너무 늦었습니다.
25.11 중순에 투자했지만
이제서야 투자후기를 완성합니다.
- 1호기의 간략한 복기
- 24년 5월부터 1호기 매수를 위한 임장을 본격적으로 했다. 하지만 나는 투코를 미리 받아보자는 아내의 말보다는 강의를 듣고 이해한 나의 의견을 더 믿어버렸다.
- 조모임을 통해 동료들과 함께 하지 않고 우리 부부만 따로 해서 더 좋은 의견을 들어볼 기회조차 얻지 못했다.
- 입지보다는 더 관리가 용이할 것 같다고 생각한 준신축 이상 단지들부터 우선적으로 검토한 점이 아쉽다.
- 소유하고 싶은 욕망에 이미 사람이 많이 몰리는 지역부터 가는 바람에 그 다음 흐름이 오는 지역에서 좋은 매물들을 놓친게 아쉽다.
- 5월, 6월 각각 임장을 갔던 지역들이 이미 다 올랐고, 서울 상급지들이 전반적으로 가격오르자 마음이 급했던 나머지 공급물량이 많아 저평가일거라고 예측되는 곳부터 갔다. 하지만 구축이지만 더 입지 좋은 곳이 남아있다는 생각을 하지 못했다.
- 그럼에도 불구하고 당시 기준이었던 전고점 대비 -20% 단지를 찾았고 날아가려고 하는 매물을 잡았다는 점, 매수 전 코칭을 하였다는 것과 임차인 사정으로 집을 못 본 시점에 다른 매물들을 확보하려고 임장을 계속한 점이 잘했다고 생각한다.
- 0호기 매도 준비
- 1호기는 0호기 전세금으로 투자한 것이라 매도를 해야 수도권 중상급지에서의 2호기 투자를 할 수 있었다.
- 25.1월 세무사 통해 양도세 어느정도인지 가늠해보고 주변 부동산에 7.5억 정도에 매물로 내놓기 시작했다.
- 주기적으로 부동산에 전화하고 다른 부동산들에도 열심히 내놓았지만 0호기가 있었던 남양주는 아직 거래가 잘 되지 않았고 주변 신축입주가 맞물리는데다 선호도도 밀려 찬밥신세를 면치못함 5월정도까지 거의 집보러 온다는 사람이 전혀 없었다. 거의 3개월은 연락이 없었던 것 같다.
- 우리도 가격을 계속 낮췄다. 부사님들이 더 내리지 말라는 가격까지 낮췄다. 처음보다 5천을 더 낮춰서 했지만 아무도 나타나지 않았고 새로 내놓는 부동산들도 관심이 없었다.(하급지의 설움과 환금성의 중요성!ㅠㅠ)
- 2호기 매수 후보 확보하는 과정
- 아내도 함께 월부를 하여 25.1월부터 동대문을 시작했고 나는 3월부터 강서, 관악, 평촌, 영등포, 하남, 성북 순으로 앞마당 만들어 나갔다.
- 나름 5순위 시세표를 작성하면서 저평가되어 있는 지역과 단지들을 추렸는데 그 결과 평촌, 광명, 관악, 강서의 단지들이 뽑혔다.
- 그중 8월 투자 코칭과 실임클에서 관악, 강서가 좋다고 코칭 받았고 9월에는 동대문 단지도 추천받아서 같이 보라하였으나 0호기 매도가 전혀 안되는 상황이라 아쉬운 시간이 지나가고 있었다.
- 9월부터 갑자기 예전에 연락은 했지만 등록하지 않았던 부동산이나 연락 안 했던 부동산에서 연락이 오기 시작해서 매물을 확인했다. 그리고 우리 매물을 무시했던 부사님들이 점점 연락하기 시작, 그리고 실거주자들과 처음으로 협상까지 갔지만 아쉽게 불발되고 말았다.
- 10.15 규제로 모든 후보 매물이 날아감
- 매수 후보단지들 가격이 올라가면서 후보들이 사라지고 있었다. 0호기는 보러 오는 사람들은 늘었지만 마땅히 산다는 사람은 없었다.
