서울은 살 수 없다고 생각했습니다. 지방·수도권에서 서울 2채로 갈아타기까지[민갱]

안녕하세요.

직장과 육아 사이의 시간을 모아 아파트를 공부하고 있는 민갱입니다.

지방이나 수도권에서 시작해도 서울에 집을 살 수 있을까요?

예전의 저라면 선뜻 대답하지 못했을 질문입니다.

서울의 좋은 아파트를 보러 다닐 때마다 가격표 앞에서 계산기를 두드리다 멈추곤 했습니다.

좋은 단지는 너무 비싸 보였고, 제가 가진 돈으로는 서울에 진입할 수 없을 것 같았습니다.

현재 저는 서울에서 구축아파트 32평 두 채를 보유하고 있습니다.

하지만 처음부터 서울에서 시작한 것은 아닙니다.

코인 투자 수익률 -90%

투자라고 부르기에는 아는 것이 너무 없었던 수도권 청약 아파트,

그리고 취득 부대비용까지 약 2,700만 원이 들어간 지방 아파트가 제 출발점이었습니다.

이 글은 서울 아파트 두 채를 샀다는 결과를 이야기하기 위한 글이 아닙니다.

처음부터 서울을 살 수 없더라도, 지금 내 자금으로 살 수 있는 좋은 자산을 선택하고 경험과 종잣돈을 함께 키우면 더 나은 자산으로 이동할 수 있다는 경험을 나누기 위해 적었습니다.

물론 지방이나 수도권의 모든 아파트가 서울로 데려다주는 것은 아닙니다.

어떤 자산을 골랐는지, 어떤 위험을 확인했는지, 언제 팔고 옮겼는지가 중요했습니다.

제가 지나온 선택과 시행착오가 지방·수도권에서 서울로 갈아타기를 고민하시는 분들께 작은 기준이 되었으면 좋겠습니다.

한눈에 보는 자산 이동 과정

※ 투자금과 시세차익은 기존 경험담 작성 당시의 반올림 금액이며, 현재 순자산 20억은 2026년 현재 기준입니다.

1. 서울은 살 수 없다고 생각했던 시절

부동산 공부를 시작하기 전, 저는 비트코인에 1억 원 가까운 돈을 넣었습니다.

상승장에서 단기간에 약 400%의 수익을 경험했고, 시장이 올려준 결과를 제 실력이라고 착각했습니다.

하지만 2018년 폭락장에서 수익률은 -90%가 됐습니다.

결혼 후 모은 돈 대부분이 사라졌다는 상실감이 컸지만, 손실을 확정할 용기도 없었습니다.

코인 앱을 지운 채 가격이 회복되기만 기다렸습니다.

2020년 말 가격이 원금 수준으로 돌아오자 다시 떨어질까 두려워 모든 코인을 매도했습니다. 그런데 얼마 지나지 않아 제가 보유했던 일부 종목이 두 배 가까이 오르는 모습을 지켜보게 됐습니다.

그때 처음 알았습니다.

투자 대상의 가치를 모르면 싸게 사는 것뿐 아니라 어렵게 산 자산을 지키고, 적절한 시점에 파는 것도 불가능하다는 사실을 말입니다.

2018년에는 신혼부부 특별공급으로 수도권 신축 아파트에도 당첨됐습니다.

2021년 입주 후 약 2.5억 원의 투자금으로 반전세를 놓았고, 매달 들어오는 월세를 모았습니다.

결과적으로 좋은 자산을 갖게 됐지만, 제가 단지의 가치와 가격을 판단해서 산 투자는 아니었습니다.

운 좋게 청약에 당첨된 것과 스스로 좋은 자산을 고를 수 있는 투자 실력을 갖춘 것은 전혀 다른 일이었습니다.

출산과 육아로 정신없이 지내던 어느 새벽, 100일 된 아이를 안고 달래다가 문득 이런 생각이 들었습니다.

