"거주 안 하면 세금이 5배? 지금 팔아야 하나요?" 다들 이렇게 묻습니다

세금이 5배나 늘어난다?

세제개편안이 발표된 이후

가장 많이 물어보는 질문 중 하나가
"그래서 거주를 하지 않는 상황에서

세금이 얼마나 더 나오냐"입니다.

아무래도 재정경제부가 발표한 자료내에

시뮬레이션으로 기사가 많이 보도가 되고

실제 내용을 확인해보면 시가 20억원짜리 집을

10년간 보유만 하고 거주하지 않은 경우에서

종부세가 27만 6,000원에서 152만 1,000원으로 오릅니다.

이때 실제로는 5.5배가 올라가다보니 5배가 넘게

세금이 오른다는 이야기가 돌면서

걱정과 부담감이 높아진 상황입니다.

다만 5배라는 것이 크게 느껴지지만

실제 금액으로 보면 연 125만원 수준이며

이 또한 내가 어떤 상황에 있느냐에 따라서 달라집니다.

그래서 결국 필요한 것은 

세금이 오르니까 당장 팔아야 하는가? 라는

상황에 따른 감정적인 반응이 아닌

세금이 오르는 것은 현실이며

그래서 내 상황에 맞게 해석하는 것입니다.

거주를 안하면 세금폭탄?

1) 양도세 - 장기보유특별공제 폐지

현재 많은 분들이 오해를 하는 내용부터 정리해보겠습니다. 우선 비거주라도 1주택이라면 장기보유특별공제 폐지는 12억원이 넘어야 의미가 있습니다.

 "장기보유특별공제가 폐지된다"는 소식에 가장 많이 놀라시는데 1세대 1주택은 양도가액 12억원까지 비과세이며 이건 이번 개편으로 바뀌지 않았습니다. 장기보유특별공제는 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 적용됩니다.

12억원 이하로 매도할 계획이라면 보유 공제가 폐지되든 축소되든 세금에 아무 영향이 없습니다. 즉 이번 장특공제 개편으로 실제 불리해지는 건 양도가액 12억원을 넘고, 보유 기간은 긴데 거주 기간은 짧은 경우입니다. 

2) 종부세 - 양도세와 별개

하지만 종부세는 다릅니다. 비거주 1주택자는 종부세 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려갑니다. 5배가 넘게 세금이 오른다는 게 이 경우입니다. 어차피 양도세야 1주택이면 비과세에 해당하지만 매년 보유세는 내야하기 때문에 확인이 필요합니다.

그리고 2주택 이상이라면 계산이 달라집니다

1주택자는 공제액이 12억원에서 14억원 또는 9억원으로 조정되지만, 다주택자는 공제를 구하는 공식이 전혀 달라집니다. 지금은 다주택자면 실거주 여부와 무관하게 기본공제가 9억원으로 동일합니다.

하지만 향후 다주택자의 경우 기본공제 = 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 전체 보유주택 공시가격 합계)로 거주하는 집이 없으면 4억원만 공제가 가능합니다. 그리고 거주주택이 전체에서 차지하는 비중이 클수록 최대 9억원까지 올라갑니다.

예를 들어 공시가격 12억원(거주), 이외 9억, 4억 총 3채의 합계가 25억원인 3주택를 살펴보면 다음과 같습니다.

거주주택 비중 = 12억 ÷ 25억 = 48%

추가공제 = 5억원 × 48% = 2억 4,000만원

기본공제 = 4억원 + 2억 4,000만원 = 6억 4,000만원

현재 9억원에서 6.4억으로 공제액이 줄어듭니다. 여기에 3주택 이상 보유자에게 적용되는 공정시장가액비율 상향(60%→2027년 70%→2028년 80%3)까지 겹치면 종부세가 약 720만원에서 1,716만원 수준으로 2.4배가량 늘어납니다.