- 이때 10.15 규제가 터졌다. 바로 시행은 아니라 며칠의 시간은 주어졌다. 그때 당시에는 우리일이 아니라고 생각했다. 하지만 우리에게 당시 2억정도 현금은 있었다. 여기에 마통 0.9억에 양가부모님께 잠시라도 더 빌릴 수 있는 상황이었으나 0호기 매도를 하고 해야된다는 생각에만 사로잡혀 5일동안 할 수 있었던 관악, 강서 1순위 단지들을 그대로 놓쳤다.
- 더 중요한 건 우리는 그 대상이 되지 않을거라 생각하고 아예 생각조차 하지 않았고 그 시간과 기회를 날릴게 아쉬움(이제와서 상승격차가ㅠㅠ)
- 규제로 0호기 분위기가 바뀌고 급해진 마음에 시작된 코칭 릴레이
- 규제 다음주인 10월 셋째주쯤 0호기 매수 거래 희망 연락이 오고 거래가 될 거 같은 내용들이 있자 당장 투코는 어려워 바로 매도코칭 신청하여 빈쓰님께 지혜를 빌렸다. 빈쓰님은 이제부터 그 지역은 시작이니 2천정도 더 올려서 해보라고 하셨고 구리와 다산의 공급 리스크를 언급하시며 만안구의 단지들을 언급해주셨다.
- 이 가운데 7억보다 2천 더 깎아주면 해주겠다고 한 매수자는 놓쳤다. 마땅히 살 단지도 없는데다가 올려도 시원치 않을판에 깎아달라고 해서다. 아마 이때 살 단지가 있었다면 바로 팔고 샀을거라고 생각한다.
- 만안구 단지를 전임해서 10.25에 매임했다. 만안구는 역시나 규제 이후 굉장히 핫했다. 이미 8억대 매물은 없어진 상황이고 가격이 가파르게 오르고 있었다.
- 9.2억과 9.5억의 좋은 물건들이 있어 일단 매코신청했다. 하지만 매코 받기 직전에 9.2억처럼 싼 물건들과 주전세처럼 좋은 조건의 물건도 바로 날아가버렸다.
- 매코를 해주신 센스튜터님이 이번엔 다산에서 다산역근처 신축을 말씀해주셔서 11월 서기반에 구리를 신청하여 구리 다산을 둘러보기로 했다.
- 드디어 0호기 매도!
- 구리 분임을 하는데 토요일 11.8일부터 전화가 계속오기 시작했다. 강력한 매수자가 나타났지만 500만원으로 싸우다가 성사되지 못했다. 일요일 오전부터 다른 손님 전화왔지만 내가 전화를 못 받는 사이에 매수자가 가버려서 불발됐다.
- 하지만 흐름이 온 이상 문의가 끊이지 않았다. 바로 다음날 월요일 다시 연락이 왔다. 우리가 원하는 가격인 7.1억에 살 사람이 나타났다는 것이다.
- 우리도 투자 후보 단지들이 보이는 상황에서 더이상 협상으로 시간을 끌 필요는 없었다. 바로 승낙하고 매도 했다.
- 투자 후보는 다산으로!
- 토,일 연속 매수 문의가 와 곧 팔릴것 같다는 직감이 왔고 구리 단임을 다 마치기 전에 일요일 바로 아내와 다산 역근처 14개단지 단임하고 물건을 추렸다.
- 다음날 월요일은 다행히 원래 휴가라 다산 주변 전임을 해 상대적으로 가격이 저렴한 단지부터 매물을 2개 보고 3개 부동산 워크인한 뒤 단지 선호도를 어느정도 알게 되었다.
- 다음날 또 휴가였던 아내가 전임하고 다른 매물 더 보고왔다. 그래서 최종 후보를 결정했고 8.6억에 세낀 6층 물건을 1순위로 하고 8.8억 15층 주전세를 2순위로 매코를 신청했으나 매코 직전 2순위 물건은 나가버렸다.
- ‘아니야 거기보다 여기가 나아’
- 매코는 자향멘토님꼐서 진행해주셨다. 우리는 싼 가격을 더 중시 했지만 자향님은 전고점보다 밑이면 이미 싼거고 그 중에서 2-3천 차이면 층과 동이 더 좋은걸 선택하는 게 맞다고 하셨다. 그리고 투자금도 2순위가 더 적어 좋다고 하셨다.
