안녕하세요.
일단 하는 투자자, 케빈D입니다.
커뮤니티 QNA게시판에서 답변을 달아드리면서,
최근 불안정한 부동산 시장 때문에
특히나 부동산에 대해 어려움을 가지고 계신 분이
많다는 것을 알 수 있었습니다.
그래서 QNA게시판에서 많은 분들이 해주신 질문들을 토대로,
사실과 제 경험, 그리고 생각까지 나눠드리고자 합니다.
혹시나 관련해 어려움이 있으신 분들이
이 글을 보시고 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
최근에 20대의 평균 주택담보대출이
2억원을 돌파했다는 기사를 보았습니다.
부동산 시장이 불안정하고, 주거 불안감이 커지면서
대부분 사회초년생에 해당되는 20대 마저,
주택담보대출 금액이 급격히 올라갔다는 것입니다.
근데 저번 달,
급작스럽게 KB은행에서 주택담보대출 최대 한도를
6억에서 3억으로 무려 50%를 낮추어서
많은 사람들의 혼란이 있기도 했는데요.
엎친 데 덮친 격으로
기준금리까지 상승해 주택담보대출의 이자를
3억 기준, 1년에 무려 6,600만원을 더 내어야 하는 상황이 벌어졌습니다.
끝을 모르고 오르는 수도권 부동산 시장,
그리고 반대편에서는 대출 규제와 주택담보대출 이자 증가.
규제를 뚫고 부동산을 매수해야 할 지,
금융 규제와 금리 상승이 잠잠해 질 때 까지 기다려야 할 지.
고민과 어려움이 많으시리라 생각이 듭니다.
이에 대한 제 생각을 공유드리려 합니다.
1. 정책 변화는 ‘평균적인 사람’보다 자금 여유가 적은 사람에게 훨씬 크게 작용한다.
위와 같은 정책 변화는 사람들이 자산을 취득하는 데에
걸림돌이 된다는 것을 많이 느끼실 겁니다.
근데 그 걸림돌의 크기가
모든 사람한테 똑같지는 않다는 것을 알고 있어야 합니다.
당연히 대출 금액이 클수록,
그리고 나의 현금이 적을수록
금융에 대한 정책 변화에 민감할 수 밖에 없습니다.
예를 들어 10억 아파트를 매수한다고 했을 때,
A : 내 돈 7억 + 대출금 3억
B : 내 돈 3억 + 대출금 7억
두 사람 중에서는 당연히 대출을 많이 받은
B가 더 정책 변화에 흔들릴 것입니다.
같은 이유로,
최대 2억 밖에 대출이 나오지 않는
25억 이상 상급지보다는,
대출금이 최대 6억까지 나오는
15억 이상 중하급지 아파트를 매수하는 사람이
금융 정책 변화에 더 주목해야 합니다.
따라서 수도권 아파트 중위가격인
12억 이하의 아파트를 매수를 고민하시는 분들은,
내 상황에 비해 무리한 대출이 되진 않을지
특히나 반드시 검토를 해야 합니다.
2. 대출 규제는 ‘가격’보다 ‘거래량’에 먼저 영향을 줄 수 있다.
각종 금융 규제로 인해 대출이 막히면
집을 사고 싶은 사람이 있어도
자금이 부족해서 계약을 못 하는 상황이 생길 수 있습니다.
즉, 대출 규제나 금융 규제는
가격보다 먼저 매수자의 구매력을 떨어뜨릴 수 있다는 것입니다.
따라서 시장을 볼 때,
대출규제 → 매수 가능 금액 감소 → 매수자 감소 → 거래량 감소
라는 흐름을 먼저 생각해 볼 필요가 있습니다.
역시나 앞서 말했듯이,
대출 의존도가 높은 매수자일수록 영향이 커질 수 있습니다.
하지만 반드시 “거래량 감소 = 집값 하락”으로 이어지지는 않습니다.
오히려, 거래량 감소와 사람들의 조급한 마음이 더해지면
지금 시장과 같이 매물 간의 가격 격차가 벌어져
더욱 급격한 상승을 일으키기도 합니다.
그러므로,
내가 매수하려는 단지나 지역의 거래량을 주목해보고
부동산 현장 방문을 통해 거래량 감소에도 불구하고
실제 거래로 이어지는지 파악하는 것이 중요하겠습니다.
3. 부동산 매수에서 중요한 것은 ‘최대한 받을 수 있는 대출’이 아니라 ‘규제 후에도 감당 가능한 대출’이다
최근 변동성이 심한 정책과 규제 앞에서
막연히 ‘내가 최대로 얼마나 대출을 받을 수 있는지’
대략적으로 계산해보기 보다는,
‘대출이 예상보다 1-2억 적게 나와도 내가 살 수 있나?’
‘대출 이자가 지금보다 1-2% 올라도 감당이 가능한가?’
와 같이 조금은 보수적으로 내 대출 규모를
설정해 볼 필요도 있습니다.
따라서 집값 대비해 과도한 대출을 받거나
저축액의 대부분이 원리금으로 나갈 만한 대출을 받는 것에
주의를 기울일 필요가 있습니다 !
“극단적인 시장의 움직임에는 반전이 있을 것이다. 그리고 시계추가 한쪽 방향으로 영원히 움직일 것이라고, 또는 그 끝에서 계속 머물 것이라고 믿는 사람들은 결국 막대한 손실을 입을 것이다. 반면 시계추의 움직임을 이해하는 사람들은 엄청난 이익을 얻을 수 있을 것이다.”
– 투자에 대한 생각, 하워드 막스 –
조급해지기 너무 좋은 상승장입니다.
하지만 더욱 더 주의를 기울여야 하는 시장이라고 생각합니다.
무리한 대출을 통한 매수보다는,
가치 있는 자산을 지킬 수 있는 매수를 하셨으면 좋겠습니다.
여러분들의 내집마련을 응원드립니다 :)
💡3줄 요약💡
- 대출 규제는 현금 여력이 적고 대출 의존도가 높은 사람에게 더 큰 영향을 미치므로, 내 자금 상황에 맞는 대출 규모를 점검해야 한다.
- 대출 규제는 집값보다 먼저 매수자의 구매력과 거래량에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 거래량만 보고 집값 하락을 판단해서는 안 된다.
- 부동산 매수 시 최대 대출액이 아니라, 대출이 줄거나 금리가 올라가도 감당할 수 있는 수준으로 보수적으로 접근해야 한다.
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