같은 상황에서 모두 거주하지 않는 상황이라면 기본공제는 4억원으로 고정되고, 종부세는 약 2,100만원까지 올라가면 2.9배가 됩니다.

여기서 확인해야하는 건 두 가지입니다.

첫번째, 다주택자에게는 거주주택 비중이 중요한 절세의 변수가 되었습니다. 몇 채를 갖고 있느냐보다 그중 어디에 사느냐가 중요해졌습니다.

두번째, 1주택자와 다주택자의 체감 차이가 커졌습니다. 1주택 실거주자는 시가 30억원까지 오히려 세금이 줄어드는데, 다주택자는 합산 25억원에서 이미 2배를 넘습니다. 기사에서 이야기하는 "세금 폭탄"이라는 말이 실제로 해당하는 건 후자입니다.

그래서 정리하면 이렇습니다

규제가 나올 때마다 반복되는 모습

대출, 세금 혹은 정책적으로 규제가 나올때면 시장은 언제나 비슷한 모습을 보여줬습니다. 일단 어떻게 해야할지 모르는 막막함에 매수를 고려하다가 멈추는 수요가 늘어나면서 매수 심리가 꺾이고, 거래가 멈추고, 지금이라도 정리해야 하는 것 아니냐는 이야기가 나오기 시작합니다.

그리고 시간이 지난 뒤 결과를 보면 어땠을까요?

종합부동산세에 대한 증세가 강력했던  2018~2021년, 서울 아파트값은 2018년 8.03%, 2021년 8.02% 올랐습니다. 2020년까지 누적으로는 44%를 넘었습니다. 물론 규제 자체가 나왔을 때는 일시적으로 조정되는 모습을 보였지만 결국 장기적으로 보게 되면 그 시기의 가격은 하락장이 지난 이후에도보기 어려운 가격이 되었습니다. 또한 2005~2008년에도 비슷한 흐름을 보였습니다.

물론 이 말의 의미가 과거에 올랐으니 이번에도 오른다는 것을 뜻하지는 않습니다. 이번 개편은 과거와는 조금 다른 방향입니다. 세율만 올린 게 아니라 기준 자체를 '보유'에서 '거주'로 바꿨고, 다주택자에게 2028년까지 양도세 중과를 완화해주는 퇴로까지 함께 열었습니다. 과거에는 퇴로를 막아서 매물이 잠기는 상황이 생겼는데 이런 것까지 반영하여 나온 상황입니다.

다만 규제라는 것이 나온다고 해서 하락으로 이어지는 것은 아니라는 것이며 실제 규제로 인해서 집값을 잡은 경우는 일시적일 뿐이지 결국 장기적인 관점에서는 집값을 잡지 못했습니다. 집값에 영향을 주는 것에는 여러가지가 있기 때문입니다. 결국 단편적으로 하나의 요소만으로 생각하는 것은 조심해야하는 것을 의미합니다.

과거와 비교를 해도 실질적으로 부동산 가격에 영향을 주는 통화량, 금리, 공급, 심리 등을 고려했을때 세금만으로는 집값을 잡는 것이 어렵다는 것은 팩트일 뿐입니다.

그렇다면 무조건 버텨야 하냐?

“세금 때문에 파는 건 아니다” 혹은 “그러니 아무것도 하지 마라”

1주택인 상황에서는 현재 보유한 주택을 지키는 것이 중요하지만 2주택 이상인 상황에서는 조금 더 생각해보는것이 필요합니다. 이런 세제 개편을 통해 그동안 정리를 미뤄왔던 자산을 다시 들여다보는 것입니다.

매도에는 나름의 이유가 있어야 합니다. 다만 세금이 이유의 전부가 되어서는 안 됩니다. 세금은 매년 나가는 비용이고, 자산의 가치는 그와 별개로 움직입니다. 늘어난 세금 몇백만원을 피하려다 훨씬 큰 가치를 놓아버리면서 우량한 자산을 포기 경우를 많이 봤습니다.

