안녕하세요 네건입니다.
올해 초부터 1호기 매도와 갈아타기에 대한 목표를 가지고
여러 동료분들과 선생님과 함께 시간을 보내왔습니다.
그렇게 8월이 되어서야 매도 계약서와 매수 계약서를 작성했는데요.
그 과정 속에서 예상치 못한 상황들로 경험한 것들,
제 스스로 했던 많은 생각과 행동들, 잘한점과 아쉬운점들을 되돌아 보고,
갈아타기를 하고 계신 동료분들에게 꼭 들려드리고 싶은 이야기를 써보고자 합니다.
1. 준비 과정
① 단순히 갈아타기라는 성과를 목표로 하기보다,
언제라도 갈아타기 할 수 있는 체력을 만드는 데에 목표를 두자.
올해 봄학기를 시작하면서 갈아타기라는 성과를 내는 것을 목표로 삼았었습니다.
하지만, 적적한투자 튜터님께서는 제게 언제라도 갈아타기를 할 수 있는 실력을 만드는 과정에 집중해야함을 가르쳐 주셨습니다.
어떤 성과나 결과에 대한 목표를 잡게되면,
→ 그 것을 이루어 내지 못했을 때 ‘실패’라는 경험을 만들 수 있고
→ 성과를 위한 조급한 마음 또는 꾀를 부릴 수도 있고
→ 어찌저찌 운이 좋아 결과를 낸다한들, 투자자로서 성장이 무뎌질 수 있으며
운을 실력으로 착각하며 그릇된 생각으로 잘못 나아갈 수 있습니다.
하지만 실력을 갖추기 위한 과정에 최선을 다하고자 목표를 잡게되면,
→ 지금 해야 하는 행동이 무엇인지 고민하게되며
→ 해야 한다 보다는 할 수 있다라는 사고방식이 자리잡게 되고
→ 진짜 투자 실력을 기름으로써 언제든 내 투자 방향성을 검토하고
긴 투자 생활을 주체적으로 이어나갈 수 있게 됨과 동시에
→ 결과는 자연스레 따라오게 되어있다는 것을 배울 수 있습니다.
성과보다 과정에 집중하고 스스로와 동료 그리고 선생님을 믿고
투자 실력을 쌓아가는 데에 집중한다라는 마인드로 시작하신다면 도움이 될 것 같습니다.
② 가장 먼저 해야 할 것은 ‘시장과 내 매물 메타인지’
그렇게 과정을 시작하는 첫 단계는
내 매물 지역의 시장 상황을 면밀히 살펴보고
내 매물을 매도할 수 있는 조건과 가격은 어떤 수준으로 가져가야 할지
메타인지를 하는 과정이었습니다.
충분한 전임과 지역 방문을 통해 시장상황을 파악합니다.
→ 시장상황: 매물 생활권 + 상위/하위 생활권의 전체적인 부동산 거래 분위기
※ 매매/전세 거래/매물 현황, 수요 거래 주체(실거주 OR 투자), 실거래대비 호가 수준, 지역 특이사항
이를 토대로
→ 내 매물이 1등 물건이 되기 위한 매도 ‘희망가격’과 ‘상태’ 를 따져봅니다.
제 물건과 지역 시장 상황을 예로 들면
매매는 실거주 위주로 되고 있었으며 급매가 아닌 이상 거래는 잘 되지 않았습니다.
전세는 인근에 대단지 신축 공급이 예정되어 있어서 분양권을 들고있는 다수의 지역 주민들의 입주 전 전세 수요가 있었고, 실제로 전세가도 실거래와 호가 모두 상승하고 있었습니다.
따라서, 임차인이 있는 제 물건의 경우는 현재 시장에서 거래가 되기 힘든 조건이었고,
가격을 최저가로 낮추어 2개월 이상 매물을 올려두었지만 단 한 팀도 집을 보러 오지 않았습니다.
따라서, 거래가 될 수 있는 조건을 만드는 것이 저에게는 미션이었고
너무나도 협조적인 임차인 덕분에 조기퇴거를 통해 공실을 만들 수 있었습니다.
임차인과 조기 퇴거 협의를 이야기하는 과정이 쉽지 만은 않았습니다.