- 그런 관점에서 다산보다 구리가 더 낫다고 하셨다. 처음에는 토평 윗쪽 구축라인 단지를 말씀하시는 줄 알았지만 신축 남아있는 단 한 단지가 있었다. 구리 살았던 적이 있어 환경이 좋지 않고 원주민들도 싫어한다는 사실을 알아 무시했지만 멘토님은 아무리 그래도 강남구가 더 가깝고, 인접지역이 강동구라는 점을 드시며 구리가 더 좋다고 하셨다. 결정적으로 투자금도 덜 들어가는 단지였다.
- 바로 그 단지에 전화를 넣었고 매코 다음날 저녁에 매임 시작 3개 매물을 보고 9.3이지만 4층 상생임대 물건과 9.7이지만 13층에 뷰좋고 상태 좋고 내년 2월 만기인 물건 중에서 고르게 됐다. 이때 자향님 말씀이 떠오르고 9.3 집주인이 얼마나 협력해줄지 전혀 모르는 상황에 임차인 짐도 많고 집 관리도 쉽지 않고 도배도 해야하는 상황에다가 13층 집이 9.5에 해보겠다는 부사님 말씀에 9.5 되면 바로 하겠다고 해서 진행하게 됐다.
- 부동산에서 바로 진행되기를 기다렸지만 집주인이 답변은 내일 주겠다고 해서 다음날 회사에서 연락이 오가게 되었고 결국 9.55에 결정되어 가계약금까지 넣었다.
- 너무 빠르게 계약까지 진행되다보니 계약 문구에 대한 준비가 덜 되어 불안한 감이 있었고 부사님한테 우리는 잘 모르는 이미지 다 보니 자꾸 당연히 그렇게 되지라는 말로 요구가 많이 커트 됐다는 부분이 좀 아쉽긴 했지만 확인해볼 수 있는 사항은 다 확인해 봤다는 점에서 안심할 수 있게 되었다.
- 2호기 투자에서 아쉬웠던 점
- 다양한 시나리오를 미리 상정하지 못함 6~9대 나름의 5순위 시세표도 있고 앞마당도 있음에도 불구하고 10.15대책때 전혀 생각지 못했고 수도권의 더 좋은 단지를 싸게 살 수 있었는데 아무 노력도 못 해 본게 아쉽다.
- 지역에 대한 편견으로 또 그 단지에 대한 편견으로 아예 투자 대상에 넣지 않았다. 다산 단지 보다 적은 투자금으로 구리 신축을 할 수 있을지 전혀 몰랐다.
- 마음이 급해 구리, 다산을 앞마당으로 제대로 만들지 못하다보니 비규제지역 중 가장 좋은 단지를 고르지도 못했고 나름 아는 단지 중 최선이 어딘지 알아보질 못했다.
- 매물을 놓치면 안되다는 생각에 계약 문구를 잘 준비하지 못 했다. 특히 빨리 계약을 할 생각만 했지 문구를 만들어서 갈 생각은 못 했다. 다음에는 차라리 미리 계약상 특약 문구를 써서 보내고 그에 대한 협의점을 만들어야 겠다고 생각함(말로는 서로 이해가 안 되는 점이 많음)
- 좀 더 0호기 매도를 위해 노력했어야 하지 않았나 싶었다. 서울까지도 다 내놓고 더 적극적으로 할 수 있는 부분이 있었다는 게 아쉽다.
- 이번 매수를 빨리 결정하려고 하다보니 매물을 완전히 털진 못했다.(매물이 별로 없기도 했음), 무엇보다 모든 부동산에 다 들어가보질 못해서 괜찮은 가격에 좋은 물건은 샀지만 아쉬움은 좀 남는다.
- 2호기 투자에서 잘한 점
- 가장 잘한점은 포기하지 않고 투자를 했다는 점인데 이는 1호기의 경험을 통해서다. 아쉬운 선택이긴 했지만 안 한것보다는 훨씬 낫았다는 걸 체감했기에 끝까지 포기 하지 않게 해줬던 거 같다.
