그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #9 택시 기사도 가기 꺼리던 그 곳, 이제는 동북권 패밀리 타운으로 변신한 전농, 답십리 뉴타운

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 서울 뉴타운 알아보기 여덟 번째 시간,

노후된 주택가와 사창가 지역이라는 오명을 털고

이제는 성동구와 함께 대표적인 동북권 선호 주거지로

발전해나가고 있는 동대문 전농.답십리 뉴타운입니다.

과거 대부분의 동북권 거주지역은 상대적으로

강남권과의 거주환경의 질이 크게 떨어졌고

난개발로 도시가 형성되다보니 시간이 지날수록

선호도가 떨어졌습니다.

전농답십리 뉴타운 지역 역시 교통적으로는 

청량리역에 인접해있다는 장점을 가지고 었었지만

주택이 밀집해있고 사창가 등 혐오시설을 가지고 있었고

건물들이 노후화 되면서 시간이 지날 수록 선호도는

떨어졌습니다.

이를 위해 뉴타운 사업을 추진하여 대부분의 구역이 입주를

완료하였고, 개인적으로 이곳의 예전 모습을 아주 잘 알기에

지금의 모습을 보면 정말 엄청나게 변화했구나 라는 생각도

해보게 됩니다.

과거 동대문구의 인식이 그리 좋지 못했지만

이제는 개선된 환경과 발전된 교통의 힘, 그리고 성동구에서

넘어오는 수요까지 반영되면서 이전 상승장보다도 훨씬 더

강한 상승세를 보여주고 있다고 생각합니다.

그럼 지금부터 전농/답십 뉴타운이 가지고 있는 가치와 진행상황 등을

정리해보도록 하겠습니다.

# 전농/답십리 뉴타운의 가진 입지 가치

전농답십리뉴타운은 1호선 청량리역과 5호선 답십리역을 중심으로

인근에 형성된 뉴타운으로써 추후 동북권의 교통 핵심지인 청량리역을

이용할 수 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

현재는 1호선, 경의중앙선, 경춘선, 그리고 수인분당선을 이용 가능하지만

추후 GTX B, C 등을 이용할 수 있는 교통 핵심지로 발전하게 되면서

인근의 전농답십리 뉴타운 지역의 가치도 더욱 높아질 것으로 생각됩니다.

또한 전농답십리 뉴타운은 인근의 도심 업무지구와 매우 가깝다는 장점을

가지고 있습니다.

1호선을 통하여 도심업무지구에 환승없이 이동이 가능하며 이는

동대문구에 살고자 하는 핵심 수요 중 하나라고 생각됩니다.

동대문구의 상위버전인 성동구 역시 비슷한 장점을 가지고 있지만

가격이 상대적으로 비싸기에 성동구에 거주하고자 했던 수요가

전농답십리 뉴타운 지역으로 이동하여 이들을 흡수하고 있습니다.

마지막으로 초중학교 시설이 비교적 잘 형성되어 있고

이로 인해 4인거주 가족들의 수요가 큰 패밀리 거주타운으로

발전하고 있으며 한 번 거주했을 때 비교적 장기적으로 거주할 수

있다는 점은 인근의 성동구 지역들도 가지지 못한 장점으로

앞으로의 가치가 더욱 기대되는 이유 중 하나입니다.

# 전농/답십 뉴타운 구역별 특징 및 현황

구역별 주요 특징

래미안 타운의 완성 - 래미안크레시티, 래미안 미드카운티, 래미안 위브

전농뉴타운의 대장격인 크레시티와 함께 래미안 타운을 형성하고 있는 미드카운티와

위브는 초등과 중학교를 모두 이용 가능하며 평지 대단지에 래미안이라는 브랜드를

가지고 있어 전농뉴타운에 거주한다고 했을 때가 가장 선호도가 높은 단지들입니다.

실제로 임장을 가보면 래미안 브랜드 특유의 고급스러움과 대단지 프리미엄

그리고 주요 교통수단 이용이 용이하기에 거주하기 정말 편하다는 생각이

들게 됩니다.