하지만, 역지사지의 정신으로 임차인께서 고민스러워 할 부분이 무엇인지 먼저 생각하고(이사갈집이 있는가? 등)
함께 해결해드리겠다는 적극적인 표현과 실제로 먼저 나서서 행동하는 모습
그리고 선뜻 조기퇴거 해주시는 부분에 대한 충분한 보상
무엇보다도 늘 감사한 마음을 갖고 조심스레 대화를 나눈 덕분에 협의가 되었던 것 같습니다.
이처럼, 현재 내 매물의 지역에서 거래가 되기 위해서는
어떤 ‘조건’과 ‘가격’을 가져야 할지 시장상황을 살펴보는 것이 첫번째 스탭이었습니다.
③ 그 때 그 때 상황에 맞게 부동산 매물 내놓기
우선 제 1호기를 거래하며 알게된 부사님에게만 단독으로 매물을 내놓았습니다.
사실 세낀 물건이라 빨리 매도가 될 것 같지는 않다는 말씀을 하심에도 불구하고
부사님께서는 같은 단지 다른 부동산에는 매물을 내놓지 말아달라는 부탁이 있으셨습니다.
그렇게 한 팀도 보러오지 않는 시간이 한 달, 두 달이 넘어가면서 조급한 마음도 들었습니다.
더 여러 군데에 내놓아야 하는 것은 아닌지,
제가 부사님과의 관계에 너무 연연해하며 골든타임을 놓치고 있는 것은 아닌지
그 시기에는 고민이 참 많았던 것 같습니다.
물론 여러 곳에 물건을 내놓게 되면 확률적으로 더 많은 사람들에게 노출이 될 수 있고,
잠재 매수자가 붙을 확률이 올라갈 수 있다고 생각합니다.
다만, 그것보다 더 중요한 것은 현재 시장에 맞는 제 물건의 조건과 가격이었다라는 생각이 듭니다.
여전히 세낀 물건인 상태로는 여러 부동산에 매물을 내놓은다 한들
노출의 확률을 높아질지라도, 실제 매수를 할 수 있는 사람의 확률이 높아지는 효과는 미미했을 것 같습니다.
따라서 제 물건의 조건을 공실로 만드는 데에 더 집중을 했고,
공실이 된 이후로는 제 물건을 거래했던 부동산 사장님과 소통하여
충분한 기간을 드린 점 그리고 매도가 시급하다는 제 상황을 담백하게 말씀드렸고,
단지 내 부동산 뿐만 아니라 다른 생활권의 부동산에 공격적으로 매물을 내놓았습니다.
결과적으로는 물건을 적극적으로 뿌린지 약 2달여 만에 단지 내 다른 부동산 사장님께서
매물을 내놓지 않았던 부동산 사장님의 소개를 통해 공동중개로 매도를 하게 되었습니다.
단지 많이 내놓는 것만이 능사는 아니다.
다만, 내 물건의 조건과 가격이 충분히 세팅되었다면 공격적으로 매물을 내놓는 것이 유효한 전략인 것 같습니다.
2. 매도+매수 과정
① 루틴화된 갈아타기 전략을 꾸준히 고수하기
봄학기에 함께 했던 동료(오스칼v님)에게 배운 갈아타기 루틴을 제 상황에 맞게 꾸준히 실행한 것이
매도와 갈아타기하는 과정에서 결과를 만들어 내는 것 그리고 멘탈적으로도 가장 유효했던 전략이었습니다.
제 갈아타기 루틴은 일주일 단위로 진행되었습니다.
월~화: 희망 매수 지역 전수조사 및 매물 단위 TOP 10 뽑기
수~목: TOP 10에 대한 전임을 통해 매물 가려내기 (+전임은 수시로)
금: TOP 10 주말 매물 임장 예약
토~일: 매물 임장을 통한 매물 세부 상태/조건/가격 업데이트
처음에는 전수조사하며 매물을 뽑는 것도
그렇게 뽑은 매물들에 대해서 전임을 하는 것도
매주 매임 예약과 임장을 가는 것도 시간이 많이 소요됩니다.