- 돈을 아끼지 않고 매코를 3번이나 했던 점, 우리가 전혀 보지 못한 부분을 모두 볼 수 있었다. 특히 다산에서 거의 가계약할 뻔 한 상황이었음에도 끝까지 매코를 했던 게 주요했었다. 우리 실력이 아닌 거인의 어깨를 빌려 우리가 바로 할 수 있었던 투자보다 더 잘할 수 있었고 망설임 없이 할 수 있었다.
- 어쩄든 잘 알지 못하는 모습, 돈이 부족한 모습을 통해 우리가 좀 더 유리한 조건들을 얻어낼 수 있었다. 예를들어 중도금이 없는 것, 잔금에 부족한 4천은 매도 잔금(26.1)이 아닌 전세 잔금 시점(26.2)에 주기로 한 점, 그래도 가격을 호가에서 깎았다는 점 등이 그렇다.
- 투자할 단지가 보이니 매도에서도 크게 아쉬워하지 않고 결정한 점과 그 선택에 대해 후회를 없애기 위해 힘들어도 계속 움직였던 점 그리고 스트레스 받고 힘들었지만 부부간에 싸우지 않고 끝까지 잘 마무리한 점이 잘했다고 생각한다.
다산을 할 때 가격과 입지수준을 생각해서 왜 저평가인지 미사, 구리와 비슷한 급지의 만안구, 산본과 비교해서 생각해보고 그 안에서 더 싼 단지가 저평가가 맞는지 나름의 기준을 가지고 접근해본 점 역시 잘했다고 생각한다.
- 당시 미사의 LH단지와 다산 단지가 같은 평형이 1억 넘게 차이나는 상황이었음 환경차이가 있다고 하나 강남접근성 차이가 많이 나는 상황에서 과하다고 생각했음, 산본 대장과 만안구 메가트리아 가격과도 6천 이상 싸고 투자금도 덜 들면서도 연식이 좋았기에 다산 단지들이 충분히 저평가라고 판단할 수 있었다.
- 2호기 투자로 배운 점
- 투자할 수 있는 물건은 항상 있다. 이미 신축은 당연히 없을거라 생각했다. 하지만 전혀 그렇지 않았다. 다산도 그렇고 구리에도 있었다. 특히 투자금을 줄일 수 있는 물건은 당연히 있었다.
- 상황은 계속 바뀐다. 본질은 가치다. 서울 앞마당을 모두 잃었습니다. 부족하지만 제가 작성한 5순위시세표 단지도 모두 없어졌습니다. 이때 0호기에 매도 연락이 오자 마음이 굉장히 조급해졌습니다. 그래서 매코에 의지하게 됐고 단지 몇 개를 찍어서 하게 되었습니다. 그동안 배운게 모두 무너진거죠. 하지만 다시 투자물건 몇 개를 손에 쥐자 마음이 돌아왔고 꾸준히 페이스를 지켜나갈 수 있었습니다. 아는 단지가 손에 쥔 단지가 많을수록 유리한 것이었습니다.
- 지역에 대한 선입견으로 접근하면 투자물건을 놓칠 수 있음을 확실히 배웠습니다. 오히려 지역에 거주했던 경험이 투자에 장애물이 되어 등잔 밑도 보지 못했습니다.
- 고마우신 분들
실임클에서 항상 함께해주신 곧 팔릴거 같다고 응원해주신 줴러미 튜터님
아내랑 함께 매코 받으면서 방향을 알려주시고 응원해주신 김다랭 튜터님
매코에서 중요한 점과 조심해야 할 점을 알려주신 빈쓰 튜터님, 센스있게하자 튜터님, 자유를향하여 멘토님
24.8월 실전반에서 투자 기준을 알려주셔서 이번 투자에까지 옳은 선택을 하게 도와주신 용맘님
23.12서기반으로 월부에 재입성했을때 엄청난 강의력으로 저의 투자이해력을 높여주신 자모님
월.부.은과 월부Tv를 통해 제가 월부로 들어올 수 있게 하시고 투자라는 것이 무엇인지 알게하시고 지금까지 본이 되신 너나위 멘토님
월부를 만들어주시고 열기반을 통해서 부자의 그릇과 마인드가 무엇인지 구체적으로 알려주신 너바나 멘토님
덕분에 투자와 더불어 제 인생도 함께 바뀌었습니다. 모두 감사합니다.
