"소형이라 안 봤는데.." 두 달 새 1.5억 오른 '이 지역'

2시간 전

내집마련이나 투자를 위해 임장을 다니다보면 좋은 단지들만 눈에 들어옵니다.

역과 가까운 단지이거나, 신축 대단지 34평형만 눈에 들어오는 것이죠.

그러나 가격을 보면 한숨만 나옵니다.

내가 가진 돈으로 입지가 좋은, 연식이 좋은 단지는 언감생심 꿈도 꿀 수 없습니다.

네이버 부동산을 살펴보면 내 예산에 맞는 단지는 외곽의 구축이거나 10평대 소형평형..

역시 이 지역은 이미 가격이 올라서 안되겠다고 생각하고 다른 지역을 알아봅니다.

그런데 최근 두 달 사이, 그렇게 넘겼던 입지 별로인 구축과 소형평형의 가격이 뛴 지역이 있습니다.

7월에는 4억 후반이었던 집이 9월에는 6.3억으로 오른 것입니다.

편견 때문에 그냥 지나쳤다면, 누군가 1억 5천을 벌 때 기회를 보낼 수 있습니다.

오랜 기간 기회를 주었던 지역은 어디일까요?

9월 첫째 주 매매가 상승률 1위 지역. 안양시 동안구 이야기입니다.

안녕하세요. 월급쟁이부자들 공식튜터 미요미우입니다.

매주 월요일마다 KB시세를 바탕으로 전국 시세 흐름을 짚어드리고 있습니다.

1주차[상승 1위]: 이번주 매매 상승률 1위 지역 심층 분석
2주차[전세 1위]: 이번주 전세가 상승률 1위 지역 심층 분석
3주차[하락 1위]: 이번 주 하락률 1위 지역 긴급 점검
4주차[월간 총평]: 한 달 간의 전국 시세 흐름 분석

지난주에는 8월 한달간의 시세 흐름을 총평 해보고, 매매가가 급상승한 광명시에 대해 알아보았습니다.

#4 1.4만 세대가 들어왔는데, 8월 상승률은 오히려 3위였습니다

https://weolbu.com/s/QadpN0Lkek

이번주에는 9월 첫째주, 매매가 상승률 1위인 동안구를 알아봅니다.

데이터로 본 동안구

(출처: KB 부동산 주간시계열)

이번주 매매가 상승률 TOP5는 안양 동안구, 노원구, 광명시, 수원 영통구, 화성 동탄구입니다.

서울의 다른 지역에 비해 저평가 된 노원구의 가격이 여전히 상승중이고
신축 대단지가 입주하며 입지가 개선 된 광명시의 가격이 오르고 있으며
동부라인의 매매가 상승이 여전히 이어지고 있습니다(수원 영통, 화성 동탄)

이번주에 새롭게 매매가가 상승한 지역은 안양시 동안구입니다.

이번주 동안구의 매매가 상승률은 0.74%입니다.

이정도 수치면 주말에 부동산에 가면 사장님들이 정신이 없어 대응도 제대로 못해주실 수준입니다.

최근 4주 추이를 보면 0.66% → 0.27% → 0.74% → 0.74%로 가격 상승이 주춤하다가 다시 오르고 있습니다.

동안구는 5월 9일 양도세 중과 부활 이후, 다주택자들의 저가 매물이 모두 소진되고 물건이 부족한 상황입니다. 반면 가격이 더 오르기 전에 매수하고자 하는 수요는 몰리고 있는데요. 전반적으로 매매가가 많이 올라 거래가 많지는 않은 상황입니다.

이 가운데 거래량이 늘면서 가격이 급하게 오른 단지들이 있습니다.

공작부영, 평촌어바인퍼스트, 더포레스트힐, 초원부영 등이 그것입니다.

가격이 급등한 지역의 특징은 무엇일까요?

동안구의 가격이 오른 이유는 무엇일까요?

원인은 두 가지로 나눠 볼 수 있습니다.

1. 저평가 된 단지의 가격이 오르고 있습니다

세제 개편으로 상급지 매수 심리가 주춤한 사이, 서울 인접 수요가 경기 4급지로 옮겨왔습니다.

그런데 입지가 좋거나 연식이 좋은 단지는 매매가가 이미 많이 올랐고, 심지어 실거래가보다도 높은 가격에 매물을 내놓았습니다.

그제야 사람들은 조금 외곽에 위치해 있어도 가격이 저렴한 단지에 관심을 가지기 시작합니다.

비산삼성래미안은 7월까지 32평형이 8억 중반에 거래가 되었는데요. 지금은 입주 가능한 물건 기준으로 9.5억을 호가합니다.

길 건너 입지가 좀 더 좋은 관악의 24평형이 8.8억에 나와있으니 상대적으로 싸다고 생각한 수요가 붙은 것입니다.

2. 저평가 된 평형의 가격이 오르고 있습니다

저평가 된 평형에도 수요가 몰렸습니다. 평촌어바인퍼스트가 대표적입니다.