‘아이가 조금 더 크면 주말에는 함께 놀러 다녀야 할 텐데, 내가 투자 공부에 집중할 수 있는 시간은 생각보다 길지 않을 수도 있겠다.’

그제야 위기의식을 느꼈습니다.

혼자서는 계속 미룰 것이라는 사실도 알고 있었습니다.

강의를 찾아 듣고 모임에 참여하며, 직접 지역을 걸어 아파트의 가치와 가격을 비교하기 시작했습니다.

대단한 원칙이 있었던 것은 아닙니다.

‘더 하지는 못하더라도, 배운 만큼은 덜 하지 말자.’

그 마음으로 과제와 임장을 하나씩 완성했습니다.

2. 서울을 살 돈과 실력이 없어 지방 1호기를 샀습니다

2023년 초는 전국의 매매가격과 전세가격이 함께 내려가던 시기였습니다.

아파트 가격은 충분히 싸 보였지만 전세가격도 크게 내려가 서울과 수도권은 제 자금으로 투자하기 어려웠습니다.

결과론 적으로 돌이켜 보면 서울을 살 수 있을 때까지 기다릴 수도 있었습니다.

하지만

저는 투자 1건 잘하기 위함이 아니라 투자 실력을 키우기 위함 가장 중요했고

그렇기때문에 기다리는 동안 돈만 모으고 경험을 쌓지 못한다면, 또 다시 힘들게 취득한 자산을 지키지 못하는 같은 미래가 반복 될 것이라 생각했습니다.

그렇게 제가 선택한 곳은 인구 30만 명 이상 지방 도시의 선호 생활권에 있는 신축 32평 아파트였습니다.

매수 전에는 세 가지를 집중적으로 확인했습니다.

1. 생활권과 단지의 선호도가 분명하고 매매가격이 충분히 낮은가?
2. 1년 뒤 예정된 약 1,500세대의 공급을 감당할 수 있는가?
3. 전세가격이 더 내려가더라도 다음 투자를 이어갈 수 있는가?

해당 물건은 임차인이 매수 직전 재계약해 2년의 계약기간이 확보돼 있었습니다. 시세보다 높은 전세가 이미 설정돼 있어 당장 전세를 새로 맞춰야 하는 부담도 없었습니다.

화장실 타일과 누수 흔적을 근거로 매매가격을 500만 원 추가 조정했습니다.

순수 투자금은 약 2,500만 원, 취득 부대비용까지 포함하면 약 2,700만 원이었습니다.

계약 직전까지도 두려웠습니다.

‘정말 지방에 사도 되는 걸까?’

‘1년 뒤 공급이 들어오면 전세가격이 더 떨어지지 않을까?’

몇 번이고 다시 계산했습니다.

확신이 완벽해서 산 것이 아니었습니다. 확인할 수 있는 위험을 점검했고, 문제가 발생하더라도 감당할 수 있다고 판단했기 때문에 행동했습니다.

2년 뒤에는 임차인과 이사 일정 및 비용을 조율하며 매도를 진행했습니다. 이사비와 중개보수 등도 함께 고려했고, 결과적으로 약 3,500만 원의 시세차익을 얻었습니다.

수익도 감사했지만 더 큰 자산은 따로 있었습니다.

역전세 가능성을 계산하고, 공급을 확인하고, 임차인과 소통하고, 매수부터 매도까지 한 사이클을 끝내본 경험이었습니다.

3. 서울을 사지 못한 시간 투자였습니다

2024년 1월부터 수도권 신축 아파트를 매도하고 서울로 갈아타는 준비를 시작했습니다.

처음에는 서울 마포, 성동 등 2급지의 대장 단지를 봤고,

이후에는 강남 신축과 상급지 대형평형까지 투자로 검토했습니다.

그 과정에서

강남에서 시세보다 약 3억 원 높은 전세가 맞춰진 신축 물건을 찾기도 했습니다.