하지만 이 루틴이 지속되면 될수록
내가 목표로 하는 금액대와 단지들의 우선순위가 점점 명확해지고
없어지는 물건과 새로이 나타나는 매물들을 리프레쉬하며 덧붙이면 되기 때문에
루틴의 속도도 빨라지고 머리속에는 늘 우선순위 단지가 들어있게 되었습니다.
이렇게 내가 매도한 뒤 갈아타기 매수를 할 수 있는 단지들을 상시로 알고 있다보니
멘탈적으로 좋았던 점도 있습니다.
매도에 대한 확신이 있다는 것(확실히 더 좋은 가치의 매물을 매수할 수 있기에)이었고
반면에 의외로 힘들었던 점으로는
내가 알고 있던 좋은 가치의 물건이 거래가 되는 것을 지켜보는 것 이었습니다.
저는 지방 광역시와 수도권 비규제 지역 앞마당의 매물들을 보고 있었는데,
수도권 비규제 지역의 후보 매물들은 실거래/호가가 모두 상승하며 거래도 많이 되었고
점점 선호도가 낮은 단지와 매물들이 TOP 10 안에서 교체되었습니다.
반면, 지방 광역시의 후보 매물들은 상대적으로 TOP 10 안에서 조금 더 머무르는 모습이었고
비수기 시즌을 맞아 제 물건이 매도가 잘 안되기도 했지만 해당 후보 매물들도 거래가 잘 안되기도 했으며
추가적으로 새로이 나오는 더 경쟁력있는 매물들도 많이 있었습니다.
이렇게 꾸준히 갈아타기 루틴을 지킴으로써 매도가 되었을 때 큰 텀을 두지 않고 갈아타기 매수를 할 수 있었습니다.
실제로 매수할 수 있는 단지를 앎으로 인해 매도에 대한 확신을 가질 수 있었고,
떠나가는 매물들을 보면서 아쉬움과 함께 단단해지는 경험도 할 수 있었습니다.
이 루틴을 해보시길 강력히 추천드립니다.
(갈아타기 루틴 관련 오스칼v님 나눔글: https://weolbu.com/community/4195931)
② 동료의 힘
매도와 갈아타기 과정에서 가장 주요했던 부분은 동료분들의 도움이었습니다.
매도 지역 분위기를 알아가는 과정부터 전임을 함께 해주시고
일 잘하는 저승사자 부사님들 함께 찾아주시고
제 매물이 꾸준히 1등으로 브리핑되는지 확인해주시고
제가 미처 보지 못했던 새로이 나오는 후보 매물들을 알려주시고
제 앞마당이 아닌 지역의 매물들에도 기회가 있다는 것도 말씀주시고
집은 보러왔는지, 보러온 분들은 왜 결정을 안했는지 체크 해주시고
전세퇴거자금대출 금융권은 어떻게 알아보며 어떤 조건까지 알아봤는지,
갈아타기 후보 매물들에 대한 가치 우선순위에 대한 생각도 나눠주시고
매도의 첫 스탭부터
매수의 마지막 스탭까지 모두 함께해주신 동료가 있었기에
힘이 부치는 몇몇 순간들 속에서도 힘을 얻을 수 있었고,
나 스스로 뿐만아니라
나보다도 더 내 일처럼 시간과 노력을 쏟아주시는 동료분들께
부끄럽지 않게 행동하자는 마음으로 하루하루 보낼 수 있었습니다.
동료분들 덕분에 지칠 새도, 부정적인 생각이 들 새도 없었습니다.
누군가의 도움을 받는 것이 부채감으로 인해 쉽지만은 않습니다.
그리고 동료들에게 당연하다는 듯이 도움을 구하라는 것도 아닙니다.
하지만 혼자보다 함께했을 때 더 꾸준히 끝까지 버텨낼 체력이 생기는 것은 분명합니다.
내가 동료의 도움을 필요로 하기 전에
동료에게 먼저 도움을 줄 수 있는 내가 된다면
어느덧 제 주변에도 저와 함께 해주실 감사한 동료분들이 생길 것이라고 확신합니다.
꼭 동료와 함께하세요.
③ 초조하거나 불안한 마음이 든다면
모르는 것이 생겼을 때이고, 행동을 더 해야할 때.
매도를 하는 과정 속에서는
불쑥 불쑥 불안한 마음이 생겼던 순간이 있었습니다.