하지만 반대로 세금 부담이 크지 않다고 해서 가치가 낮은 자산을 계속 끌고 가야 할 이유도 없습니다. 매도든 보유든, 그 판단은 세금이 아니라 자산이 가진 가치 자체에서 나와야 합니다.

그렇기에 질문을 다르게 던져야 합니다.

"세금이 올랐으니 팔아야 하나?" (X) 

"이 자산을 계속 가져갈 이유가 아직 있나?" (O)

다주택이라면 한 채씩 가치를 기준으로 판단하셔야 합니다. 선호도가 높고 가치가 높은 자산일수록 세금이 커져도 지키는 선택을 해야할 수 있습니다. 반대로 가치가 낮고 선호도가 아쉽다면 매도를 고려하는 것이 필요합니다.

다만 가치를 딱 잘라 판단하기 어려우실 수 있습니다. 그럴 때는 핵심업무지구인 강남까지의 물리적 거리와 교통 접근성 두가지를 기준으로 판단해보시면 됩니다. 예를 들어 강남역까지 거리가 가깝거나 이동 시간이 짧고 대중교통 노선이 편리할수록 가치가 높은 자산일 가능성이 큽니다.

반대로 거리가 멀고 교통이 불편할수록 매도를 고려해야하는 자산에 가깝습니다. 물론 이게 가치 판단의 전부는 아니지만 최소한 잘못된 선택을 하지 않게 되는 기준이 될 순 있습니다.

그리고 판단을 해야하는 순서는 다음과 같습니다.

1. 늘어난 세액이 연간 저축 여력 안에서 감당되는가? → 감당된다면 서두를 이유가 없습니다.
2. 감당이 어렵다면, 어느 자산부터 정리할 것인가 → 가치가 낮은 선호도가 아쉬운 자산이 먼저입니다.

지금 내 상황에서 확인해야 할 것

1) 무주택·갈아타기 준비

매물이 늘어날 가능성은 있습니다. 다만 가격이 크게 빠지기보다 거래가 늘어나는 형태일 수 있습니다. "싸게 사는 시기"보다 “선택지가 많아지는 시기”로 접근하시는 게 현실적입니다.

2) 1주택

실거주 → 시가 30억원 이하라면 오히려 종부세가 줄어듭니다. 

전세끼고 보유중 → 양도세는 12억원까지 영향이 없지만 종부세는 다릅니다. 거주 전환이 가능한지, 가능하다면 언제부터인지 계산해보는 것이 필요합니다. 그리고 종부세 개편은 내년부터 적용되지만 장특공제는 2027년까지 현행이 유지되니 이를 고려하여 결정해야합니다. 다만, 대체할 자산이 없다면 지키시는 것이 필요합니다.

1주택인 상황에서 추가 주택 매수를 고려중 → 늘어나는 종부세가 감당 가능한 범위인지, 그리고 매수하려는 자산이 그 부담을 상쇄할 만한 가치가 있는지를 먼저 따져보시고 감당 가능하다면 매수를 고려할 수 있습니다. 다만 "지금이 기회다"라는 조급함은 조심하셔야합니다.

3) 다주택

실제 세금을 계산한 뒤에 보유와 매도할 자산을 구분해야합니다. 그리고 매도를 진행한다면 급하게 매도를 하는 것이 아닌 보유한 단지의 가치를 고려하여 순차적으로 진행하는 것이 필요합니다. 양도세 중과 완화는 2027년이 가장 유리하고 2028년까지입니다. 

여러 채를 정리하실 계획이라면 한 해에 몰아서 파는 것보다 연도를 나누는 편이 유리할 수 있습니다. 세율이 누진 구조인 데다 장특공제 한도도 연간 기준으로 걸리기 때문입니다.

막연한 기사와 여러가지 매체의 소음으로 인해 잘못된 결정을 내리시지 않으셨으면 좋겠습니다. 

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.