안녕하세요. 행복한 투자자로 성장하고 있는 트라랑입니다.
최근에 23년에 매수했던 지방 1호기를 매도하고 수도권 비규제 지역에 3호기를 매수했습니다.
매도·매수 과정에 있어서 두 달이 채 걸리지 않았는데,
그 과정에서 배운 점과 결과를 낼 수 있었던 부분을 정리하여
저도 복기의 기회를 가지고, 비슷한 상황에서 읽으시는 분들께도 도움이 되었으면 하는 마음으로
글을 써보려 합니다.
ㅣ 매도 과정은 마인드셋이 전부다
저는 지방 광역시에 세가 껴져 있는 물건을 매도하였는데,
매도를 하는 과정이 이번 투자에서 가장 힘들었습니다.
제가 진행해야 하는 매도 프로세스는
세입자에게 매도 의사 밝히기 → 퇴거 확약서 받기 → 매수인 찾기 → 계약하기
였는데, 글로 썼을 때 이렇게 단순한 과정이 실제 상황에서는 매 순간 불편한 감정의 연속이었습니다.
세입자를 내보내고 매도해야 하는 프로세스에 대한 인지가 명확하지 않은 상태에서
진행 하다보니 세입자와 갈등이 빚어져 마음이 정말 좋지 않았습니다.
(전세입자 퇴거 과정에서 놓친 점 복기 : https://weolbu.com/s/P8IQxY2vCY)
세입자를 달래가며 겨우 집을 보여줬는데, 매수자가 쉽게 나타나지 않아서 또 마음이 힘들었습니다.
매도와 매수를 동시에 진행하다 보니
눈앞에서 매물이 날아가는 것을 보는 것 역시 쉽지 않았습니다.
(갈아타기의 힘든 점을 객관화하며 마음잡기 : https://weolbu.com/s/PUOnXuGMVq )
전화 문의조차 없으니 가격을 계속해서 내릴 수밖에 없었고
세입자는 제가 내놓은 가격에서 9천만 원을 깎은 금액을 제시하기도 했습니다.
소장님의 전화번호가 뜨면 심장이 마구 뛰다가 실망하기를 여러 차례,
전날 저녁에 세입자가 집을 산다고 했다가 세금 때문에 취소하여
속상한 마음에 밥도 물도 넘어가지 않던 다음 날,
처음 매도가격에서 5천만 원을 내린 가격에
드디어 매수자를 만날 수 있었습니다.
5천만 원이나 가격을 내리는 것이 마음이 편치 않았지만
월부 학교 2강에서 배웠던 프메퍼 튜터님의 말씀을 기억하려 했습니다.
내 집의 가격을 깎아서 파는 것에 함몰되지 않고
더 나은 자산의 방향으로 가고 있는가에 집중해야 한다.
더 좋은 물건을 매수하기 위해서 내 물건을 팔 때는,
싸게 파는 것에 집중하는 것이 아니라, 더 나은 자산을 사는 것에 초점을 맞춰야 한다.
그 말씀을 기억하며 매도 계약까지 진행해나갔습니다.
그리고 이번 매도 과정에서 배운 것은
투자자라면 어떤 상황에서도 감정을 컨트롤해야 한다는 것이었습니다.
특히, 내 물건을 싸게 팔아야 하는 순간과 세입자를 상대해야 하는 순간만큼은
반드시 ‘스톱씽킹’을 하고 감정을 최대한 배제해야 한다는 것을 배웠습니다.
(스톱씽킹 독서후기 : https://weolbu.com/s/P71VAlxJWA )
매 순간 내 감정을 이겨내는 것, 그것이 매도의 가장 큰 부분이었습니다.
튜터님 말씀처럼 결국 매도는 마인드셋이 전부였습니다.
ㅣ 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구별하자
제가 비규제 지역들을 앞마당으로 만들기 시작했을 때
지역별로 느낌이 많이 달랐습니다.
처음 앞마당으로 만들었던 A 지역은 처음에도 투자금이 빠듯했지만,
첫 주에 투자금이 점점 벌어지고, 제가 매물을 보면 바로 가격이 올라가는 시장이었습니다.
그래서 후순위 단지들조차도 주전으로 살아준다는 조건이 붙어서 투자금이 줄어들면
가격이 비싸더라도 매도가 되는 상황이었습니다.
B 지역은 선호도 높은 단지들의 가격들이 날아가고,
제 투자금으로는 후순위 단지들만 남은 상황이었습니다.
그조차도 첫 주에 봤던 단지들은 주말이 지나면 사라지고,
다음 매물은 2천만원에서 많게는 5천만원까지도 올라버렸습니다.
C 지역으로 갔을 때 첫 주는 비교적 잠잠한 느낌이었습니다.
소장님들은 이 지역에 대해 회의적으로 말씀하셨고, 물건을 보기가 쉬웠습니다.
그런데 둘째, 셋째 주가 되면서 분위기가 바뀌는 것이 느껴졌습니다.
갑자기 매물 잡기가 어려워지고,
실거주자들과 함께 집을 보게 되었으며,
선호도 높은 단지들이 하나씩 거래되면서 호가가 올라가기 시작했습니다.
지역의 가치는 A >B >C 순이었고
A 지역에서 투자물건을 찾기 위해 정말 노력했습니다.
물건 하나를 보기 위해 KTX를 타고,
날씨가 정말 더웠던 덕분에 손님이 뜸하여 물건 보기가 오히려 쉬었던 것에 감사하며
정말 열심히 매물을 털었습니다.