세 개 단지는 이 지역의 시세를 리딩하고 있으며 최근 84 기준으로 18억대를

향하여 꾸준히 우상향하고 있습니다.

상대적으로 미드카운티와 위브의 상승세가 강한편인데 여전히 입지적으로는

크레시티가 가장 좋은편이기에 상대적으로 크레시티의 가격이 저렴한게

아닐까 생각됩니다.

가족단위 수요가 강한 지역이라는 장점도 가지고 있어 장기적으로 안정적으로

가져갈 수 있는 단지들이라고 생각합니다.

답십리역 인근 최신축 단지 - 답십리파크자이, 이편한세상답십리아르테포레

답십리역 인근에 형성된 신축 단지들로 도심과 여의도권에

빠르게 이동이 가능한 답십리역을 이용할 수 있다는

장점을 가진 단지들입니다.

균질하지 않은 환경에 인근에 구축 아파트들이 상대적으로 많아

연식이 좋다는 점이 더욱 부각이 될 수 있는 단지들인데요.

이런 이유에서인지 가격 상승의 폭도 동대문구 안의 입지적

가치보다 조금 많이 상승하지 않았나 생각도 됩니다.

두 단지 모두 16억 언저리에서 거래가 되면서 앞서 설명했던 래미안 3대장의

가격 상승세를 따라가는 추세이며 특히나 답십리파크자잉의 가격 상승세가

강한편인데 이는 성동구에서 발생한 수요가 어느정도는 이곳으로 이동한게

아닐까라는 생각도 해볼 수 있는 것 같습니다.

개발예정구역 - 전농구역 

청량리역 초역세권 지역으로 신성미소지움과 롯데캐슬 사이에 위치해있으며

청량리역 롯데캐슬 단지들과 연담화가 되어 고층 단지 타운을 형성할 수 있는

구역이라 생각됩니다.

총 4개동 최고 49층의 초고층 지역으로 계획되어 있으며

현재 관리처분인가를 준비중입니다.

청량리역과 매우 가깝고 초고층 신축이라는 메리트가 더해져

완성이 됬을 때 많은 수요를 이끌 수 있는 지역이라 생각됩니다.

개발예정구역 - 전농 8구역

전농8구역은 지상 35층 11개동, 약 1,700여세대로 건설될 예정이며

착공은 28~29년을 목표로 하고 있습니다.

전농답십리 뉴타운 구역 중 가장 큰 규모의 구역으로 8구역이 완성된다면

대부분의 구역이 입주를 하면서 완성된 뉴타운을 볼 수 있다는 기대감을

갖게 되는데요.

청량리역 교통 인프라를 이용할 수 있고 기존 형성된 크레시티 등의 단지들과

함께 시너지를 내면서 전농답십리 뉴타운의 가치를 더욱 높여줄 것으로

기대해볼 수 있을 것 같습니다.

개발예정구역 - 전농 9구역, 12구역

시립대 인근에 형성된 전농 9구역은 현재 공공재개발로 추진 진행중이며

청량리역 초역세권인 12구역은 이제 개발계획 변경을 통하여

본격적인 사업 진행을 준비중입니다.

전농답십리뉴타운의 성공과 시세 상승으로 원조합원들의 사업 추진

의지가 강해지고 있어 앞으로도 속도는 비교적 빠르게 진행될 수

있다고 생각되며 해제된 구역들 역시 다시 추진을 하려고 하는

분위기를 느낄 수 있었습니다.

이들이 모두 입주하게 되면 총 1만2천세대의 대규모 주거 타운이

완성될 예정이며 이 지역은 동대문과 동북권에서 핵심 거주지의

역할을 하면서 지속적으로 많은 수요를 끌어당길 수 있다고

생각됩니다.

# 동대문의 또 다른 정비사업 지역, 청량리. 용두. 이문휘경 뉴타운

동대문에는 전농답십리 뉴타운 외에 정비사업 구역으로 청량리, 용두, 이문/휘경뉴타운의 지역이

추가적으로 지정되었고 각 지역별로 사업이 진행되고 있습니다.

