안녕하세요, 자영업 투자자 키샤아입니다.
오늘은 저의 지방 투자부터 서울 투자까지 가는 과정을 한번 복기해보려고 합니다.
지방 임장을 시작한 이유+ 환경의 중요성
저는 22년부터 월부를 시작했고,
강의에서 알려주신 대로 가진 종잣돈이 소액이었기 때문에 지방 임장부터 시작했습니다.
23년에도 서울-수도권이 기회를 주었지만 제가 가진 상황에서는 서울을 살 수가 없어서
지방에서 열심히 돈을 불려가자고 마음을 먹었습니다.
23년 1호기를 하기 전까지 약 2년동안 여러 지방들을 다니면서
어떻게 해야 좋은 아파트를 살 수 있고, 내 소중한 종잣돈을 잃지 않을 수 있을까?
무수히 많이 고민하고 겁이 났습니다.
아무리 봐도 여기가 저기 같고, 다 비슷한 아파트 같은데 대체 어떻게 해야 하는 건지 잘 몰랐습니다.
새벽마다 기차를 타고 내려가고 임장 비용은 계속 나가는데 과연 난 지금 제대로 하고 있는걸까?
하는 생각도 많이 들었습니다.
그래서 더 꾸준히 강의를 듣고 임장을 갔습니다.
나와 같은 목표를 가진 사람들을 만나고 이야기하면서 흔들렸던 마음을 다 잡을 수도 있고,
나보다 앞서간 선배들을 만나면 내가 몰랐던 부분이나 놓친 부분을 배울 수 있다고 믿었습니다.
(그때의 심경은 내가 많이 배우고 많이 보다 보면 언젠가는 차이점을 알 수 있겠지? 이런 시간과 노력이 쌓이면 반드시 나한테도 기회를 줄거야! 이렇게 믿었습니다.)
그러던 중 23년에 지투실전반 강의를 들으면서 좋은 튜터님과 동료들을 만났습니다.
그동안 내가 몰랐던 아파트에 대한 지식, 비교평가를 배울 수 있었고 선입견이나 고정관념을 깰 수 있었습니다.
지투실전반 이후 전주를 임장하게 되었습니다.
전주는 그때 당시 공급이 적어서 아파트 값이 조금씩 오르고 투자자들이 많이 몰리는 지역이었습니다.
그래서 조금이라도 더 많이 보고 좋은 단지를 찾기 위해서 동료들과 새벽에도 임장을 했습니다.
(23년 6~7월은 무더워서 새벽부터 했네요)
과연 싼 게 맞을까? 내가 제대로 사는 걸까?, 거인의 어깨를 빌리다
저는 우선 1호기를 공급이 많았던 천안에 투자했었습니다.
그러다 보니 전주 아파트 값이 싸게 느껴지지가 않았습니다.
공급이 많은 곳들은 신축부터 구축까지 전세가, 매매가가 하락하고 있었기에
전주에 와보니 구축부터 가격이 조금씩 올라가 있었고 천안과 비교하면 이게 싼 게 맞을까? 라는 의문이 계속 들었습니다.
그래서 강의에서 나온 내용을 다시 한번 복기해봤습니다.
그동안 열반기초반, 열반중급반, 실전준비반, 지방투자실전반을 들으면서 비교평가 외에도 지방 투자에서 공급이 중요한 이유를 들었고, 그 부분을 복기해봤습니다.
복기한 내용 요약
- 전주는 23년부터 한동안 계속 공급이 부족하다. 그러니 현재 가격이 천안과 비교해서는 싸지 않을 수 있으나 전주라는 도시 자체를 바라보면 괜찮은 가격일 수 있다.
- 공급이 많은 도시는 매매가가 떨어져서 큰 기회를 줄 수 있으나, 지방 특성상 회복하는데 오래 걸릴 수 있다.
- 그러니 전주 자체에서 사람들이 좋아하는 생활권은 어디인지, 어느 아파트인지부터 제대로 파악해보자.
- 현재 전주의 모든 아파트가 비싼 것은 아닐테니, 아직 가치대비 저평가 단지는 어디인지부터 찾아보자.
- 강의에서 알려준 저환수원리를 제대로 한번 다시 적용하자.
그렇게 새벽 임장과 강의 내용을 복기하면서 단지를 임장하고 내 상황에 딱 맞는 단지를 찾아냈습니다.
그럼에도 자신이 없던 저는 매물코칭을 통해서 확신을 얻을 수 있었습니다.
