안녕하세요.
민갱입니다.
이번 월부학교 4강에서는
윤이나 튜터님께 재건축·리모델링과 교통호재를
투자에 적용하는 방법을 배울 수 있었습니다.
그동안 저는 호재를 현재의 가치와 가격을 먼저 판단한 뒤
마지막에 더해보는 플러스알파 정도로 생각했습니다.
하지만 상승장이 진행될수록
호재가 있는 단지와 그렇지 않은 단지의 가격 차이가 커질 수 있고,
같은 호재를 가진 단지라도
입지와 선호도, 진행 단계에 따라
전혀 다른 결과가 나타날 수 있다는 것을 배웠습니다.
결국 중요한 것은 호재를 많이 아는 것이 아니라
호재가 단지의 가치를 어떻게 바꾸는지 판단하고
이를 가격과 연결하는 능력이었습니다.
재건축·리모델링
재건축이나 리모델링이 진행보다 우선되야하는 것은 입지 입니다.
입지를 먼저 판단한 뒤
용적률과 진행 속도, 대지지분을 확인하고,
현재 매매가격에 예상 분담금을 더한 가격으로
주변 신축이나 더 좋은 단지와 비교해야합니다.
이번 강의를 통해 여기서 한 걸음 더 들어가야 한다는 것을 배웠습니다.
현재 가격에 호재가 얼마나 반영되어 있는지,
예상 분담금을 포함해도 주변의 더 좋은 단지보다 저렴한지,
사업이 지연되거나 추가 비용이 발생해도 감당할 수 있는지를
함께 판단해야 했습니다.
결국 재건축과 리모델링은
‘나중에 새 아파트가 된다’는 기대감으로 선택하는 투자가 아니라,
매수부터 보유와 매도까지
각 단계에서 얻을 수 있는 편익과 감당해야 할 비용을
구체적으로 계산하는 투자라는 생각이 들었습니다.
앞으로 재건축·리모델링 단지를 비교할 때는
입지와 선호도를 먼저 판단한 뒤,
진행 단계와 예상 분담금,
분담금을 포함한 총비용과 비교 대상 단지를
반드시 함께 정리해보겠습니다.
교통호재
교통호재 역시 새로운 역이나 노선이 생긴다는 사실만으로
가치가 좋아지는 것은 아닙니다.
어떤 업무지구로 연결되는지,
실제 이동시간이 얼마나 줄어드는지,
현재 어느 단계까지 진행되었는지,
그리고 그 노선을 편리하게 이용할 수 있는 범위와
그 안에서 사람들이 가장 선호하는 단지가 어디인지까지
함께 확인해야합니다.
이번 강의를 통해서는
교통이 실제로 어떤 입지가치를 만들어내고 있는지까지
더 구체적으로 살펴봐야 한다는 것을 배웠습니다.
역이 가깝다는 사실을 넘어
사람들이 원하는 업무지구까지의 시간을 얼마나 줄여주는지,
그 편익을 누리기 위해 사람들이
어느 정도의 가격을 더 지불하고 있는지까지 확인해야
역세권의 가치를 제대로 판단할 수 있었습니다.
또한 호재가 실현되면 좋아질 것이라고 막연하게 생각하기보다,
현재 가치가 비슷한 지역과 비교하고
호재 실현 후 접근성이 비슷해질 지역과도 비교하면서
미래의 가치를 가격으로 가늠해보는 방법이 인상 깊었습니다.
앞으로는 임장지를 볼 때,
호재를 단순히 임장보고서에 적는 것에서 끝내지 않고
‘그래서 이 호재가 어떤 가치를 바꾸며,
현재 가격에는 얼마나 반영되어 있는가?’라는 질문에
답할 수 있도록 비교해보겠습니다.
이번 강의에서 배운 기준들을 제 앞마당에 하나씩 적용하며,
호재를 기대하는 투자자가 아니라
호재를 가치와 가격으로 판단할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
좋은 강의해주신 윤이나 튜터님, 감사합니다.
