[지투 29기 육육♥ =1(원)하는만큼 + 이루오(5)진다 기스] 1호기 투자 복기_Part 2. 나의 선택은 그당시에 최선이었고, 지금도 같은 선택을 했을 것이다!!💪🏻
26.08.03
안녕하세요!! 기회를 스캔하는 사람이 되고 싶은 기스입니다🤗
지난주에 1호기 투자 복기 Part 1을 작성해보며 투자했을 때의 감정을 되돌아봤는데요!!
기스의 1호기 투자 복기 Part 1
이번 Part 2에서는 그때의 선택이 6개월이 지난 지금 옳았던 판단이었을까?를 되돌아보고자 합니다🤔
과연 그 당시 월부에서 앞마당이 3개뿐이었던 제가 선택한 것이 지역적인 측면에서, 그리고 직장으로의 출퇴근도 함께 해야하는 실거주 요건도 충족해야하는 상황에서는 최선의 선택이었다고 생각합니다🙄
저도 이번 기회에 그때의 매물 상태, 그리고 제가 판단했던 것들에 대해서 되돌아볼 수 있는 것 같네요ㅎㅎㅎ
1. 같은 경기 4급지 내 다른 지역/다른 평형 단지간 가치 비교
① 1호기(20평형대): 약 3,000세대, 복도식, 초품아, 강남역 47분(환1), 평지
② 다른 지역 후보 1(30평형대): 약 2,000세대, 계단식, 초품아, 강남역 52분(버1 필수), 경사 심함
③ 다른 지역 후보 2(20평형대): 약 400세대, 계단식, 초등학교 도보 5분 이내, 강남역 57분(환1), 경사 조금 있음
④ 다른 지역 후보 3(30평형대): 약 500세대, 계단식, 초품아, 강남역 51분(환1), 경사 조금 있음
*후보는 90년대~20년대 초반 구축 단지
2~3번 후보는 먼저 매수를 고려했었던 지역의 단지들로, 모두 300세대 이상이었고 계단식이라서 생활적인 측면에서 거주 선호도는 있을 법한 단지였습니다!
만약 실거주가 필수적인 규제지역이 아니었다면, 매매가가 비슷한 경우에 세입자를 받을 때 더 선호될 수 있는 계단식의 방 3개 후보를 선택했을지도 모릅니다. 그렇지만 지역 내에서 비선호 생활권에 속해있으며 지하철역과의 접근성, 강남과의 거리가 좀 더 멀었기에 교통이 중요한 수도권에서는 장기적 관점에서는 고려하기 어렵다고 생각했던 것 같아요😵
그래서 최종적으로 매물 임장을 진행했던 단지는 1번과 2번이었는데, 2번 후보가 위치했던 생활권을 우선적으로 고려했던 저는 30평대이고 전고점도 더 높은 곳이었이게 이곳을 선택할까 굉장히 많은 고민을 했었습니다. 그렇지만 해당 매물은 올수리가 필요하기에 인테리어 비용만 3천만원이 넘어가는 부담스러운 느낌이 있었고, 이동할 때는 등산과 하산을 해야하는(?) 그런 언덕 경사였기에 선택하는 것이 맞을지 심적으로 굉장히 어려웠습니다😥
결과적으로 2번 후보가 있었던 지역에서 매수를 하고 싶었으나, 보유하고 있던 종잣돈과 주담대를 포함하더라도 더 좋은 매물을 찾을 수 없었기에 해당 지역을 포기하고 현재 1호기가 있는 지역에서의 매수를 결정해야겠다고 다짐하고 열심히 찾아보았던 것 같아요😳
최근의 실거래가를 본다면, 2번 후보가 원래도 전고점이 높았었으며 제가 매수하고자 했을 때 매매가가 붙어있는 순간을 제외한다면 항상 더 높은 시세를 유지하고 있었습니다. 그렇지만 최근 상승장에서는 그 갭을 많이 줄일만큼 1호기의 실거래가가 높아진 것을 확인할 수 있는데, 평형과 복도식/계단식은 가치 판단 과정에서 무조건 중요하지 않다는 것을 알 수 있었습니다😱