매물코칭에서 천안, 전주, 김해를 예시로 물어보고 전주에서 지금 이 단지를 왜 해도 되는지, 전주라는 도시가 지금 어떤 상황인지를 정확하게 배울 수 있었습니다.
(코칭을 받는 이유를 쉽게 설명드리면 야구 선수들도 자기 폼이 이상하거나 확신이 들지 않을 때, 좋은 선생님을 찾아가서 현재 상태와 앞으로 어떻게 하면 좋아질지를 상의하고 그에 맞게 폼에 문제가 없는지, 문제가 있다면 이야기를 듣고 교정을 해가는 것과 비슷합니다.
부동산 투자는 최소 몇천만 원부터 매우 큰 돈이 들어갑니다. 그런 부동산 투자를 할 때 내가 확신이 들지 않거나, 예측하지 못한 문제를 대비하려면 나보다 경험과 실력이 뛰어난 스승님들께 배워야 리스크를 줄일 수 있고 잘못된 방향이라면 돌릴 수 있습니다.)
전주 투자 후 보유 과정
전주 아파트를 매수 하고 몇 개월 후 기존에 있던 세입자가 만기가 되어 새로운 세입자를 구하게 됩니다.
다행히 좋은 부사님을 만나서 바로 세입자를 구할 수 있었습니다.
(이때 전주는 공급이 적다 보니 전세가 많지 않아서 세입자를 타 도시 대비 빠르게 구할 수 있었습니다.)
세입자분은 근처 다른 아파트를 파시고 전세로 이동하시면서 남은 자금은 노후 자금으로 쓴다고 하셨습니다.
(중년의 부부셨고, 현금세입자분이셨습니다.)
그리고 기존 세입자가 시세보다 낮게 살고 있어서 매매가를 싸게 살 수 있던 물건이었는데,
몇 개월이 지나 시세대로 전세를 받게 되면서 전세금을 올려 받는 경험까지 하게 되었습니다.
아파트는 매수만 한다고 끝나는 것이 아니라 실거주가 아닐 경우 세입자를 맞추고 지방의 경우
매도를 하는 관점까지 생각해야 한다고 강의에서 늘 배웠기에 그대로 하려고 노력했습니다.
아파트를 매수해보고 느낀 가장 큰 장점은 내가 싸게 잘 사면 가치를 찾아갈 때까지 편안하게 기다리면
되는 부분이 가장 큰 매력이라고 생각이 들었습니다.
(매수 전까지의 노력+ 세입자 맞추는 부분까지 하고 나면 특별히 세입자분과 트러블이 없는 이상 따로 무언가를 안해도 됩니다)
투자 후 다음 단계를 위한 준비, 함께하는 동료들이 중요한 이유
제가 투자한 곳은 지방 중소도시였기에, 나중에 서울 -수도권 아파트를 가지기 위해서 돈이 없을 때
미리 앞마당을 많이 만들어놔야했습니다.
그 이유는 서울-수도권 상승장이 오면 한 주마다 가격이 오르기에 미리 알고 있지 않을 경우
그에 대한 대비가 어렵다고 생각했고, 그 이야기들은 저의 경험과 강의, 동료분들을 통해서 정말 많이 들었기 때문입니다(21년~22년 초 상승장 때는 한 주마다 아파트 값이 올라가는 걸 직접 체험했습니다.)
그래서 24년 1월부터 25년 8월까지 투자를 할 수 없던 1년 7개월동안 강의를 듣고 임장을 하면서
내가 다음번에 기회가 오면 반드시 잡겠다라는 마음으로 이어갔습니다.
물론 여기 글에서 1년 7개월이라고 적었지만 쉽지 않았습니다.
투자를 하지 못하는데 계속 임장을 한다는 부분이 어느 날은 좀 쉬고 싶고, 차라리 임장을 가지 말고 일을 할까? 하는 생각부터 하지 말아야 할 이유가 머릿속에서 넘쳐 날 때도 많았습니다.
그럴 때마다 미리 동료들과 임장 약속을 다 잡고 마음이 힘들 때는 동료들에게 속마음을 이야기하고 조언도 듣고 하면서 저에게 기회가 올때까지 서울-수도권-지방을 임장 다니면서 기다렸습니다.
노력하고 기다리면 반드시 한번은 기회가 온다
공급이 부족했던 전주는 제가 매수한 가격보다 9,000만원이 올랐고,
공급이 많았던 천안은 아직 가격이 보합 상태였습니다.