최악의 경우 역전세 3억 원을 감당할 수 있는지 계산했지만,

단기간에 가격이 많이 오른 상태라 다시 하락의 위험이 있는 상황으로

투자 목적이라면 아직 덜 오른 자산에서 기회를 찾는 게 좋겠다는 피드백을 받았습니다.

머리로는 이해했지만 마음에는 이런 생각이 오래 남았습니다.

‘그래도 강남인데…….’

좋은 자산을 오래 보고 나니 그보다 덜 좋은 자산은 눈에 들어오지 않았습니다.

좋은 자산이라면 가격이 조금 비싸도 괜찮다는 식으로 판단에 혼란이 오기도 했습니다.

이후 서울 상급지 구축 42평의 저렴한 물건도 검토했습니다.

하지만 한 채에 자금을 모두 넣기보다 두 채로 나누는 편이 제 투자 목적에 더 적합하다고 판단했습니다.

이 시기에는 전고점 대비 하락률과 매매·전세 차이만 좇으며 투자 가능한 물건을 찾으러 다니기도 했습니다.

가치와 가격을 먼저 정하고 물건을 찾아야 하는데, 시장에 나온 물건 중 투자금이 맞는 것을 찾는 식으로 순서가 뒤집혀 있었습니다.

매수 하지 못하는 시간이 길어지자 이런 생각도 들었습니다.

‘나는 왜 아직도 못 사고 있지? 이거 밖에 못하나?’

그 10개월 이란 시간은 아무것도 하지 못한 공백이 아니었습니다.

시장의 흐름 속에서 좋은 지역의 이름에 끌리지 않고,

제 투자 목적과 가격에 맞는 자산을 기다리는 연습이었습니다.

좋은 지역 이름에 끌려 비싸게 사지 않는 법,

충분히 좋은 물건도 제 투자 목적과 가격에 맞지 않으면 보내주는 법을 배운 기간이었습니다.

4. 1억이 부족했던 순간, 첫 번째 서울 아파트를 샀습니다

2024년 가을 은행별 조건부 대출 규제로 서울 시장이 빠르게 식었습니다.

매수자는 줄었지만, 저는 그 안에서 아직 덜 오른 좋은 자산을 다시 찾기 시작했습니다.

서울 3급지 구축 32평에서 직전 실거래보다 약 1.2억 원 낮은 물건을 발견했습니다.

집주인은 한 달 뒤 임차인에게 약 5억 원의 보증금을 돌려줘야 했고, 저 역시 기존 집 임차인에게 2억 원을 반환해야 했습니다. 한 달 안에 현금 7억 원을 마련해야 하는 상황이었습니다. 처음 계산했을 때는 1억 원이 부족했습니다.

가능한 자금 조달 경로를 다시 점검하고, 기존 집 매도 계약금과 중도금을 충분히 받는 조건으로 구조를 맞췄습니다. 매수 물건은 이미 호가에서 7,000만 원을 낮춘 상태였고, 추가로 1,200만 원을 더 조정해 선 매수했습니다.

기존 수도권 신축의 호가를 2,000만 원 낮추고 매도에 집중했습니다.

계속해서 매수 콜이 들어오는 금액이 있었지만 몇 천만 원을 더 받고 싶어 미루고 있었습니다.

하지만,

갈아타기의 목적은 내 집을 최고가에 파는 것이 아니라 더 좋은 자산을 취득하는 것이고

저의 행동은 '소탐대실'에 해당 한다는 것을 알고 시장이 받아주는 가격에 매도하였습니다.

수도권 신축 25평은 약 4년 보유 후 약 3.5억 원의 시세차익을 남겼습니다.

매도 자금과 그동안 모은 종잣돈을 더해 약 6억 원의 투자금으로 서울 구축 32평 첫 번째 갈아타기를 마쳤습니다.

이 거래를 통해 갈아타기를 완전히 다르게 보게 됐습니다.

기존 집을 얼마에 파느냐와 새로운 집을 얼마에 사느냐는 별개의 거래가 아니었습니다.