2. 같은 지역 내 다른 평형 단지간 가치 비교
① 1호기(20평형대): 약 3,000세대, 복도식, 초품아, 강남역 47분(환1), 평지
② 2번 후보(10평형 후반대): 약 1,200세대, 복도식, 초등학교 도보 5분 이내, 강남역 52분(환1), 평지
③ 3번 후보(20평형대): 약 1,700세대, 복도식, 초등학교 도보 5분 이내, 강남역 46분(환1), 평지
④ 4번 후보(30평형대): 약 600세대, 계단식, 초등학교 도보 10분 이내, 강남역 46분(환1), 평지
⑤ 5번 후보(20평형대): 약 800세대, 복도식, 초등학교 도보 5분 이내, 강남역 51분(환1), 평지
*후보는 모두 90년대 구축 단지
2~3번과 5번 후보의 경우 지하철역과 생활권이 모두 선호 생활권과 거리가 있었기에, 1호기 단지와 비교했을 때
실거래가를 비교해보면 알 수 있듯이 전고점 및 전저점, 이후 모두 비슷하거나 덜 비싼 가격으로 형성되어있었기에 매물을 봤음에도 금방 투자 후보에서 제외할 수 있었습니다😶
하지만 30평형대인 4번 후보의 경우 전반적으로 전고랑 시세가 비슷하기도 했었지만, 계단식이고 전세가가 높아서 2년 실거주 후 전세셋팅을 하기에 대출금 상환을 하고도 남을 수 있는 현실적인 부분으로 인해서 매수하기 전까지 고민을 많이 했던 것 같아요🤯
그렇지만 역시 기본 상태의 매물이었기에 인테리어 올수리가 필요했고, 인테리어 비용만으로도 큰 부담이 될 수 있었으며 큰 도로로 나뉘어져 있어 생활권이 단절된 느낌을 주기에 비선호 요소가 명확하다고 생각했습니다🤔
내집마련실전반 담당이셨던 자유를향하여 멘토님께서 해주셨던 말이 아직도 기억이 나는데, “매매가와 전세가의 갭이 적어 전세 셋팅을 잘 하는 것도 좋을 수 있지만, 그럼에도 더 중요한 것은 땅의 가치이지 않을까요?”라는 말씀을 해주셔서 매수하기 전에 생각했던 고민을 완전히 털어버릴 수 있게 해주셨습니다😌
결과적으로는 4번 후보가 지금까지의 실거래가는 전반적으로 높은 편이었지만, 1호기의 단지가 복도식이고 20평대임에도 불구하고 최근 상승장에서는 꾸준히 높은 실거래가를 형성하는 모습을 보이며 제 선택이 정말 최선의 선택이었고 현재의 시장에서도 더욱 선호도가 높다는 것을 알 수 있게 된 것 같아요😎
이렇게 1호기 매수 당시의 상황에서 후보들의 가치 비교를 진행해봤는데요, 물론 앞마당이 적은 상태에서 여러 지역을 비교해보지 못했다는 아쉬움도 있을 것이지만 그 당시에서는 정말 제가 배운대로 판단할 수 있는 최선의 선택을 하지 않았나 되돌아보게 되었습니다🔥
이렇게 Part를 2개로 나누어 1호기 복기글을 작성해봤는데, 전반적인 과정을 한번 요약해보겠습니다!!
CONTINUE(계속 잘해야 할 것): 실행력. 이후 투자 과정에서도 1호기 할 때 주저하지 않고 실행에 옮겼던 것을 기억하고 다음 투자 과정에서도 주저하지 않을 만큼의 투자 실력을 더욱 쌓아나가자!!
STOP(하면 안 될 것): 수도권에서는 땅의 가치가 중요하기에, 매매-전세 갭, 복도식/계단식 등 부수적인 것을 우선적으로 고려하지 말자!!
START(시작해야 할 것): 갈아타기할 수 있는 급지의 구에 대해서 알아나가기 위해 앞마당을 넓혀나가자!!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😇
