안녕하세요, 아이닌입니다.
요즘 수도권 시장을 보면 참 헷갈립니다.
뉴스를 보면 집값이 오른다고 하는데, 또 상급지는 가격이 빠지거나 거래가 잘 안 됩니다.
반면 상대적으로 저렴한 지역들은 매물이 줄고 가격이 올라가는 모습도 보입니다.
전세를 구하려고 해도 집이 많지 않습니다.
그런데 금리는 다시 올라가는 분위기입니다.
도대체 지금은 상승장일까요, 하락장일까요?
저는 지금처럼 시장의 모습이 복잡할 때일수록
“그래서 집값이 오를까, 내릴까?”를 맞히려고 하기보다
“지금 시장에서 나는 무엇을 확인하고 투자해야 할까?”
를 생각해보는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
지금 그 가격이 어떤가요?
지금 수도권에서 재미있는 현상이 나타나고 있습니다.
상급지는 가격이 조정을 받는데, 중하급지는 오르는 모습입니다.
그런데
마포가 강남보다 비싸질 수 있을까요?
구로가 동작보다 비싸질 수 있을까요?
물론 어떤 시점에는 구로가 더 많이 오르고, 마포가 더 많이 떨어지면서 가격 차이가 좁혀질 수 있습니다.
하지만 그렇다고 해서 두 지역의 가격 차이가 계속 좁혀져 결국 구로가 동작보다 비싸지고,
마포가 강남보다 비싸지는 상황까지 이어질까요?
그렇지는 않을 겁니다.
지역마다 일자리, 교통, 학군, 생활환경, 사람들의 선호도는 변함이 없기 때문입니다.
결국 시장 상황에 따라 가격 차이가 일시적으로 좁혀질 수는 있어도,
각 지역의 가치에 맞는 가격의 간격은 다시 만들어질 수밖에 없습니다.
그래서 지금 중요한 것은
‘어디가 더 많이 오를까?’가 아닙니다.
오히려 내가 관심 있는 단지가
지금 가격이 어느 정도 수준까지 올라와 있는가?
이 가격에도 이 집을 사려고 하는 사람이 충분히 있는가?
를 봐야 합니다.
예를 들어 9억이던 집이 10억이 되었다고 해서
“1억 올랐으니 앞으로도 더 오르겠지”라고 생각하면 안 됩니다.
10억이라는 가격을 실제 수요자가 감당할 수 있는지를 봐야 합니다.
내가 사고 싶은 집인지보다,
다음에 누군가가 그 가격에 사줄 집인지를 생각하는 겁니다.
그래서 우리는 임장을 하고, 주변 단지와 비교하고, 가격을 계속 확인해야 합니다.
가격이 올랐다는 사실보다 지금 가격이 어느 정도인지,
그리고 그 가격을 받아줄 사람이 있는지를 보는 것입니다.
지금 시장을 볼 때 우리가 가장 먼저 가져야 할 관점이라고 생각합니다
매매보다 더 중요한 전월세 시장
지금 수도권 시장에서 하나 더 눈여겨봐야 하는 것이 있습니다.
바로 전세가 부족하다는 것입니다.
상급지든 중하급지든 전세를 구하기가 쉽지 않습니다.
그런데 전세가 부족하면 어떤 일이 생길까요?
예를 들어 내가 전세를 구하려고 하는데
원하는 지역에 전세가 10개 있던 것이 3개밖에 남지 않았다고 생각해봅시다.
전세가격은 올라갈 수밖에 없습니다.
그런데 전세가격이 너무 올라가면
“이 돈을 전세에 넣느니 조금 더 대출받아서 집을 사볼까?”
전세를 구하려던 사람이 매수자로 바뀌는 것입니다.
전세 물량 부족 → 전세가격 상승 → 일부 전세 수요가 매매로 이동 → 매매가격에도 영향을 주는 것
입니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다.
앞으로 공급이 충분한가?를 봐야 합니다.
현재 수도권은 앞으로 들어올 입주 물량이 충분하다고 보기 어려운 상황입니다.
살 집은 필요한데 새로 들어오는 집은 부족하고, 전세 물량도 부족합니다.
