅값은 오른다

 #인플레이션 #부동산불패
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│ 🕰 1988년 서울 부동산 │
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중개사무소 안에는
집을 구하러 온 사람들이 빼곡히 앉아 있었다.

👩 세입자: 사장님, 어제 본 전셋집이요!

👩‍💼 사장님: 나갔어요

👩 : 그럼 그 옆집은요?

👩‍💼 : 그것도 나갔어요

👩 “제가 아직 어느 집인지
말도 안 했는데요?”

나는 눈치를 보며 마이크를 내밀었다.

🎤 “요즘 왜 이렇게 전셋집이 부족합니까?”

👩‍💼 사장님: “경기가 좋고 월급도 올랐는데
사람들이 들어갈 집이 없잖아요”

1980년대 중반 대한민국은

 저유가, 저금리, 저달러의 3저 호황을 맞았다

수출은 잘됐고 기업은 돈을 벌었고
사람들의 소득도 늘었다

하지만 정작 집은 부족했다

🎤 “그러면 방법이 없습니까?”

👩‍💼 

사람들이 살고 싶어 하는 곳에 집을 더 지어야죠

나는 조용히 마이크를 내렸다.

결국 정부는 1988년 10월,

분당, 일산, 평촌 등 5개 신도시를 꺼내 들었다.

정부가 집을 대규모로 짓기 시작한 순간이었다.

하지만 그렇게 부족했던 집은
몇 년 뒤 부메랑이 되어
오히려 시장에 부담이 될 만큼 늘어났다

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📺 3차 사이클
경기는 좋은데 들어갈 집이 없다

 #3저호황 #전세난
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│ 🕰 1998년 수도권 견본주택 │
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견본주택에 들어서자
직원 세 명이 동시에 나를 바라봤다.

손님이 나밖에 없었다.

🏢 직원: 청약 상담 오셨죠?

🎤 : 아뇨, 취재…

🏢 직원: 중도금 무이자 가능합니다.

🎤 : 기자인데요

🏢 : 발코니 확장도 해드립니다.

🎤 카메라 안 보이세요?

🏢“오늘 계약하시면 에어컨도…”

그만큼 간절했다. 1기 신도시 영향으로
공급은 크게 늘었는데 여기서 1997년 IMF 외환위기가 터졌다.

기업이 무너지고 사람들이 일자리를 잃었다

미분양은 쌓였고 집을 사려는 사람도 사라졌다

직원은 쓸쓸히 빈 상담석을 바라봤다.

🏢 

이제 집으로 돈 버는 시대는
끝난 것 아닐까요?

하지만 시장이 가장 조용했던 순간

 새로운 변화가 시작되고 있었다.

바로 주택담보대출이었다.

🏦 은행 직원:

소득이 있으시면
집을 담보로 자금을 빌릴 수 있습니다.

1999년을 전후로 수출 경기가 회복되고
금리가 낮아지기 시작하자 

이른바, 주담대라는 새로운 주인공이 등장했다.

🎤 

“집을 사면서 돈도 빌려준다고요?”

1999년 이후부터 부동산 시장에서
성장률과 주택 공급만큼이나
금리와 대출 조건의 영향력이 커지기 시작했다.

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📺 4차 사이클
집은 많은데 살 사람이 없다
그리고 대출이 등장했다

 #IMF외환위기 #저금리 #주담대
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│ 🕰 2011년 울산 산업단지 │
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그러나 2008년 글로벌 금융위기가 

찾아오면서 상승장은 다시 끝났다.

(🏢)

“그러니까 계약하시라니까…”

서울에서는 집을 사면 큰일 난다는 

‘하우스푸어’ 이야기가 신문과 뉴스에 쏟아졌다. 

그런데 울산의 분위기는 달랐다.

퇴근 시간이 되자 작업복을 입은 근로자들이 쏟아져 나왔다.

🎤 “서울 집값은 떨어지고 있는데
여기는 왜 오릅니까?”

👷 근로자: “회사 잘되지, 성과급 나오지,

사람 계속 들어오지 그럼 집값이 안 오르겠습니까?”

🎤 “전국 집값이 다 같이 움직이는 건 아니군요.”

👷 “서울만 대한민국입니까?”

죄송합니다…

당시 조선, 철강, 화학 산업이 발달한
지방 제조업 도시의 경기가 좋아졌다.