매물을 털면서 동시에 B와 C 지역을 보았는데,
매임을 하면 할수록 A와 B는 지금 보내줘야 하는 버스구나 하는 생각이 들었습니다.
너무 아쉬웠지만 여기서는 내가 할 수 있는 게 없겠다는 판단이 들었고
대신 내가 할 수 있는 기회를 주고 있는 C 지역에서 반드시 투자해야겠다고 생각했습니다.
제가 할 수 있었던 단지를 계속 정리해 나가고 매물을 보았는데
아무리 생각해도 C 지역에서 첫 주에 보았던 단지가 가격이 싸다는 생각이 들었습니다.
그리고 A 지역에서 마지막 까지 기다려 주었던 단지와 함께 비교하여
두 단지를 최종적으로 투자 후보로 정리 하였습니다.
1번 단지 11.5/8.0 : C지역 단지. 가격이 아직 싼 상황. 전세가 껴져 있어서 리스크를 줄일 수 있음. 지역 자체는 A지역보다 떨어지지만 선호도가 ‘상’이라 2번 단지와 가치가 비슷하고 생각함. 이미 전세가 맞춰져 있어서 리스크가 적고, 사람들의 선호도가 높아서 추후 매도가 용이할 것으로 판단함.
2번 단지 10.8/6.8 : A지역 단지. 지금 당장 4억이 필요하지만 내년 3월에 전세를 다시 올려서 맞출 수 있음. 대출여력이 충분하지만 근저당 낀 물건을 매수해야하는 부담이 있음. 단지는 지역내에서 중간 선호도.
두 매물 다 저평가 구간에 있었지만 리스크가 적은 1번 단지를 1등 매물로 결정하고
곧바로 튜터님께 매물 문의를 드릴 수 있었습니다.
튜터님과 이야기를 나누며 현재 물건 자체 들은 문제가 없지만
최근 보유세 인상으로 인한 준비가 필요하므로 가지고 있는 물건들에 대해 종부세 계산 시뮬레이션을
해 볼 필요가 있다고 해주셨습니다.
그래서 종부세 계산을 직접 해보고 이 물건을 충분히 가져갈 수 있겠다 판단하여
매물 코칭을 넣었습니다.
이후 권유디 튜터님께서 코칭을 해주셨고
이 물건이 가지는 가치와 가격 수준을 함께 정리해주셨어요.
1주 사이에 분위기가 바뀌어 깎였던 다시 가격이 돌아왔지만 대신 복비를 200만원 깎을 수 있었고
튜터님의 빠른 피드백, 그리고 유디 튜터님께 했던 추가 질문에서 깎이기 전 가격도 싸다고 말씀해주셔서
마침내 C 지역의 1번 단지를 매수를 할 수 있었습니다.
계약을 마치고 돌아보니
이미 지나간 시장에 연연하지 않고(내가 할 수 없는 것),
아직 기회를 주는 시장에 집중 했던 것(내가 할 수 있는 것)이
정말 중요했다는 생각이 들었습니다.
ㅣ 환경에 있어라_결과를 내기에 최적화 된 환경
운 좋게도 여름학기를 수강하며 튜터님과 일대일 대화를 했던 것이 이번 투자의 시작이었습니다.
그 대화에서 수익이 난 지방 부동산을 정리하고 수도권 매물로 갈아타자는 큰 방향을 잡을 수 있었고,
그때부터 7월 한 달간 해야 할 일들을 하나하나 정리해 나가기 시작했습니다.
각 주차별로 매수·매도에 필요한 행동들을 계획했고,
하나씩 실천해 가며 갈아타기의 프로세스를 배웠습니다.
막상 실행에 옮기려니 막막한 순간들도 많았고,
대충은 이해하겠는데, 무엇부터 해야 할지 헷갈릴 때면
튜터님과 동료들에게 의논 드리며 부족한 부분을 채워 나갔습니다.
혼자였다면 놓쳤을 디테일들을 짚어주셨고,
방향이 흔들릴 때마다 다시 중심을 잡아주셨습니다.
함께 공부하며 생각을 나누고 배워 나갈 수 있었던 시간이었고,
그 과정에서 저 혼자서는 떠올리지 못했을 더 나은 선택지들을 찾아갈 수 있었습니다.
덕분에 두 달이 채 걸리지 않은 시간 동안 매도부터 매수까지 확신을 가지고 진행할 수 있었습니다.
그리고 무엇보다 마음이 힘들고 흔들릴 때마다
선생님과 동료들이 마음을 다잡을 수 있도록 도와주셨습니다.
생각해 보면 정말 최고의 환경 속에서 투자를 할 수 있었던 시간이었습니다.
ㅣ 마치며
앞선 제 투자들은 늘 어렵고, 혼자 고군분투하며 아쉬움이 많이 남는 투자들이었습니다.
앞으로 가격이 어떻게 될지, 시장이 어떻게 움직일지 알 수 없고 여전히 부족한 부분도 많습니다만
그럼에도 원칙을 지켰고, 많은 것을 배웠으며, 동료들과 함께한 행복한 투자였습니다.
모든 것이 기껍고 뜨겁게 행동했던 26년 여름이 오랫동안 기억에 남을 것 같습니다.
프메퍼 튜터님 정말 감사합니다. 메퍼닉스 3반 정말 감사합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모든 동료분들의 투자를 응원합니다!