결국 주택을 필요로 하는 사람은 계속 있는데,
시장에 나오는 임대 물량과 새로 공급되는 주택은 부족한 상황이 이어질 수 있습니다.
한 가지 반가운 소식은 착공 물량이 증가했다는 겁니다.
다만 어디에 얼마나 착공이 진행되고 있는지 살펴봐야 합니다.
실제로 수요를 움직일 수 있는 입지와 물량인지 한번 더 들어갈 필요가 있습니다.
따라서 앞으로 공급시장을 주의 깊게 살피면서
수요의 움직임을 파악하는 게 굉장히 중요할 것입니다.
‘빨리 사는 사람’보다 ‘잘 사는 사람’
이런 시장을 보면 마음이 급해집니다.
“계속 오르면 어떡하지?”
“지금 안 사면 영영 못 사는 것 아닐까?”
그런데 저는 오히려 지금일수록 한번 더 확인하고 사야 한다고 생각합니다.
왜냐하면 지금은 같은 수도권 안에서도
어떤 지역은 오르고, 어떤 지역은 빠지고,
어떤 단지는 거래가 되고, 어떤 단지는 거래가 안 되는 시장이기 때문입니다.
이럴 때 아무 집이나 사면 안 됩니다.
내가 가진 돈으로 살 수 있는 집을 찾는 것에서 끝나는 게 아니라,
① 지금 가격이 적정한지
② 전세 수요, 앞으로 공급 상황은 어떤지
③ 금리 인상, 보유세, 대출 이슈에도 감당가능한지
반드시 확인해야 합니다.
특히 예상치 못한 리스크에 대한 대응이 가능한지 최악의 상황까지 대비하는 게 필요합니다.
예를 들어 지금은 대출이 6억까지 가능해서 살 수 있다고 생각했는데,
대출 한도가 줄어 4억밖에 나오지 않는다면 어떻게 될까요?
또 집값만 보고 투자했는데 취득세와 보유세까지 계산해보니 생각보다 매년 나가는 세금 액수가 크다면요?
‘살 수 있다’와 ‘감당할 수 있다’는 완전히 다른 이야기입니다.
그래서 지금은 조급하게 매수하기보다
내가 가진 돈으로 어디까지 살 수 있는지부터 정확하게 알아야 합니다.
그리고 내가 관심 있는 지역의 가격을 계속 보고,
비슷한 가격의 다른 지역과 비교해보고,
전세가와 공급을 확인하면서
‘이 가격이면 나는 살 수 있겠다’라는 나만의 기준을 만들어야 합니다.
결국 지금 우리에게 필요한 것은
시장을 맞히는 능력이 아니라, 시장을 읽는 힘입니다.
시장에는 언제든 기회가 옵니다.
중요한 것은 기회가 왔을 때
‘이게 좋은 기회인지 아닌지 알아볼 수 있느냐’입니다.
그러려면 지금부터 해야 할 일을 해야 합니다.
관심 지역의 가격을 꾸준히 보고,
전세가격을 보고,
입주 물량을 보고,
비슷한 단지와 비교해보고,
내 자금과 대출, 세금까지 계산해보는 것입니다.
처음에는 어렵습니다.
하지만 하나씩 해보면
“이 가격이면 비싸구나.”
“이 정도면 괜찮겠구나.”
“이 단지는 가격이 싼 게 아니라 싼 이유가 있구나.”
조금씩 보이기 시작합니다.
지금의 시장이 우리에게 요구하는 것은 조급함이 아니라 실력이라고 생각합니다.
오를까 봐 급하게 사지 말고,
떨어질까 봐 마냥 지켜만보고 있어도 안 됩니다.
지금 시장을 제대로 보고, 내가 감당할 수 있는 범위 안에서
좋은 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
우리에게 필요한 건
‘지금 사야 할까?’라는 물음에 답보다
‘지금 사도 되는 집을 알아볼 수 있는 눈’을 키우는 것입니다.
시장은 우리가 통제할 수 없지만,
우리가 얼마나 준비할지는 선택할 수 있습니다.
조급해하시지 말고, 같이 차근차근 실력을 쌓아가시길 바랍니다.
오늘도 각자의 자리에서 한 걸음씩 공부하고 계신 모든 분들을 응원합니다!!💪
