관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
무더운 8월의 여름날
갱지지 튜터님이 수도권, 지방 비교평가로 10억 자산을 쌓는 법을 주제로
월부학교 3강을 진행해주셨습니다.
서울 수도권이 과열되어 가면서 수도권의 외곽까지 온기가 퍼져나가는 것을 느낍니다.
상승장의 중반 이상 와있다는 생각이 들면서 상대적으로 저평가된 지방과의 비교평가가 꼭 필요합니다.
둘다 저평가된 시장에서는 상대적으로 더 가치가 있는 수도권을 우선적으로 투자를 결정할 수 있었겠지만,
지금 현재 시장에서는 ‘매도’의 관점에서 수도권, 지방을 바라보는데 있어서
무조건 '수도권이 맞는가?'라는 시장 상황에 따라 매수에 대한 기준을 점검해볼 수 있었습니다.
지금 시기 왜 수도권과 지방을 비교하여 매수해야 하는가
과거의 18-19년도의 규제, 시장의 상황과 현재가 비슷하게 흘러가는 것을 보면서
풍선 효과로 인해 규제가 퍼지는 것이 반복될 것이라 예측할 수 있었습니다.
수도권 외곽의 온기가 퍼져가는 것처럼 곧 사람들이 상대적으로
주의깊게 보지 않았던 인천, 파주 같은 곳들까지 상승흐름이 이어질 수 있을 것이라 생각됩니다.
과거 21년도 의정부, 파주 같은 곳들도 조정지역으로 묶였기 때문에
매도를 목표로 전략적으로 투자를 결정할 수 있습니다.
다만, 상대적으로 아직 저평가된 지방과 비교평가를 통해
어떤 투자를 하는지 알고 진행해야 함이 필요하다는 생각이 들어습니다.
수도권 외과 지방 투자 시 ‘매도’를 생각하고 매수를 해야 한다
수도권 외곽을 투자한다고 하더라도 상대적으로 가격이 싼 구간인지 점검해보고
결국 수익을 내고 매도를 해야 하는 점을 고려해야 합니다.
1:1로 수도권과 지방을 비교하는 것이 어렵지만
평단가와 랜드마크의 가격을 통해 산정을 하고
상대적으로 땅의 가치가 떨어질수록 그 생활권에 대장을 사려는 노력을 해야 합니다.
지난 시장에서 0호기의 매수 경험을 토대로 애매한 부천, 부평 지역의 구축 보다
계양까지 넘어와서 대장 단지를 매수한 경험을 토대로
확실히 땅의 가치가 떨어질수록 매도를 위해 생활권 내 선호를 더 크게 봐야함을 느꼈습니다.
매도를 위해 중요한 환금성, 지방에서 중요한 공급
그런 의미에서 수도권 외곽과 지방 투자에서
공통적으로 중요하게 생각하는 것은 환금성(선호도)입니다.
단순히 연식이 좋으면 환금성이 좋다라는 식의 접근보다는
연식이 좋을 수록 사람들이 좋아할 가능성이 높기 때문에
환금성이 좋을 수 있다는 식으로 바라봐야 합니다.
결국 해당 지역, 생활권 내에 거주하는 사람들이
‘무엇을 더 좋아하는지’가 곧 환금성이라는 생각을 했습니다.
그렇기 때문에 외곽으로 갈수록 연식, 상품성, 브랜드 같은 것이
사람들이 중요하게 생각하는 요소이며,
선호에 어떻게 반영이 되는지 퉁쳐서 보는 것이 아닌
뾰족하게 선호와 수요를 바라봐야 함을 느꼈습니다.
특히, 지방을 투자할 때는 수도권보다 공급을 주의 깊게 봐야합니다.
지방에서는 가치 대비 싼 것도 중요하지만
미래의 수요를 받아줄 수 있는지 혹은
가치는 덜하더라도 공급이 줄어드는 지역을 투자함으로서
기회비용을 줄이는 노력을 해야함을 느꼈습니다.
결국 지금과 같은 시기 가치만 보고 투자하는 것이 아닌
가치 대비 적정한 가격 수준인지, 매도를 고려한 환금성과 수요를 생각하며
치열한 비교평가하여 투자를 진행해야 합니다.
비교평가하는 과정에서 선입견을 내려 놓고,
실거래, 전세가, 현장의 데이터를 접목하여 제대로 판단 했는지
점검하면서 놓친 것이 있는지, 이번 시장에서 다르게 흘러가는 요소가 있는지
끊임없이 점검하는 과정이 꼭 필요함을 느꼈습니다.
월부학교 환경 안에서 성장하는 법
지지 튜터님께서 3년간 월부학교를 들으면서
환경 안에서 성장하고 배워가며 그것을 투자에 적용하는 과정을 통해
결과를 내는 것을 지켜봤던 것 같습니다.
학교 안에서 배운 것을 행동으로 옮기고
환경 안에서 머무르는 것이 아닌 주체적으로 이끄는 사람이되어
재미, 의미, 성장 모두를 추구하겠습니다.
앞서 나간 그 길을 따라가며
결과를 내고 성장으로 보답하는 투자자가 되도록 노력하겠습니다❤️
적용할 점
- 수도권 외곽과 지방의 평단가를 통해 체급을 맞춰보고, 단지 및 매물 단위로 비교평가 적용해보기
- 비교평가를 통해 정리한 데이터들을 모아 투자 기준으로 나만의 투자 기준으로 구체화 해보기(복기)
- 가격 → 가치 → 시장 → 상황 순으로 결론 내보기