전농답십리 뉴타운 바로 인근에 위치한 청량리권역은 청량리역을 중심으로 인근에 주상복합

타운을 형성하였고 롯데캐슬 스카이 L65이라는 랜드마크급 초고층 주복 밀집지역입니다.

실제 임장을 가보면 마치 성들이 밀집해있는 모양새를 보이며 웅장함을 보이고 있으며

동대문이 기존과 달라졌다고 할 수 있는 주요 지역 중 한 곳이라 생각됩니다.

용두권역을 2호선 용두역과 1호선 제기동역 인근에 형성된 구역들로

동대문에서 도심권역과 가장 가깝다는 장점을 가지고 있습니다.

청량리역 이용도 비교적 용이하며 청계천 인근을 이용할 수 있어

거주환경이 쾌적하다는 장점이 있습니다.

다만 이 지역은 구역이 비교적 크지 않아 세대수가 작은 편이며

다른 지역들보다는 가격 상승세나 선호도가 조금은 떨어지는 편입니다.

이문휘경뉴타운은 전농/답십리뉴타운과 함께 동대문구의 뉴타운의 

한 축을 맡고 있으며 1.4만여세대의 대규모 신축 브랜들 단지를

형성하고 있으며 최근 라그란데와 아이파크자이, 디센시아 등이 입주하면서

이전과 크게 변화된 모습을 보여주고 있습니다.

추후 이문 4구역까지 개발이 완료된다면 완성된 뉴타운의 모습을 보여주면서

가치가 더욱 상승할 것으로 생각되며 최근 가격 상승세 역시 비교적

강한것을 알 수 있습니다.

다만 다른 지역들보다 중심권과의 거리가 멀다는 것은 이문휘경뉴타운이

가지고 있는 한계점이 아닐까 생각도 됩니다.

각 지역의 대장급 단지들의 가격을 비교하면 거의 비슷한 가격대로 형성되어 있는 것을

알 수 있는데요.

이를 봤을 때 비교적 입지적으로 가치가 높은 크래시티가 비교적 가격이 저렴하고

반대로 이문휘경이나 용두지역의 단지들은 싸지는 않다는 생각도 해볼 수 있는 것 같습니다.

전농답십리 뉴타운이 형성된 동대문은 이런 환경변화를 통해 분명 이전보다

가치가 크게 상승하였고 거주하고자 하는 수요도 높아진 것을 알 수 있습니다.

성동구의 배후지로 완벽하게 자리를 잡았고 앞으로도 많은 수요가 발생하면서

이전 시장과는 분명 다른 모습을 보여줄것으로 기대되는데요.

앞으로 남은 구역들이 입주를 하면서 인근의 단지들에는 어떤 영향을 주고

성동구의 가격변화로 인한 동대문구 영향도 함께 살펴보며 투자 기회를

살펴볼 필요가 있을 것 같습니다.

다음 글에서는 사람들이 기피하는 지역에서

동북권의 새로운 가족단위 거주지로 강력하게 부상하고 있는

길음/장위 뉴타운에 대해 설명해보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #1 뉴타운이란 무엇인가?

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #2 강남을 위협할 수 있는 한강변 마지막 퍼즐, 한남뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #3 "강남 3구 유일의 재개발"… 송파 거여·마천 뉴타운이 천지개벽하는 이유

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #4 붉은 벽돌과 공장지대의 대 변신, 왕십리 뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #5 언덕이지만 괜찬아, 서반포라 불리는 이 곳 흑석뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #6 무허가 판자촌에서 강북지역 대장으로 거듭난 이 곳 아현 뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #7 "여의도 직장인들 왜 다 여기로 갈까?" 신길 뉴타운

그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #8 컵밥 고시촌에서 여의도와 용산을 잇는 핵심 거주축으로 부상할 이곳, 노량진 뉴타운

#9. 전농/답십리 뉴타운

(예정) #10. 길음/장위 뉴타운

(예정) #11. 수색/중산 뉴타운

(예정) #12. 미아 뉴타운

(예정) #13. 천호 뉴타운