나태해진 어느 순간 갈아타기 루틴을 1주일 못했던 시기가 있었습니다.
하필 그 때에는 지난 주말도, 해당 주말도 집을 보러오는 사람이 없었고
갑자기 불안한 마음이 엄습했던 것 같습니다.
지난 주 까지만해도, 불안한 마음이 없었는데 왜 이럴까 잠시 고민해보니
시장 상황이 바뀐건 아닐까?
내 물건보다 더 좋은 조건이나 가격의 물건이 나온건 아닐까?
내 물건에 내가 모르는 하자가 있는 것은 아닐까?
물음표가 찍히면서 불안한 마음이 들었던 것 같습니다.
그 때는 바로 내가 모르는 것들이 있어서 불안했다는 것을 인지하고,
모르는 것들을 알아가는 행동을, 루틴을 이어가야 할 때 였습니다.
다시 갈아타기 루틴을 가동하고, 현장에 방문하며 상황을 파악해 나갔습니다.
시장상황: 장마철+여름 휴가+비수기 시즌으로 손님이 뜸하다. (동일함)
내 매물: 공실인 매물은 내 물건 뿐이고, 실거주 손님에게는 인테리어하며 입주가능 한 매력적인 조건이 맞다.
가격은 최저가이나 실제 매수의지가 명확한 손님이 붙는 다면 500만원 까지는 깍을 것이고 최저가다.
계속해서 1등 브리핑이 되고 있는 것이 맞으나, 드레스룸 결로가 집보러 오시는 분들에게 마이너스 요소다.
그리고 약점인 부분을 보완하기 위해 행동했습니다.
현장 방문을 하여 부동산 사장님들을 순회하며 최근 거래된 물건과 매물 상황들을 다시 재점검하고,
드레스룸의 경우에는 숨고를 통해서 견적도 받아보고 어느정도 규모의 금액으로 해결할 수 있는지 파악했습니다.
여전히 내 물건이 가장 매력적인 조건과 가격이라는 확신이 생기자 다시 평온해졌습니다.
매도 과정에서 무언가 불안한 마음이 든다면 그 감정을 재빨리 인지하셔서
내가 모르는 것이 무엇인지 고민하시고,
그것을 알기위해/해결하기위해 행동한다면 도움이 될 것 같습니다.
경험 보다 더 큰 선생님은 없는 것 같습니다.
이번 매도와 매수를 경험하면서 (아직 전세 빼기가 남아있지만)
정말 많은 것들이 예상처럼 흘러가지 않는다는 것을 배웠고,
그런 예상 밖의 일들 속에서 어떻게 해결할지 고민하고 행동하며
조금이나마 성장했던 것 같습니다.
그리고 이번엔 놀랍게도 성취감마저도 크게 느껴지지 않는 것 같습니다.
이미 과정속에서 많은 감사함과 성장을 느꼈기 때문인가 싶기도 하고,
지난 날 1호기를 매수했을 때 그저 뭔가를 했다는 엄청난 성취감에
곧바로 쉬고 싶다는 감정이 들어서 6개월을 내리 쉬었었는데,
두 번은 그러고 싶지 않아서 무덤덤하게 지나가고 싶은 마음도 있는 듯 합니다.
지금 제가 가장 깊게 느끼는 감정은 ‘감사함’입니다.
이러한 과정을 감내할 수 있도록 함께 목표를 바라봐주고, 늘 뒤에서 응원해주고 받쳐주며 함께해 준 ‘아내’에게.
내 일 처럼 나서서 도와주신 ‘투자자 동료분들’께.
결과보다 과정을 목표로 하게끔 올바르게 지도해주시고 무한한 믿음을 보내주신 ‘적적한투자 튜터님’께.
그리고 할 수 있다는 믿음으로 이 과정을 즐기고자 했던 과거의 ‘제 자신’에게.
진심으로 감사드립니다!
그저 글로만 쓰다보니, 이 글이 동료분들께 과연 얼마나 도움이 될지는 모르겠습니다.
글을 넘어서 앞으로 제가 동료분들께 더 가까이 다가가서 투자와 내집마련과 노후준비를 향하는 과정을 함께하고,
같이 성장할 수 있도록 영감을 주는 동료가 되기 위해 더 노력하겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
