수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
일단 하는 투자자, 케빈D입니다.
여러분들은 월부에 입성할 당시
‘10억 짜리’ 단지가 어디였는지 기억나실까요 - ?
저는 2024년에 월부에 입성했을 때
무려 1급지인 송파구의 단지도
10억대에 거래되고 있기도 했는데요.
그 외에도 1-2급지 단지들 중
10억 대 단지들을 꽤나 찾아볼 수 있었습니다.
그렇다면 2026년 7월 현재,
수도권 내 10억 단지를 찾아볼까요 - ?
예전에 10억대 단지들이 많았던 1-2급지 단지들은
작은 규모의 주상복합 정도를 제외하면
찾아볼 수 없다는 걸 알 수 있습니다.
나름의 실거주 만족도가 있는 10억대 단지들을 찾으려면
5급지 은평구의 비역세권,
그리고 경사에 있는 단지 정도가 되어야
해당되는 단지를 만나볼 수 있습니다.
불과 3년 만에 10억으로 살 수 있는 단지가
송파구(1군) → 은평구(5군)로 바뀐 것입니다.
여기서 우리는 어떤 점을 느낄 수 있을까요 ?
2023년까지의 하락장 이후 지금까지 약 3년 동안
정권 교체, 대출 규제, 토허제 확대 지정, 공급 부족 등
부동산 관련 여러 가지 이슈가 있었는데요.
어찌 됐건 현재의 결과는,
다양한 단지들에서 매매가가 적게는 수억부터
많게는 10억 이상까지 많이 오른 모습입니다.
근데 이렇게 다양한 선호도를 가진 단지들은
일제히 한순간에 오르기보다는
어쩌면 냉정하게도 어떤 위계와 순서에 따라,
사람들이 좋아하는 단지에서 덜 좋아하는 단지로
흐름이 퍼져나갔습니다.
약 1년 전 기사인데요.
이 당시 핫한 키워드는 ‘양극화’일 정도로
상급지와 하급지 간 온도 차이가 극명히 벌어졌습니다.
사람들의 반응 역시도
‘역시나 노도강, 금관구는 안 된다’
‘앞으로 양극화가 더 심해질 것이다’
등 등
사람들이 상대적으로 덜 선호하는
하급지에 대한 부정적인 견해가 많았습니다.
실제로도 2025년 상반기에
상급지는 28% 상승,
하급지는 1% 하락 등으로
상반된 분위기를 보여주고 있었습니다.
이 기사는 최근(26년 7월) 기사입니다.
놀랍게도 불과 1년 전과는 완전히 상반된 분위기를
나타내고 있습니다.
저 역시도 최근 몇 달간 매물 임장을 했을 때,
상대적으로 선호도가 좋은 단지들보다는
10억 미만의 주목을 덜 받고 있는 단지들에서
매수세가 확연히 더 뚜렷하다는 것을 확인할 수 있었습니다.
최근 상급지의 상승세가 너무 가파른 나머지
가격에 대한 피로도가 생기기도 했고,
더 비싼 주택에 더 적은 대출을 내어주는 등
금융에 대한 규제와 제약이 생기고,
고가 주택이나 다주택이 타겟이 될 것으로 예상되는
세제 개편에 불안감을 느끼기도 했으며,
임대 → 매매로 전환하기에
상대적으로 가격에 부담이 적기 때문에
이와 같은 분위기가 띠고 있는 것이라 생각됩니다.
역시나 실제 거래 가격을 봤을 때도
강남보다는 구로에서 더 좋은 가격 흐름을
현재 보여주고 있습니다.
2-3년 전, 사람들이
‘여기는 안 될 것 같은데’ 라고 했던 단지들이
무서운 가격 상승을 보여주고 있습니다.
그러니 우리는 단지의 겉모습만 보고 판단하기보다는
단지가 실제로 지니고 있는,
눈으로 잘 보이지 않는 가치를 잘 파악해야 합니다.
✅10억 미만 내집마련을 위한 ACTION PLAN
- 은행이나 대출 상담사를 통해서 내집마련 가능한 예산 범위를 설정한다.
- 네이버 부동산에서 ‘n억 미만’ 가격 필터링을 한 후, 접근 가능한 단지들에 감을 익힌다.
- 강남 접근성 (1시간 이내), 내 직장 접근성, 각자의 거주 만족도 등 후보지를 추려보고 직접 가본다.
강남까지 1시간 내 단지들 중에서도
여전히 저렴한 가격을 보여주고 있는
단지들도 많이 있다고 생각합니다.
최근 많이 뜨거운 부동산 시장에서
무작정 포기하거나 기약 없는 다음을 기다리는 선택보다는
내가 가지고 있는 예산 + 내가 선택할 수 있는 선택지에서
가장 최선의 선택을 하기를 바라겠습니다.
덥고 습한 날씨 안전 유의하시며
내집마련을 응원하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
💡3줄 요약💡
- 10억 단지 지도의 변화: 불과 3년 만에 수도권에서 10억 원으로 살 수 있는 곳이 송파구(1급지)에서 은평구(5급지)로 이동하며 전반적인 주택 가격이 크게 상승했습니다.
- 온기의 순환 (키맞추기 장세): 상급지 상승 피로감과 각종 대출·세제 규제로 인해, 1년 전 소외 받던 10억 미만 하급지 및 비선호 단지로 매수세가 확산하고 있습니다.
- 현실적인 내 집 마련 전략: 무작정 기다리기보다 현재의 예산 안에서 강남 및 직주 근접성이 좋은 차선책 단지를 찾아 직접 발품을 팔며 최선의 선택을 해야 합니다.
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