안녕하세요!
투자, 인생 2가지 정답을 찾아 워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은 딩동댕2입니다 :)
투자금 1억 있습니다. 수도권 지방 어디가 좋을까요?
최근 수도권 지역들이 규제 지역으로 묶이게 되고, 풍선효과로 비규제 지역 중 강남 접근성이 좋거나 거주하기 편리한 인프라를 갖추고 있는 지역들이 뜨겁게 상승하고 있어요. 만약 1억 정도의 투자금을 갖고 계신 분들이라면 이런 고민을 갖고 계실거라 생각해요. ‘그래도 수도권이 더 많이 오르지 않을까’, ‘이왕 할거면 지방이더라도 사람들이 좋아하는 신축이 더 많이 오르지 않을까'
이러한 고민을 하시는 분들 중에 간과하는 점이 하나 있습니다. 바로 “어디가 더 먼저 오를까, 많이 오를까?” 같이 수익만 생각하는 거에요. 이럴 경우, 설령 집을 매수하고 나서 집값이 오르더라도 수익을 실현하기 어려울 수 있어요. 이 글을 읽으면 수도권과 지방의 비교평가 기준에 대해 파악하고, 보다 안전하게 수익 실현을 할 수 있는 기준에 대해 알게 될 거에요.
더 버는 것보다 중요한 기준
요즘 같은 시장에서 사람들이 돈을 더 벌기 위해 판단하는 기준은 아래가 아닐까 싶어요.
- (수도권) 강남 1시간 이내 / 역세권 혹은 신축
- (지방) 공급 부족한 광역시 / 신축
물론 위 기준도 틀렸다고 할 수는 없어요. 하지만 소액으로 투자를 한다면 단순화한 기준에 빠져서는 돈을 벌기는 커녕 잃을 수도 있습니다.
‘어디가 더 많이 오를까’를 고민하기 전에, ‘사람들이 이 단지를 살고 싶어할까?'가 정말 중요합니다. 특히, 1억 정도의 투자금으로 보는 단지들은 누구나 살고 싶고 사고 싶은 대장급 선호 단지가 아니라, 막 사고 싶진 않지만 저렴한 가격의 살아야 하는 이유가 있는 가성비 단지일 거에요. 이러한 특징을 갖고 있는 단지들은 장기적으로 보유를 하기보다, 더 좋은 자산으로 갈아타야 할 반드시 매도해야 하는 자산일 가능성이 높아요.
따라서 수익이 났다 하더라도 원하는 시기에 매도가 되지 않으면 오히려 잃을 수도 있습니다. 이 때 단순히 수도권과 지방, 신축과 구축 등으로 구분 짓는 것보다 ’지역 내 사람들이 살아야 하는 이유'를 명확히 알고, 지금 보고 있는 단지들 간 선호도를 세세하게 비교하는 것이 중요합니다.
부천과 부산의 단지를 한 번 예시를 들어볼게요.
그래프 상으로 복사골건영 아파트(빨간색)가 부산의 연지자이2차 아파트(파란색)보다 상대적으로 낮은 가격이었음에도 21년 전고를 보면 더 높은 상승폭을 보여주었어요. 심지어 하락장 이후에도 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 이것만 보면 ‘아 그래도 수도권이 좋구나’ 생각할 수 있어요.
하지만 거래량을 보면 생각과 다를 수 있어요. 부산의 연지자이2차 아파트(파란색)는 매년 거래가 활발히 진행되는 반면에, 부천의 복사골 건영 아파트(빨간색)는 21년도부터 24년까지 4년간 총 7건. 1년 동안 1-2건 거래 밖에 되지 않았어요. 물론 시세차익이 있다라고 볼 수 있지만, 원하는 시기에 매도해서 더 좋은 자산으로 갈아타기에는 복사골 건영 아파트는 난이도가 굉장히 높을 수 있습니다. 어때요? 수익이 나는 것보다 거래가 잘되는 자산인게 더 중요하다는 것 공감되시나요?
