1. 가격이 저렴한 시기에 집중 매수
우량자산은 보통 10년에 두배 오른다. 통화량이 10년에 두배 늘어나는데, 우량자산은 늘어나지 않기 때문이다. 그래서 늘어나는 통화량을 다 먹어준다. 이건 평범한 가격 수준일 때 그렇다는 뜻이다. 그런데 가격이 저렴한 시기에 사면 10년에 3배는 오른다.
실제로 23년 두번의 매수를 했는데, 두개의 물건 다 3년동안 현재 2배 정도 올랐다. 당연히 100%자기 자본으로 산 것은 아니니 투지수익률은 더 높을 것이다.
그러니 저렴한 시기에 집중 매수할 수 있다면 보통 남들이 두배 벌 때, 3배를 벌 수 있다. 저렴한 시기에 매수를 하려면 비싼 시기에는 매수하지 않고 쉬었어야 한다. 나도 20~22년에 매수를 쉬었기 때문에 23년에 두번에 걸쳐서 내 투자 역사상 가장 고가의 물건을 살 수 있었다.
2. 레버리지 사용
레버리지를 가격이 저렴한 시기에 사용하면 그 효과는 매우 강력하다. 이유는 두가지다. 첫째, 하락위험이 낮고, 하락이 나온다고 해도 그 폭이 작다. 당연하다. 떨어질 만큼 떨어진 자산은 아무리 악재가 터져도 더 떨어지지 않는다. 역사적으로 서울 아파트는 보통 최대 하락률이 -35%이하다. 둘째, 저렴한 시기에 보통 대출을 더 해준다. 즉 레버리지의 위험이 낮은 상황에서 더 많은 레버리지를 사용할 수 있다.
특히 청약 등에서 미분양이 나면서 누구나 청약을 받을 수 있게 된다. 그런데 청약은 레버리지90%를 초기에 사용하고, 입주시 가격이 많이 오르기 때문에 분양가대비 레버지리 비율을 80%까지 쓸수 있게 된다.
부대표의 경우 내 권유로 장위자이 49를 7억에 받았다(옵션 포함). 초기 투자금은 7천, 입주시 추가 투자금은 1.3억이었다. 총 투자금은 2억이었다. 이유는 주담대가 5억 나왔기 때문이다. 현재 시세는 보수적으로 12억이다. 이렇게 되면 자산의 클래스가 달라진다.
3. 개발사업
저층 재건축은 헌집을 주면 돈 한푼 없이 더큰 새집을 줬다. 하지만 이제 이런 재건축 단지는 없다. 지금 사업성이 가장 좋은 목동이나 여의도 같은 경우는 돈한푼 들이지 않고 헌집을 주면, 같은 평형의 새집을 받는다. 나머지 대부분의 재건축 단지는 공사비만 내고 1등급 높은 평형을 받는다. 59라면 74나 84를 공사비만 내고, 74라면 84나 92를 공사비만 주고 받는식이다. 그런데 이게 평단가가 높은 상급지일수록 엄청난 효과를 발휘한다.
왜냐하면 공급면적 평단가가1억이면, 이중 공사비+사업비는 1.3천만원 정도일 것이다. 즉 87%가 땅값이다. 이렇게 되면 공사비만 내고 1등급 더 높은 평현을 받는 것이 자산 증식에 유의미해진다. 사업도 더 탄력을 받을 수 있다.
신천 장미의 경우 현재 한강뷰 84를 받을 수 있는 평형이 35억내외다. 잠실르엘84 롯데타워뷰가 48억이다. 장미 한강뷰가 나오는 신축 84가 그자리에 있다면 아마 55~60억 정도는 갈 것이다. 반포의 비한강뷰와 비슷한 가격이다. 15년후에 입주한다면 연식 차이만으로도 잠실르엘보다 30% 더 비싸야 하고, 그 15년동안 잠실르엘이 오르지 않고 가만히 있지는 않을 것이다.
단 재건축 성공시 그렇다. 이렇게 성공할 재건축을 잘 선점하면 15년동안 자산이 10배 가까이 늘어난다.
4. 수평이동, 수직이동
같은 가격인데 달라진 가격이 된 단지는 무수히 많다. 그리고 그들은 공통된 특징이 있다. 이걸 이해해서 수평이동만 잘하면 자산이 더 커진다. 만약 좋은 시기라면 이럴 때 수직이동을 강하게 하면 역시나 남들과 큰 차이를 벌리게 된다.
사람들이 갈아타기라면 수직이동만 생각하는데, 지금 같은 시기는 수평이동도 고려해봐야 한다. 특히 비과세 구간이라면 그렇다.
같은 가격이었던 4개 단지가 최대 8억 차이로 벌어짐. 개인적인 예상으로는 10년후 빨강과 검정은 두배 차이까지 벌어질 것으로 본다.
원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain
