2호기 투자 준비 과정에서 매물임장(매임 개수 등) 관련 질문드립니다!

안녕하세요 내꺼장만님!!! 2호기 투자를 준비중이시군요. 화이팅입니다. 질문을 정리해보면, - 2호기를 위한 수도권 비규제지역의 매물임장중, 전수조사와 매물임장 단지를 리스트업 하여 매물확인 중이시고, A,B 지역에서 5개, 4개의 매물을 확인하셨다고 하신 것 같습니다. 그 안에서 각 지역의 1등도 뽑으신 상황이시구요. 저라면, 후순위 생활권을 보는 것보다 더 상위생활권, 혹은 상위지역을 가볼 것 같습니다. 투자금에 맞는 단지들 위주로 보셨다고 이해했는데, 이렇게 바로 투자검토매물이 나올 정도라면 상위생활권도 한 번은 가보는 것이 좋을 것 같아요. 시장이 빠르게 변화하고 있는만큼, 해당 매물에 대한 매물코칭을 받아보면서 기존 매물에 대한 확신을 강화하고 동시에 상위에 좋은 물건이 있는지를 찾아보면 어떨까요? 내꺼장만님의 투자를 응원합니다 ^^

내꺼장만님!! 먼저 2호기 투자를 앞두고 고민이 많으시죠? 2호기라면 이제 단순히 ‘매물을 많이 보는 것’보다 내가 세운 단지 선정과 매물 선별 기준이 맞는지를 검증하는 단계라고 생각합니다. 무조건 기다리기보다는 현재 나온 매물 중에서도 투자 기준을 충족하는 물건이 있는지 먼저 보시면 좋을 것 같습니다. 1. 후순위 생활권을 본다는 것은 비교할 수 있는 선택지를 최대한 넓혀놓고, 그 과정에서 현재 1등 매물의 가치와 가격을 다시 검증해보는 것 자체가 의미 있는 과정이라고 생각합니다. 그래서 저는 2순위 생활권의 매물을 기다리면서 멈춰 있기보다는, 후순위 생활권까지 발품을 팔아보면서 내가 지금 선택할 수 있는 것 중 정말 1등이 맞는지 확인해보는 방향으로 해볼 것 같습니다. 2. 지금 같은 시기에 더더욱 워크인을 할 것 같습니다. 매물이 적을 수록 부동산 사장님이 동호수를 속이고 올리거나 장부물건으로 가지고 있거나, 바로 나온 물건들은 올리지 않는 경우가 많습니다. 따라서 온라인 매물이 제한적이라면 워크인은 한 번 해보셔도 좋을 것 같습니다. 다만 매물을 많이 보겠다는 목적보다는 “20평대 방2화1, 투자금 ○억, 이 가격이면 매수 가능”처럼 구체적인 조건을 가지고 중개사에게 비공개 매물이나 가격 협상 가능한 물건까지 확인해보는 방식이 좋을 것 같습니다. 3. 9개를 봤다는 숫자 자체가 적다고 생각하지는 않습니다. 9개를 비교하면서 ‘이 단지의 이 정도 물건이면 이 가격에 살 수 있다’는 기준이 생겼다면 충분히 의미가 있다고 생각합니다. 오히려 지금까지 조사한 자료와 9개 매물을 가지고 코칭을 한 번 받아서 내가 놓친 단지나 매물, 가격 판단 기준을 점검해보는 것도 좋을 것 같습니다. 결국 매물은 많이 보는 것보다 내 투자 기준에 맞는 매물을 찾아내고, 그 가격이 정말 적정한지 검증하는 과정이 중요한 것 같습니다. 내꺼 장만님의 2호기 투자를 응원합니다!!

안녕하세요~ 내꺼장만님 2호기 준비 중이시라니 저도 비슷한 과정을 거쳐서 글이 많이 공감됐습니다 :) 저는 매물임장 전에 먼저 현재 투자금에서 +2천 정도까지 범위를 열어두고, 가치가 좋은 단지부터 순서대로 정리해두는 편이에요. 그리고 상위 단지부터 하나씩 도장 깨듯 매물을 보면서 투자금이 맞지 않으면 다음 순위로 내려가는 방식으로 후보를 넓혀둡니다. 이때 중요한 건 ‘지금 투자금에 딱 맞는 매물이 있는 단지’만 보는 게 아니라는 것 같아요. 현재는 매물이 많지 않고 가격 조정도 쉽지 않지만, 시장 상황과 별개로 매도자 사정 때문에 갑자기 급한 매물이 나올 수도 있거든요. 그래서 저라면 예약한 매물만 보고 끝내지 않고 그 단지를 취급하는 부동산을 최대한 많이 들어가볼 것 같아요. 요즘처럼 매물이 적을 때는 아직 광고에 올라오지 않았거나 1~2일 정도 부사님만 알고 계신 물건을 만나는 경우도 있어서요. 그리고 후보풀을 넓혀두는 게 협상할 때도 정말 중요하더라고요. ‘이 매물 아니면 안 돼’가 되면 놓칠까 봐 조급해져서 성급하게 결정하거나 매도자·부사님에게 끌려가기 쉬운데, 2순위·3순위까지 준비되어 있으면 조건이 맞지 않을 때 다음 매물로 넘어갈 수 있어서 오히려 차분하게 협상할 수 있었습니다. 그래서 질문자분처럼 1순위 단지에서 매물이 많지 않다면 상위 단지부터 매물 전수조사 → 부동산 최대한 방문 → 투자금이 안 맞으면 다음 순위 단지로 확장하는 방식으로 계속 보셔도 좋을 것 같아요. 9개를 봤다는 숫자 자체보다 내 투자금 안에서 선택할 수 있는 후보를 충분히 만들어놨느냐가 더 중요하다고 생각합니다. 리모델링이나 재건축 단지도 처음부터 제외하기보다는 가치와 투자금이 맞는다면 같이 살펴보셔도 좋을 것 같아요. 특히 리모델링은 재건축보다 매도·조합원 지위 양도가 상대적으로 유연한 편이라, 사업단계와 조합원 지위 승계 가능 여부 등을 확인해서 보유 후 매도하는 방법까지 폭넓게 검토해보시면 좋겠습니다. 저도 2호기를 준비하면서 후보가 많아야 좋은 매물을 기다릴 수 있고, 좋은 매물을 만났을 때 조급해지지 않는다는 것을 많이 느꼈어요. 2호기까지 잘 이어가시길 응원하겠습니다 😊

내꺼장만님 안녕하세요 :) 2호기를 준비하시면서 실제 투자 가능한 단지가 많지 않아, 어디까지 매물을 봐야 할지 고민되시는 것 같습니다. 저는 우선 매물 개수 자체보다 ‘내 투자금 안에서 비교할 수 있는 후보를 충분히 만들었는가’가 더 중요하다​고 생각합니다. 1등물건이 어느정도 결정되었다 하더라도, 가능하다면 다른 생활권, 단지까지도(후순위보다는 더 좋은 생활권 부터) 확인해보셨으면 좋겠습니다. 그리고 지금처럼 볼 수 있는 매물이 많지 않다면 저는 워크인도 해보시는 것을 추천드립니다. 네이버에 올라온 물건이 전부가 아닐 수 있고, 부사님이 아직 광고하지 않은 물건이나 매도자의 상황에 따라 협의 가능성이 있는 물건을 알게 될 수도 있습니다. 다만 숫자에 너무 얽매이지 않으셨으면 좋겠습니다. 9개를 봤더라도 상위 가치부터 충분히 훑어봤는지, 내 투자금에서 가능한 후보들을 비교해봤는지, 그리고 왜 이 물건이 가장 좋은지 스스로 설명할 수 있는지​가 더 중요하다고 생각합니다. 저라면 지금 마음속 1등을 바로 기다리기보다는 상위 생활권에서 할 수 있는 것을 한 번 더 찾아보고 → 워크인까지 해보고 → 그래도 투자금이 맞지 않는다면 후순위 단지까지 내려가며 후보를 넓혀볼 것 같습니다. 그 과정을 거친 뒤에도 지금의 1등이 계속 1등이라면, 그때는 훨씬 더 확신을 가지고 투자할 수 있을 것 같습니다. 2호기까지 좋은 선택 이어가시길 응원하겠습니다 :)