다시 돌이켜보니 강의에서 공급을 유심히 보라는 이유를 제대로 체감할 수 있었습니다.
그렇게 매도 시기가 가까워지는 25년 저는 그동안 서울-수도권에서 앞마당을 만들어 놨던 곳들을 다시 한번 전체적으로 살펴봤습니다.
(그때 당시 총 3억 : 전주 매도 금액 + 짝꿍 돈)
25년 3월 이후부터는 강남부터 가격이 올라가기 시작했습니다.
5월에는 용산,마포,성동,광진구까지 가격이 올라가서 제가 가진 돈으로는 투자를 하기가 어려웠습니다.
6~8월까지는 서울 종로구/중구/영등포구+경기도 수지구까지 임장을 하면서 좀 더 시야를 넓혔고
이곳에서도 가격이 계속 오르자 저는 기존 앞마당이던 서울 4~5급지를 가야겠다고 생각이 들었습니다.
그런 생각을 할 수 있던 이유는 당시 강의에서 너바나님, 너나위님께서 서울 아파트 자체가 가치가 있는데, 왜 좋은 곳만 하려고 하는지 모르겠다, 강남만 아파트 값이 오르는 게 아니다라는 이야기를 해주셔서 생각을 바꿀 수 있었습니다.
그래서 기존의 앞마당이던 서울 4~5급지는 아직 가격 상승바람이 오기 전 시장이라
바로 급지를 넘어 찾아갔고, 제 상황에 맞는 물건을 살 수가 있었습니다.
작년 8월에 계약을 하고, 12월에 잔금을 쳤는데 운이 좋게도 가격이 많이 올랐습니다.
갈아타기 이후 느낀 점
여기서 중요한 점은 강의를 듣고 멘토, 튜터님이 해주시는 이야기를
놓치지 않고 귀담아 들었다는 점입니다.
멘토-튜터님들께서 아직 서울 시장이 가능하다고 이야기해주시고,
강남만 돈 버는 게 아니라고 이야기 해주지 않으셨다면
저는 아마 지금도 서울 아파트를 매수하지 못했을 거라고 생각합니다.
누구나 더 좋은 급지의 단지, 더 연식이 좋은 단지를 가지고 싶은 건 당연합니다.
하지만 나의 에고를 깨고 거인의 어깨 위에 올라탈 때 비로소 내가 볼 수 없던 것들이 보이기 시작합니다.
나의 고정관념과 고집, 그리고 욕심 등을 내려놓고 나의 상황을 메타인지 한 후
멘토님, 튜터님들께서 해주시는 조언을 받아들일 때 오래 돌아가는 시간을 현저히 줄일 수 있다고 생각합니다.
사실 제가 서울 아파트를 가질 거라고 처음에는 생각하지 못했습니다.
어떤 분들은 서울 아파트가 있으면 뭐가 달라? 이렇게 물어보실 수도 있을 텐데요.
우선 마음의 안정감이 정말 달라집니다.
(예를 들어 큰 돈이 필요하다거나 가족이 아플 때 비빌 언덕이 되어주겠구나 하는 생각이 듭니다.)
또한 부모님들이나 친구들도 서울에 아파트가 있으면 다들 잘했다, 고생했다고 해주실 때 뿌듯하기도 합니다.
여기까지는 감정적인 부분이고,
실제로 체감이 되는 부분은 너바나님의 책 제목처럼 내가 부동산과 맞벌이한다는 게 무엇인지 체감할 수 있게 되었습니다.
그 전에 지방 아파트를 가지고 있을 때도 작게 느끼긴 했지만
서울-수도권 아파트는 금액 자체가 크다 보니 오르고 내리는 부분을 확실히 느낄 수가 있습니다.
그리고 현재 보유한 단지를 기점으로 내가 또 열심히 돈을 모으고 준비하면 더 좋은 곳으로
갈아타기를 할 수도 있겠다는 생각이 듭니다.
5년전 처음 월부를 왔을 때는 아무것도 몰랐고, 2년이 지나도록 변하는 게 없어서 많이 힘들었지만
지금에 와서 돌아보니 그 시간들이 없었다면 지금껏 하지 못했을 거라 생각이 듭니다.
함께라는 환경 안에서 늘 배울 수 있고 나은 미래를 만들 수 있도록 해주셔서 감사합니다💛