같은 시장에서 더 좋은 자산으로 이동하는 하나의 의사결정이었습니다.

5. 지방 1호기 매도 13일 뒤, 두 번째 서울 아파트를 샀습니다

첫 번째 갈아타기를 진행하는 동안 지방 1호기 매도도 함께 준비했습니다.

임차인에게 매도 계획을 먼저 알리고, 실거주 매수자가 나타날 경우 집을 알아볼 기간과 이사비·중개보수를 지급하는 조건을 협의했습니다.

불편한 이야기일수록 문자만 보내기보다 직접 전화해 상황과 마음을 전하려고 했습니다.

차가운 지방 시장에서 결국 단지 최저가로 매도했습니다. 아쉬움은 있었지만 목적은 지방 아파트의 최고가 매도가 아니라 서울의 더 좋은 자산을 사는 것이었습니다.

매도 계약 후 서울 4급지 후보 세 개를 비교했고, 지역 안에서 학군 선호가 있는 구축 32평을 선택했습니다.

기본 상태의 집이었지만 시세보다 높은 전세가 이미 맞춰져 있어 투자금 범위에 들어왔습니다.

다른 후보 물건의 계좌가 곧 나올 상황에서 2,000만 원이 조정되면 계약하고, 아니면 다른 물건으로 가겠다는 조건을 분명히 전했습니다.

10분 뒤 계좌번호를 받았습니다.

지방 1호기 매도 계약 후 13일 만에 약 3.3억 원의 투자금으로 두 번째 서울 구축 32평을 계약했습니다.

지방에서 시세보다 높은 전세가 낀 물건을 샀던 경험을 서울에서 그대로 재활용한 투자였습니다.

지방·수도권에서 서울로 갈아타기 전 확인할 네 가지

지방이나 수도권의 모든 아파트가 서울로 데려다주는 징검다리가 되는 것은 아닙니다.

제 경험을 바탕으로 갈아타기 전에 반드시 확인할 네 가지를 정리해봤습니다.

1. 현재 보유 자산이 시장에서 '실제로 거래될 수 있는 가격'을 확인합니다.

호가가 아니라 매수자가 받아주는 가격으로 매도 자금을 계산해야 합니다.

2. 매도와 매수를 하나의 의사결정으로 봅니다.

얼마에 파느냐보다 매도 후 어떤 자산을 얼마에 살 수 있는지가 더 중요합니다.

3. 주소만 서울로 바꾸는 옆그레이드를 경계합니다.

강남 접근성처럼 교통, 학군, 환경에서 장기적으로 더 높은 가치를 가진 자산인지 비교해야 합니다.

4. 매수 이후 보유 과정에서 발생할 역전세·대출·세금·수리비 등 각종 리스크를 감당할 저축 구조를 만듭니다.

좋은 자산을 사더라도 버티지 못하면 시간의 힘을 받을 수 없습니다.

임대차 만기와 공급 시점, 추가 저축 가능액을 함께 봐야 합니다.

마치며: 오늘의 1호기가 서울의 1호기를 데려올 수 있습니다

지금 가진 종잣돈으로 서울을 살 수 없다고 해서, 앞으로도 서울을 살 수 없는 사람으로 결정되는 것은 아닙니다.

저 역시 서울에서 시작하지 못했습니다.

수도권 청약 아파트를 운영했고, 2천만 원대 투자금으로 지방 1호기를 샀습니다. 직장에 다니며 종잣돈을 모았고, 제가 할 수 있는 시장에서 경험을 쌓았습니다.

그리고 기회가 왔을 때 매도와 매수를 하나의 과정으로 연결해 서울의 더 좋은 자산으로 갈아탔습니다.

돌아보면 제가 여기까지 올 수 있었던 데에는 두 가지가 큰 힘이 됐습니다.

1. 행동을 멈추지 않게 해준 환경

저는 의지가 강하고 꾸준한 사람아닙니다. 