어바인 퍼스트는 호계동에 위치한 신축 단지 중에서 가장 입지가 빠집니다.

그런데 이 단지 주변에는 소형 평형이 없습니다. 10평대에 살고자하면 어바인퍼스트에 살아야합니다.

8월까지만해도 이 단지의 20평이 8.1억이었는데, 17평은 5억대였습니다. 20평에 비해 저평가였죠.

또한 어바인퍼스트와 입지 차이가 크지 않은 만안구 메가트리아 18평이 6.3억에 거래가 되고 있었습니다.

어바인 17평이 너무 쌌던겁니다.

그래서 7월 4억 후반이던 호가가 9월에는 6.3억까지 올랐습니다.

이 지역 부동산에서는 ‘이전에 이 가격을 봤다면 오른 가격에는 사기 어려울 것이다’라고 말합니다.

빠른 시간동안 가격이 가파르게 올랐다는 의미입니다.

정리하자면 저평가 된 단지가, 저평가 된 평형이 매매가를 끌어올린 것입니다.

단지	평형	7월 호가	9월 호가	상승액
평촌어바인퍼스트	17평	4.8억	6.3억	+1.5억
공작부영	15평	4.5억	5.15억	+0.65억
비산삼성래미안	32평	8.5억	9.5억	+1억

(출처: 국토부 실거래가)

평촌의 흐름을 알면 무엇이 달라질까요?

가격의 흐름을 알 수 있습니다

상승장 중후반부로 갈수록 소형평형/재건축 단지 등 약점이 있는 단지의 매매가가 오르는 패턴이 나타납니다.

이러한 흐름을 동안구에서 확인할 수 있습니다.

즉, 이 단지들까지 오르고 나면 상승의 흐름은 그 다음으로 넘어간다는 것입니다.

서울에 붙어있는 4급지의 후순위 단지나 소형평형의 매매가가 날아가면

가격 상승의 흐름은 그 다음으로 넘어갈 가능성이 높습니다.

내집마련이든 투자든 매수를 고려하시는 분들은 이러한 흐름이 오는 것을 알고 예산에 맞는 단지가 평촌에 없으면 산본 등 후순위 지역으로 넘어가서 물건을 찾아야합니다.

2. 편견을 버려야 기회가 옵니다

입지가 좋은데 평형이 작아서, 혹은 입지가 조금 떨어진다는 이유로 저평가 된 매물을 만나게 되빈다.

가격이 오르지 않은 시기에는 ‘이런 물건은 이유가 있으니까 이 가격인거야’라고 생각하기 쉽습니다.

그러나 ‘안 좋은 물건’이라고 걸러내기보다는 가치 대비 가격이 싼지를 볼 수 있어야 합니다.

나만의 기준으로 매수 후보드를 제껴놓고 있지는 않은지 다시 한 번 확인해 볼 필요가 있습니다.

단, 소형평형은 추후 매도나 갈아타기가 상대적으로 어렵다는 특징이 있습니다.

신축 17평형이 가격이 올랐으니 가치가 있다고 생각하고 덜컥 매수하면 나중에 갈아타기가 어려울 수 있다는 것입니다.

따라서 가격을 보고 아파트의 가치를 판단하기보다는, 가치를 먼저 보고 가격을 붙여보는 연습을 해야 합니다.

미요's 3줄 요약

동안구 가격 상승의 원인
상급지 매수 심리가 눌리면서 서울 인접 지역으로 수요가 몰렸습니다. 이미 매매가가 많이 오른 동안구 내에서도 저평가 된 단지, 저평가 된 평형에 매수자들이 몰리면서 가격이 크게 상승하였습니다.
가격 상승이 지속될까요?
상승장 후반부로 갈 수록 소형평형이나 선호도가 낮은 단지들의 매매가가 오르는 것이 특징입니다. 지금 동안구에서 선호도 낮은 물건의 가격이 오르기 때문에 이후로는 가격 흐름이 외곽으로 퍼져갈 수 있습니다. 동안구의 가격이 더 오를지는 지켜봐야 하는 부분입니다.
무엇을 해야할까요?
1) 무주택자라면: 내 예산으로 접근 가능한 단지들을 모두 살펴보세요. 좋은 땅에 있지만 입지가 애매한 단지라면 주말에 직접 방문해 본뒤 후보에서 제거하세요. 숨은 기회가 있을 수 있습니다.
2) 갈아타기 준비중이라면: 거주 중인 지역보다 좋은 곳에서 내 예산으로 접근 가능한 단지를 모두 살펴보세요. 만일 보유한 단지보다 좋은 단지가 없다면 갈아타기를 보류하셔야합니다.
3) 투자자라면: 동안구 등 4급지의 흐름이 후순위 지역으로 흘러갈 가능성이 있습니다. 강남에 1시간 이내로 도달이 가능한 지역에 매수 가능한 단지가 있다면 적극적으로 검토해보세요.