너바나님 복기법 : 많이 오른 단지로 다음 시장의 기회 찾는 법 [도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다.😊

"그때 A말고 B를 샀어야 했는데..."

혹시 이런 생각을 반복하고 계시진 않나요?

지난주 너바나님, 자모님과의 식사 자리에서 두 분께서 강조하셨던 것은 바로 '복기'였습니다.

우리는 흔히 'A 말고 B를 살걸'이라는 단편적인 결과에 그치는 매수 복기 수준에 머물곤 합니다.

하지만 멘토님들이 말씀하신 복기는 차원이 달랐습니다.

• 왜 어떤 단지는 다른 단지보다 압도적으로 더 올랐을까?
• 양도세를 내더라도 상승장에서 매도했어야 하는 자산의 특징은 무엇이었을까?

복기의 목적은 과거를 되돌보며 후회하는 데 있지 않습니다.

이번 시장에서 초반에 수요가 몰리며 크게 오른 북아현두산 같은 단지를 다음 하락장에서 '똑같이' 사기 위함이 아닙니다.

사람들의 수요가 쏠렸던 단지들의 공통적인 본질(가치)을 파악해,

다가올 다음 시장에서 사람들이 선호를 받게될 단지를 먼저 알아보는 '진짜 실력'을 갖추기 위함입니다.

오늘은 너바나님의 복기 프로세스를 직접 적용해 보며, 이를 실전 투자에 어떻게 연결할 것인지 공유해 드리고자 합니다.

1. 사람들의 선택을 받아 먼저, 많이 오른 단지들의 특징 찾기

최근 3년 간 사람들의 선호와 수요를 받으며 먼저 치고 오른 단지들을 찾아보고, 

그 단지들의 입지가치를 분석해 보았습니다. 

① 북아현두산

4급지 서대문구지만, 마포 아현 뉴타운 및 북아현 뉴타운과 인접해 있습니다.

균질하게 변화된 환경 개선의 수혜를 누리면서 2호선 이대역 교통과 상권을 모두 이용할 수 있는 맞벌이 신혼부부의 압도적인 선택을 받았습니다.

② 길음뉴타운4단지

중심업무지구(CBD) 접근성이 좋고, 길음뉴타운 내에서 입지적으로 아쉽긴 하지만 뉴타운의 균질한 환경을 공유합니다. 

거주 상권이 잘 활성화되어 있고 학군 수요가 있기 때문에 아쉬운 교통을 상쇄할 수 있을 정도의 선호를 받는 단지입니다.

③ 신정마을1단지주공

강남(GBD)까지 직결되는 신분당선이 개통으로 교통 입지가 크게 개선 되었습니다. 

평지의 균질한 택지 환경과 더불어 수지구청역 상권 접근성이 좋아 경기 남부의 거주민들의 압도적인 선호를 받는 단지입니다.

2. 공통점 도출 : 핵심 선호요소 뽑기

앞서 살펴본 단지들의 공통점을 도출해 보면 패턴이 보입니다. 

북아현두산, 길음뉴타운4단지, 신정마을1단지 모두 주요 업무지구(GBD, CBD 등)와의 접근성이 뛰어난 동시에 살기 좋은 쾌적한 환경(혹은 환경개선이 된)을 갖춘 단지들입니다. 

[서울 수도권에서 사람들이 선호하는 3가지 핵심 요소]

• 주요 업무지구 접근성 : 강남/중심/여의도 등 주요 업무지구까지 접근성이 좋은가?
• 입지가치 개선 : 대규모 재개발/재건축, 교통 호재로 입지가 획기적으로 개선되는가?
• 쾌적한 거주 환경 : 아파트가 밀집된 환경 혹은 뉴타운으로 거주 환경이 개선되면서 생활 상권이 잘 형성 되어 있는가?

이처럼 사람들이 '왜' 좋아하는지 선호요소가 명확하게 정리된다면 다음 단계는 명확해집니다. 

이 공통된 선호 요소를 가진 단지를 찾아내면 됩니다. 

3. 투자로 연결하는 3단계 액션플랜

이번 장의 복기의 목적은 "다음 시장에서 사람들이 선택할 단지를 남들보다 먼저 알아두고 선점하는 것"입니다.

공통 선호요소를 바탕으로, 저는 앞으로의 투자에 적용할 3단계 액션플랜을 세웠습니다. 

1단계 : '다음 타자'가 될 수 있는 단지 리스트업

이번 장에서 이미 많이 오른 단지들을 다음 하락장에 다시 매수하는 대신,

‘비슷한 선호 요소를 가졌지만 아직 사람들이 몰리지 않은 다음 타자’

혹은 ‘앞으로 환경개선 혹은 교통이 개선되면서 가치가 변화될 가능성이 큰 단지’를 내가 아는 지역 속에서 찾아냅니다.

2단계 : 가치 대비 저평가 구간 상시 모니터링

선호 요소가 명확하게 있다하더라도 내 투자금 범위에 들어오지 않거나 상대적으로 비싼 가격이라면 투자 우선순위에 들지 못합니다.

내가 도출한 가치있는 단지들의 매매, 전세가 추이를 트래킹하며 기다립니다.

3단계 : 발로 밟아 확인 하는 '거주 선호도' 검증

지도상으로만 판단하지 않고, 내가 잘 아는 지역이 아니라면 직접 현장으로 나가 사람들의 수요를 충분히 받을 정도로 선호하고 사람들의 수요를 끌어당길 수 있는지 임장을 통해 최종적으로 검증합니다.

마치며

복기는 과거를 보는 것이 아니라, 미래를 준비하는 것입니다.

우리는 종종 지나간 시장을 보며

"북아현두산을 샀어야 했는데..." 하며 과거를 후회하곤 합니다.

하지만 과거에 대한 아쉬움이 아닌, 다가올 기회를 잡기위해 실력을 쌓는 과정은

'이 경험을 바탕으로 다음 장에 어떻게 적용할 것인가?'를 치열하게 고민하고 준비하는 것입니다.

사람들의 선택을 받았던 가치를 깨달았다면, 우리는 이미 다음 시장에서 기회를 잡을 수 있는 강력한 '힌트'를 얻은 셈입니다.

오늘도 단순히 돈만 쫓는 투자가 아닌,

사람들의 수요와 가치의 본질을 알아보는 '진짜 실력'을 쌓기 위해  묵묵히 나아가겠습니다. 

여러분의 앞마당 속에서 "다음 시장에서 사람들의 사랑을 받게 될 제2의 북아현두산"을 찾아보는 시간을 가져보시는 건 어떨까요?

서두에 언급한 상승장에서 꼭 매도해야하는 곳의 특징과 내 물건중에 어떤 것들이 있는지 확인해보는 것은 어떨까요?

긴글 읽어주셔서 감사합니다😊