수도권/지방 비교하는 방법 3가지
그렇다면 수도권과 지방, 비교평가를 어떻게 하면 좋을까요? 이전에 말씀드린 것처럼 환금성이 중요하지만, 그 전에 지역 위상의 키를 맞추는 것이 중요합니다. 수도권과 지방 거주민이 아파트를 거주하는 이유가 다르지만, 그럼에도 21년의 상승장 때 평당가와 전고점을 살펴보는 것이 지역 위상을 이해하는데 도움이 될 수 있어요.
1) 21년도 지역 간 평당가 비교
대구와 수도권의 21년 말 평당가를 가져왔어요. 대구의 수성구의 평당가 1800만원 정도이고, 수도권 5급지인 군포, 부천 등이 2000만원으로 비슷하다는 것을 알 수 있어요. 물론 지방은 가치가 있는 선호 아파트 뿐만 아니라 저가치 아파트도 포함되어 있기 때문에 평당가가 다소 낮은 것도 사실이지만, 대구 정도 되는 광역시는 경기 5급지와 유사하다는 것을 알 수 있습니다.
2) 21년도 지역 간 랜드마크 비교
21년도 평당가는 어쨋든 지역의 평균이다보니 단지 별로 가격과 가치를 보는 것이 중요합니다. 이럴 때 21년도 상승장의 전고점이 거의 90％ 정도 정답이 될 수 있어요. 다만, 10％의 확률로 정답이 아닐 수 있습니다. 대체로 지방의 신축 단지들이에요. 연식이 지나면 지날 수록 신축이 구축이 되면서 가치가 떨어지기 때문입니다. 즉, 단지 별 선호도를 정확히 아는 것이 중요하기 때문에 전고점은 참고만하고 생활권/단지 선호도를 현장에서 임장하고 임보를 쓰며 뾰족하게 파악하는 것이 중요합니다.
비슷한 전고점의 단지를 예시로 들어보겠습니다. 대구 중구의 남산롯데캐슬스카이 아파트는 부천과 산본의 선호 준신축 단지들과 약 10억 정도의 비슷한 전고점을 갖고 있네요! 이점을 통해 대구 중심지의 대장 신축은 부천, 산본의 선호 준신축과 거의 맞먹는구나를 알 수 있습니다.
3) 생활권/단지 선호도 비교
단순히 전고점만 비교해서는 그래프 놀이 밖에 되지 않습니다. 앞에서 말씀드린 것처럼 지역 내 단지의 선호도를 파악하고, 사람들이 왜 그 단지를 거주하는지 파악하는 것이 중요합니다. 따라서, 해당 단지의 생활권/단지 위상과 수요를 비교해보는 편인데요.
수도권과 지방의 수요 차이는 있지만, 대구 중심의 선호도가 매우 높은 신축은 부천, 군포의 중간 정도 되는 생활권의 연식이 준수한 선호 준신축과 비슷한 위상을 가짐을 알 수 있습니다. 여기에 가격까지 붙이면 어느 지역/단지가 조금 더 싼지도 알 수 있습니다.
일단 여기서는 대장급 단지를 말씀드렸지만, 이렇게 천장을 알고 같은 생활권 내의 비슷한 가격대/투자금의 단지들을 위와 같이 붙여보며 가치를 비교하고, 수요를 이해하여 싼지 비싼지를 판단하실 수 있을 거에요. 아마 처음에는 어렵지만, 하나씩 하다보면 감이 생기고 자연스럽게 비교평가가 되는 순간이 올거라 생각합니다.
결국은 선호도
장황하게 설명했지만, 결국은 수도권, 지방을 나누는 프레임이 아니라 지역 내에서 선호도가 있는 단지인지 아닌지가 훨씬 더 중요한 시장이에요. 소액 투자 단지는 평생 끌고 갈 자산이 아니라, 반드시 상승장에 매도하여 현금화하고 상위 자산으로 갈아타야 하는 자산이기 때문입니다.
어디가 더 먼저, 더 많이 오를지는 아무도 알 수 없습니다. 따라서 수익금의 크기보다 '환금성(선호도)'이 최우선 기준이어야 합니다.
매수 전 스스로에게 다음 질문을 던져보세요.
"이 단지는 상승장이 왔을 때 빠르게 매도하고 나올 수 있는 단지인가?"
지역 이름 편견에 갇히지 말고, 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 '단지 대 단지'의 선호도를 뾰족하게 비교해보길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