안녕하세요 내꺼장만님~ 2호기 투자를 위해 노력하는 모습 멋집니다^^ 우선 현재 비규제지역 전반적으로 물건이 많지 않아 매물을 많이 보기가 쉽지 않은 것은 사실입니다 그렇지만 그 안에서는 최선을 다 해야 나중에 후회가 없다고 생각합니다 ㅎㅎ 후순위 생활권이어도 단지대 단지로 봤을 때는 더 좋은 단지일 수도 있고, 매매 조건이 더 유리할 수도 있기 때문에 다른 물건도 매임을 다 해봐야 한다고 생각합니다 또 내 손 안에 후보물건이 5개쯤 있어야 1순위 물건이 날아가도 당황하지 않고 또 협상도 더 적극적으로 해볼 수 있기 때문에 매물을 더 보면서 후보물건을 찾아보는게 의미가 있다고 봅니다 워크인해서 사장님과 이야기하다보면 네이버에는 없는 물건이 나오기도 하고(요즘은 잘 없다고는 하지만요) 안될거같던 물건이 되는 물건이 되기도 합니다. 세입자가 낮게 끼어있는 거였는데 주인은 아직 모르지만 3개월 뒤 퇴거 예정이라던가 하는 유리한 조건이 있을 수 있기 때문에 워크인까지 하면서 물건을 털어보시는게 나중에 후회가 없을 것 같습니다 사실 이 모든 과정은 후회를 남기지 않기 위함인거같아요 ㅎㅎ 내가 그 때 최선을 다했다는 생각이 있고 열심히 한 만큼 내 투자에 확신이 있다면 나중에 파도가 칠때도 흔들리지 않을 수 있을거라고 생각합니다 매수 전에 매물코칭 꼭 활용하셔서 최선의 투자 하시길 바라겠습니다 응원합니다😊

안녕하세요 내꺼장만님, 열정적으로 2호기로 투자를 준비하시는 모습이 정말 멋지십니다! 1) 이미 보신 매물 중에서 마음에 드는 매물을 찾으셨다면 굳이 후순위 생활권을 볼 필요는 없으실 것 같습니다. 다만, 다른 분들이 말씀해주셨듯이 우선순위 구역 내에서 마음에 든 단지를 중심으로 워크인 하시면서 부동산 사장님들께 연락처를 확실히 남겨두고 "이 정도 조건(매-전 차이 등)이 맞으면 바로 계약할 의향이 있다"고 말씀드리는게 우선일 것 같습니다. 이런 과정을 거치고도 마음에 드는 물건이 없으시다면 후순위 구역으로 내려가보는게 추후 후회가 없는 투자를 하실 수 있을거 같아요~ 2) 투자하는데 매물 N개를 봐야 한다라는건 정해져있지는 않지만, 네이버에 올라온 매물만 보는 것은 한계가 있습니다. 사전 예약한 부동산 외에도 해당 단지 인근의 소형 부동산들을 워크인해 보시면서 물건 털어보시면 투자하시려는 물건에 좀더 확신을 갖는 과정이 되기도 하더라구요 ^^ 현재까지 보신 물건들 중에서도 마음에 드는 물건들이 있다면 매물코칭 먼저 넣어보시고 코칭 받아보시는 것도 추천드립니다! 후회 없는 2호기 투자 화이팅입니다!

안녕하세요 내꺼장만님:) 우선 투자를 위해 하나씩 공부하면서 만들어나가는 모습이 정말 멋집니다! 투자 1등 물건을 뽑을 때 가장 중요한것은 좋은 생활권의 좋은 단위부터 내려와야한다는 건데요. 만약 내가 더 좋은 생활권과 단지들을 다 봤는데 투자가 불가능한 상황이고, 이게 가장 가치있는 단지라면 지금 뽑은 단지가 1등 물건이 됩니다. 매물을 봤던 숫자보다는, 이 프로세스대로 1등 단지를 골랐는지가 중요해보입니다. 네이버 부동산에 올라와있는 투자하려는 단지의 매물들을 우선 전임/매임을 통해 모두 파악해보시는 것이 좋습니다. 그리고 마지막에 매물털기의 과정에서는 말씀하신대로 해당 생활권 부동산을 한곳한곳 워크인해보면서 장부물건없는지 확인해보시면 훨씬 확신을 가져나갈 수 있으실것같아요 아무쪼록 성공적인 투자 응원합니다