안녕하세요
끊임없이 성장해나가는 스카이브로입니다.
중소도시를 매도한 뒤,
👉 일주일 만에 수도권으로 갈아탔습니다.
이번 글에서는
👉 갈아타기를 준비한 과정부터
👉 매수 실패 경험, 그리고 최종 선택까지
실제 흐름 그대로 정리해보겠습니다.
👉 중소도시 매도 과정은 이전 글을 참고해 주세요
https://weolbu.com/s/PXkyZgWeYI
1. 갈아타기 준비
갈아타기는 갑자기 한 결정이 아니라,
오랫동안 준비해온 결과였습니다.
매달 앞마당을 만들면서
임장보고서 결론 파트에
“매도 시 어떤 단지를 매수할 수 있을지”를
계속 정리했습니다.
수도권과 지방을 나누고,
금액대별·투자금별로 5분위 시세표를 만들었습니다.
- 투자금: 현재 투자금 + 1억 (2,500만원 단위)
- 매매가: 투자금 기준 최대 금액 (5,000만원 단위)
처음에는 정리가 쉽지 않았습니다.
강의를 들으면서 결론을 완벽히 마무리하지 못했고,
튜터님들과 깊이 있는 논의까지는
이어지지 못한 점은 아쉬웠습니다.
하지만 같은 지역을 반복해서 보면서
변화가 생겼습니다.
→ 결론 정리 속도
→ 판단 정확도
두 가지 모두 눈에 띄게 좋아졌습니다.
처음에는 입지만 봤다면,
이후에는
→ 지역 수요에 따른 연식
→ 평형별 수요
까지 고려하며 점점 더 정교하게
판단하게 되었습니다.
또한 같은 지역을 보면서도
매달 우선순위가 바뀌는 이유를 고민하다 보니
한 가지 중요한 걸 깨달았습니다.
👉 “왜 이 단지를 선택했는지 기록하지 않았다”
이후부터는
선택 + 이유를 함께 남기기 시작했고,
의사결정의 기준이 훨씬 명확해졌습니다.
2. 우선순위 정리법
초기에는 고가 단지부터 정리했습니다.
하지만 문제가 있었습니다.
👉 정작 ‘내 투자금 범위’ 단지를 놓친 채
결론이 끝나버리는 경우가 많았습니다.
그래서 방식을 바꿨습니다.
→ 현재 투자금 기준 5분위
→ 그 가격대의 매매가 기준 5분위
→ 다시 투자금 기준 5분위
이렇게 교차 정리하니
훨씬 현실적인 의사결정이 가능해졌습니다.
그리고 마지막 달에서야
수도권과 지방을 직접 비교했습니다.
투자금 + 5천 기준으로 보면
지방이 수익률은 더 좋아 보였습니다.
하지만 한 가지 생각이 계속 남았습니다.
👉 “지금 수도권을 안 사면,
나중에 더 비싸지지 않을까?”
결국 저는
수익률보다 기회비용을 선택했습니다.
돌아보면
논리만으로 내린 결정은 아니었지만,
튜터님 말씀을 복기해보니
👉 “강남 1시간 이내 지역은 우선순위”
라는 기준과도 맞아떨어지는 선택이었습니다.
3. 매물 탐색 시행착오
정리를 마치고 나니
오히려 어떤 단지를 먼저 봐야 할지 더 헷갈렸습니다.
또한
“이 가격대는 어차피 안 깎일 것 같다”
는 생각도 들었습니다.
하지만 초기에 내집마련기초반을 들으며
내집마련 가능한 단지만 봤던 앞마당,
그리고 매임을 많이 하지 못했던 앞마당이 있어
우선순위 상위의 ‘비싼 단지’부터
평일 저녁마다 매임을 진행했습니다.
이때 느낀 건 명확했습니다.
👉 전세가가 낮게 껴 있는 경우
👉 생각보다 높은 매매가
즉,
👉 “실제 투자금은 생각보다 더 필요하다”
최저가만 봤을 때는
절대 보이지 않던 부분이었습니다.
결국 현실을 마주하게 됩니다.
👉 지금 당장 투자 가능한 매물이 많지 않다
심리적으로 흔들릴 수밖에 없었습니다.
그럼에도
👉 “할 수 있는 걸 하자”
라는 생각으로
계속 매물을 확인했습니다.