행정도시와 혁신도시도 지방으로 일자리와 인구를 옮겼다.

서울이 쉬는 동안 지방이 먼저 움직인 것이다

하지만 2014년을 전후로 흐름은 다시 달라졌다.

2016년부터 반도체 경기가 좋아지기 시작하면서

수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고
그곳에서 일하는 근로자들의 소득도 늘었다.

다시 사람과 돈이 수도권으로 모이기 시작한 것이다.

…

🎤 "결국 집값은
일자리와 소득을 따라 움직이는 건가요?”

👷 “기자님, 이제 좀 아시네요"

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📺 5차 사이클
서울이 쉰다고 전국이 쉬는 건 아니다

 #지방호황 #반도체 #수도권
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│ 🕰 2020년 서울 부동산 │
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코로나19가 확산되면서 거리는 한산해졌다.

가게는 문을 닫았고 사람들은 서로 거리를 두었다.

그런데 부동산 안은 전화벨 소리로 정신이 없었다.

☎ 따르르릉
☎ 따르르릉
☎ 따르르릉

👩‍💼 사장님:

“…그 물건 방금 나갔어요”

🎤:

경기는 안 좋은데 집값은 왜 오르는 겁니까?

👩‍💼“금리는 낮지, 돈은 많이 풀렸지,
그런데 서울에 새집은 부족하잖아요”

코로나19 이후
기준금리는 역사적으로 낮아졌다

시중에 풀린 돈은 주식과 부동산으로 흘러갔고,

여기에 공급 부족과 임대차 제도 변화까지 겹쳤다

사람들은 경쟁하듯 집을 샀다.

👨매수자:

지금 안 사면 평생 못 살 것 같아서요.

그런데 2021년 하반기부터 금리가 빠르게 오르기 시작했다.

대출이자가 늘어나자 시장 분위기는 순식간에 달라졌다.

👨: 이제 집 사면 큰일 날 것 같아요…

🎤 아까는 평생 못 산다면서요?

👨 :그때는 그때고요

사람의 마음은 금리보다 더 빠르게 변했다.

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📺 6차 사이클
돈은 넘치는데 집은 부족했다
그리고 금리가 올랐다

 #초저금리 #유동성 #공급불안
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📺 삐————— 현재
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나는 취재를 마친 뒤 60년 동안 만난 사람들의 말을
수첩에 다시 적어봤다.

각자의 말은 그 당시에는 모두 그럴듯했다.

서울에는 집이 부족한 시기도 있었고 집이 남아도는 시기도 있었다.

지방이 서울보다 강했던 때도 있었고
낮은 금리와 대출이 시장을 끌어올린 때도 있었다.

다만 사람들은 눈앞의 상황이 영원히 이어질 것처럼 생각했다.

상승장에서는 가격이 다시 내려갈 수 있다는 사실을 잊었고

하락장에서는 시장이 다시 회복할 수 있다는 사실을 믿지 못했다

어쩌면 60년 동안 반복된 것은
집값의 사이클만이 아니었는지도 모른다.

바로, 상승장에서는 낙관하고
하락장에서는 비관하는 사람의 마음

이번에도 과거와 똑같은 모습으로 시장이 움직이지는 않을 것이다.

하지만 좋은 일자리가 있는 곳으로 사람들이 이동하고

사람들이 원하는 집에 비해 공급이 부족할 때 가격이 오르는 원리는

앞으로도 쉽게 달라지지 않을 것 같다.

역사는 미래의 집값을 알려주지 않았다.

대신 무엇을 봐야 하는지는 알려준다.

금리만 보는 것이 아니라 일자리와 소득 등 경제 펀더멘탈을 함께 보고,

공급만 보는 것이 아니라 살고 싶은 사람이 있는지를 보고

규제가 나왔다는 사실보다 정부가 왜 지금 그 정책을 내놓았는지를 생각하는 것

그리고 여섯 번의 사이클에서
사람들은 매번 말했다

“이번에는 정말 다르다”

하지만 취재를 마친 지금
나는 이렇게 말하고 싶다

이번에도 모습은 다르겠지만
사람과 돈이 움직이는 원리는
그렇게 다르지 않을지도 모른다고

이상 60년째 신입인
아리랑TV 스리링 기자였다.