직장에 다니고 아이를 키우다 보면 계획했던 강의를 미루고 싶을 때도 있었고, 피곤하다는 이유로 이번 주 임장은 쉬고 싶을 때도 많았습니다.

혼자였다면 아마 ‘오늘만 쉬자’는 말이 여러 날이 됐을 것입니다.

하지만 월부라는 환경 안에는 정해진 강의와 과제, 조모임과 임장 약속이 있었습니다. 과제를 완성해야 하는 기한이 있었고, 함께 지역을 걷기로 한 동료가 있었습니다.

의지가 충분해서 움직인 것이 아니라, 해야 할 약속이 있었기 때문에 부족한 시간 속에서도 다시 책상 앞에 앉고 현장으로 나갈 수 있었습니다.

그렇게 반복한 강의와 임장, 매물 비교와 복기가 조금씩 쌓이면서 아파트의 가치와 가격을 판단하는 기준이 만들어졌습니다.

환경이 저를 대신해 투자해준 것은 아니지만, 스스로 판단할 수 있을 때까지 시장을 떠나지 않도록 붙잡아주었습니다.

2. 방향을 잃지 않게 해준 동료와 선생님

함께 공부한 동료들의 존재도 큰 힘이 됐습니다.

더운 날과 추운 날에도 함께 지역을 걸었고, 서로가 본 단지와 매물을 나누며 제가 놓친 부분을 확인할 수 있었습니다.

투자를 못하는 시간이 길어질 때도 묵묵히 자신의 과정을 이어가는 동료들을 보며 다시 제 자리로 돌아올 수 있었습니다.

선생님들은 특정 물건을 사야 하는지에 대한 답보다 제가 스스로 판단할 수 있는 기준을 알려주셨습니다.

‘이 자산은 사람들이 계속 선호할 것인가?’

‘현재 가격은 충분히 싼가?’

‘발생할 수 있는 위험을 감당할 수 있는가?’

‘이번 투자가 내가 가려는 방향과 맞는가?’

중요한 선택을 앞두고 흔들릴 때마다 이 질문들로 돌아가 판단을 다시 정리했습니다.

투자 하지 못했던 시간이 실패로 남지 않고 다음 기회를 준비하는 시간이 될 수 있었던 것도, 혼자 고민하지 않고 동료들과 함께하고 선생님들께 배울 수 있었기 때문입니다.

월부라는 환경이 저를 자동으로 여기까지 데려다준 것은 아닙니다.

종잣돈을 모으고, 지역을 걷고, 물건을 비교하고, 계약의 책임을 감당하는 일은 결국 제 몫이었습니다.

하지만 혼자였다면 그 과정을 이렇게 오래 이어가기는 어려웠을 것입니다.

행동을 멈추지 않게 해준 환경이 있었고, 흔들릴 때 방향을 잡아준 동료와 선생님들이 있었기에 한 단계씩 앞으로 나아갈 수 있었습니다.

지금의 1호기가 마지막 집일 필요는 없습니다.

내가 보유한 자산이 시간이 지남에 따라 자라나고, 그동안 쌓은 경험과 종잣돈이 더해지면 언젠가 서울의 더 좋은 자산을 데려오는 징검다리가 될 수 있습니다.

만약 혼자 공부하며 자꾸 멈추고 있다면, 의지를 탓하기보다 나를 계속 움직이게 해줄 환경과 함께 걸어갈 사람들을 먼저 찾아보셨으면 좋겠습니다.

제 경험이 ‘나는 돈이 부족해서 안 된다’, '늦어서 안 된다'고 생각하시는 분께,

‘나도 지금 할 수 있는 한 단계부터 시작해보자.’

라는 작은 용기가 되었으면 좋겠습니다.

지금까지 방향을 잡아주신 선생님들과 함께 걸어준 동료들,

그리고 투자에 시간을 사용할 수 있도록 곁을 지켜준 가족에게 감사드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.