4. 매물코칭
매물을 계속 보다 보니
오히려 뒤로 갈수록 이전 매물이 더 좋아 보였습니다.
그래서 토요일까지 매물을 확인한 뒤
다음 주 매물코칭을 받아야겠다고 판단했습니다.
그리고 금요일에 연습 삼아 매물코칭을 신청했는데
운 좋게 추가 접수되었고
급하게 코칭지를 작성했습니다.
금요일 저녁에도 매임이 잡혀 있어
시간이 촉박했지만
다행히 12시 이후 제출도 받아주셨습니다.
코칭지를 제출하고 나니
금요일에 본 매물과 기존 매물 사이에서 우선순위가 다시 고민되기 시작했습니다.
토요일에는 8타임 중 4타임이 취소되었고,
나머지 매물들도 투자금 범위를 벗어나거나
후순위라 판단해
추가 약속은 잡지 않았습니다.
코칭 당일,
빈쓰 튜터님께서는 먼저
자산 상황과 방향성을 짚어주셨습니다.
현재 투자금으로는
선호 생활권 진입이 어렵다는 점
- 이미 좋은 매물은 많이 빠졌다는 점
을 현실적으로 짚어주셨습니다.
그럼에도 불구하고
“해당 단지는 수요가 있기 때문에 진행해도 괜찮다”
는 확신을 주셨습니다.
또한 추가로 문의한 단지에 대해서는
“신축이라도 분위기가 다르기 때문에
기존 선택 단지가 더 낫다”
고 명확하게 방향을 잡아주셨습니다.
마지막으로
👉 다음 가격대까지 매수 가능한지 확인하며
의사결정 기준을 명확히 할 수 있었습니다.
5. 첫 번째 매수 시도와 실패
코칭 직후 바로 매수 연락을 했지만,
한 가지 중요한 문제가 떠올랐습니다.
해당 물건은 빠른 등기가 필요했고
지난 투자를 한지 아직 1년이 되지 않은 시점이라
일시적 2주택 비과세 혜택이
소멸되는 상황이었습니다.
빠른 시일 내에
기존 주택을 매도하지 않을 것 같다는 판단 하에
매수를 진행하는 대신 가격 조정을 요청했고
총 700만원 조정까지 이끌어냈습니다.
하지만
제가 매도 잔금으로
매수 잔금을 진행해야 하는 일정과
매도인의 등기 일정이 충돌하면서
매도인이 시간을 끌게 되었고
결국 더 유리한 조건의 매수자에게
매물이 넘어갔습니다.
이후
“계약금 수준으로 먼저 진행하고
등기를 가져올 수는 없었을까?”
라는 생각도 했지만,
그 경우
- 전세반환대출 기한이익 상실
- 대출 즉시 상환
- 향후 3년 주택대출 제한
- 신용정보 등록
이라는 리스크가 있다는 것을 깨달았습니다.
👉 결과적으로 그 선택은 불가능한 선택이었습니다.
6. 최종 매수 결정
다음 매물을 검토하게 되었고,
기존보다 1,500만원 높은 가격이었습니다.
두 매물 모두 여유가 있어 가격 조정은 제한적이었고,
- 주인 전세 매물: 100만원 조정
- 공실 매물: 500만원 조정
이 가능했습니다.
저는
매수 사장님도 전세 빼는데 자신이 있으셨고,
다른 부동산에도 전세 손님이 있는 것을 확인하여
가격 메리트가 있는 공실 매물을 선택했습니다.
다만 이 선택은
이후 약 5개월 동안
많은 경험을 가져다주었습니다.
7. 마무리
이번 갈아타기를 통해 느낀 점은 세 가지입니다.
👉 준비의 중요성
👉 현장의 중요성
👉 결정 속도의 중요성
그리고 무엇보다
👉 “준비된 상태에서 빠르게 결정하는 것”
이 가장 중요하다는 걸 깨달았습니다.
전세 세팅부터 마무리까지의 과정은
다음 글에서 이어서 정리해보겠습니다.
매도 과정에서 도움 주신
마스터 멘토님, 밥잘 튜터님,
매물코칭을 해주신 빈쓰 튜터님,
그리고 함께 고민해주신 동료분들께 감사드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
