집이 한 채뿐인데 세금이 바뀐다는 뉴스를 봤습니다.
나도 해당되는 건가 싶어 검색해봤는데 읽을수록 더 헷갈립니다.
"10년정도 보유했으면 세금은 괜찮다"고 알고 있었는데
이제 아니라는 말도 있고, 세금 폭탄이라 하고 잘 모르겠습니다.
지금 내 집에 실제로 살고 있는 기간이 2년이 넘나요?
전입신고는 돼 있는데 실제 생활은 다른 곳에서 하고 있지는 않으신가요?
이 질문들에 답변이 어렵고 7월 세제개편이 막막하게 느껴진다면, 이 글을 잘 읽어보시면 좋겠습니다.
1. 장기보유특별공제를 먼저 이해하셔야 합니다
출처 : 동아일보
집을 팔 때 발생하는 이익에 대해서는 양도소득세를 냅니다.
그런데 정부에서는 집을 오래 가지고 있거나 실제로 그 집에 오래 거주한 사람에게 세금을 크게 깎아주는 제도를 운영하고 있습니다. 이를 장기보유특별공제(장특공) 라고 부릅니다.
지금은 10년 이상 보유하고 10년 이상 직접 살았을 경우, 발생한 이익의 80%를 감면해줍니다.
이 80%는 보유 40% + 거주 40% 두 가지로 나뉩니다.
오래 가지고 있었어도, 직접 살지 않았다면 거주 40%를 못 받습니다.
최근 논의되는 개편의 핵심은 이 거주 비중을 더 높이겠다는 방향입니다.
앞으로는 집을 단순히 소유만 한 사람보다 실제로 거주한 사람에게 더 많은 혜택을 주겠다는 취지입니다.
최근 논의되는 제도 개편의 핵심은 바로 이 '거주'의 비중을 더 높이겠다는 점입니다.
앞으로는 집을 단순히 소유만 한 사람보다 실제로 거주한 사람에게 더 많은 세금 감면 혜택을 주겠다는 취지입니다.
2. 7월 세제개편, 확정된 것 vs 아닌 것
무작정 불안에 떠는 것이 아니라, 이미 확정되고 시행 중인 것이 무엇이고 앞으로 변화될 수 있는 부분이 무엇인지 알아야합니다.
※ 이미 확정되고 시행중인 것은요?
다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 재개됐습니다. 4년여간의 유예가 끝난건데요.
- 조정대상지역 2주택자: 기본세율 +20%p
- 3주택 이상: 기본세율 +30%p
1주택자 종부세 기본공제(공시가격 12억원)와 공정시장가액비율(60%)은 현행 유지 중입니다.
※ 7월 말에 발표 예정인 부분은요?
| 논의 항목 | 예상 방향 | 주요 영향 대상 |
|---|---|---|
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% → 상향가능성 있음 | 고가 주택 보유자 |
| 장기보유특별공제(장특공) | 보유기간 → 실거주 기간 중심 개편가능성 있 | 비거주 1주택자 |
| 초고가 주택 기준 | 시가 20억/ 30억/ 50억 논의 중 | 해당 구간 보유자 |
| 실거주 1주택 세 부담 | 유지 또는 완화 가능성 | 실거주 1주택자 |
이 정책들의 경우, 정부 발표 후에도 국회 심의를 거쳐야 시행됩니다.
확정되지 않은 내용에 놀라 성급하게 움직이는 것이 가장 위험합니다.
3. 실거주 여부에 따라 세금이 얼마나 달라지나요?
(아래 수치는 양도가 20억, 취득가 10억, 10년 보유 기준, 현행 세법 개략 추정치입니다.
실제 세액은 취득 시기나 필요경비 등에 따라 달라집니다.)
10년 보유 (거주하고 있는 경우) | 10년 보유 (2년 거주한 경우) | 10년 보유 (거주하지 않은경우) | |
|---|---|---|---|
| 장특공 공제율 | 80% | 48% | 40% |
| 예상 양도세 (지방세 포함) | 약 1,500만원 | 약 5,200만원 | 약 9,800만원 |
| 추가 부담 | 기준 | +3,800만원 | +8,300만원 |
같은 집이라고 하더라도, 같은 10년 보유라하더라도, 실거주 여부에 따라 세금이 최대 6.6배 차이납니다.
"나는 1주택자니까 괜찮겠지"라고 말하는 분들이 생각보다 많습니다.
최근에 10년 넘게 보유한 아파트가 있음에도 오랜기간 임대 주고 본인은 부모님 댁에서 지내던 케이스를 만났는데, 실제 거주기간을 보니 1년이 채 안 됐습니다.
현행 기준으로도 세금이 5,000만원 이상 차이 납니다.
7월 개정안이 거주 비중을 더 높이는 방향으로 가면 이 차이는 더 커집니다.
4. 만약 1주택자라면, 나는 어디에 속할까?
| 유형 | 내 상황 | 지금 해야 할 것 |
|---|---|---|
실거주 1주택자 | 지금 내 집에 살고 있고 + 전입신고 완료한 기간이 2년 이상 | 갈아타기 단지 고려하며 세제개편 확인 |
비거주 1주택자 | 1주택이지만 임대 중 또는 거주기간 짧은 경우 | 임대차 만기 확인/ 매도 경우의 수 생각하며 세제개편 확인 |
초고가 1주택자 | 시가 20억 이상 (기준 미확정) | 홈택스 모의계산 후 세제개편 확인하여 비교 |
첫번째 유형이라면 크게 불안해하지 않으셔도 됩니다.
다만 앞으로는 거주기간이 핵심 변수가 되므로, 2년 거주기간을 잘 채워두시는게 필요합니다.
(만약 2년 거주기간을 채웠다면, 그동안 모은 목돈과 더불어 갈아탈 확실한 단지가 있는지 확인도 필요합니다)
두번째 유형이라면 지금 임대차 계약서를 꺼내서 만기일을 확인하세요.
세제개편 전후 양도세 모의계산을 해두고, 그 세금에 따라 만기 후 실거주로 전환할 수 있는지 고려해보시는 방법 혹은 매도시 갈아타기 할 더 나은 단지가 있는지 고려하는 방법도 필요합니다.
→두 가지 모두 미리 시뮬레이션해두는 것이 좋습니다.
세번째 유형이라면 홈택스에서 지금 현행 기준과 과거 문재인정부 기준으로 양도세 모의계산을 한 번 돌려두세요
(홈택스 -> 세금모의계산 -> 양도소득세로 가능합니다).
개정안이 나왔을 때 전후 숫자를 바로 비교할 수 있어야 빠르게 판단이 됩니다.
[자주 묻는 질문]
Q. 은행 주담대 한도가 3억으로 줄었다는데 이사 자체가 불가능한 건가요?
일부 은행이 가계대출 관리를 위해 한시적으로 한도를 축소한 것으로, 은행별/월별로 상황이 다릅니다. 잔금 일정이 있다면 2,3금융권 은행의 한도까지 모두 확인하시고 대출상담사와의 상담이 필요합니다.
Q. 지방에 사는데도 이 내용이 해당되나요?
서울은 토지거래허가구역으로 전세를 끼고 매수가 불가능한 반면, 지방은 가능합니다. 지방 거주자라면 내 동네 전셋값이 오르기 시작하는 시점과 공급이 있는지 유무를 유심히 보세요. 매매가 흐름이 서서히 오는 신호일수있습니다.
# 오늘 저녁, 딱 3가지만 해두세요
① 내 집 취득가액과 취득일을 메모해두세요
계약서를 꺼내서 "내가 얼마에, 언제 샀는지" 딱 두 가지를 메모장에 적어두세요. 세무사 상담이든 직접 계산이든, 가장 중요한 부분이 됩니다.
② 호갱노노에서 내 집 현재 시세를 확인하세요
단지명 검색 -> 실거래가 탭 -> 최근 3개월을 통해 확인할 수 있습니다.
취득가액과 현재 시세의 차이가 클수록 세금 차액이 커지는데, 이를 7월 전후로 잘 계산해두고 비교하는 것이 이 상황에서의 핵심입니다.
③ 내 유형에 맞게 지금 확인하세요
실거주/2년이상 보유하시는 경우는 7월 말 개정안 발표 후 어떤 부분이 달라졌는지 체크만 해보시면 됩니다. (이 범주의 경우 크게 달라지는 부분은 아닐 것이기 때문입니다)
비거주 하는 경우 임대차 계약서를 꺼내서 만기일을 확인하세요. 만기 후 실거주 전환이 가능한지, 매도를 고려해봐야하는지, 추가주택 매수도 가능한지 생각해볼 수 있습니다.
초고가 주택을 보유하신 분들은 홈택스에서 양도세 모의계산을 한 번 돌려두세요. 가장 양도세가 많이 나왔던 정권시절 기준으로 돌려보시는 것도 도움이 됩니다.
(더불어, 7월 개정안 발표 후 전후 숫자를 바로 비교할 수 있어야 빠르게 내 물건 상태에 대한 판단이 됩니다.)
세금은 중요한 변수입니다. 하지만 유일한 변수는 아닙니다.
지금은 빠른 결정보다 정확한 판단이 먼저입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
