안녕하세요.
일단 하는 투자자, 케빈D입니다.
커뮤니티 QNA게시판에서 답변을 달아드리면서,
최근 불안정한 부동산 시장 때문에
특히나 부동산에 대해 어려움을 가지고 계신 분이
많다는 것을 알 수 있었습니다.
그래서 QNA게시판에서 많은 분들이 해주신 질문들을 토대로,
사실과 제 경험, 그리고 생각까지 나눠드리고자 합니다.
혹시나 관련해 어려움이 있으신 분들이
이 글을 보시고 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
0. 최근 수도권 부동산 시장 상황
일단 너무 뜨겁습니다.
딱히 검색하지 않아도 인터넷 메인에 뜨는
수도권 부동산 가격 상승에 대한 내용을 볼 때마다
더 이상 늦기 전에, 가격이 더 올라가기 전에
일단은 아무 집이라도 매수해야 하나 고민 되지는 않으신가요 ?
강북구, 중랑구 등
기존에는 외면 받기 일쑤였던 지역마저도,
신고가를 찍어대는 상승장임은 사실입니다.
끝이 어딘지 모르게 올라가는 아파트 가격 때문에
상대적으로 가격대가 저렴한 부동산 자산에 눈이 가게 됩니다.
저 역시도 종잣돈이 많이 부족했기 때문에
강남 빌라 갭투자, 오피스텔 경매 등
자본금이 적게 드는 투자들을 알아봤던 경험도 있었는데요.
최근 QNA 게시판에서는 이와 비슷하게
부동산 자산 매수에 대한 고민이 있으신 분들이
많아 보였습니다.
“아파트 가격이 오르는데, 10평대 아파트라도 사야 할까요?”
“만기 때 집주인이 들어 온다는데, 멀리 이사 가기가 어려워요. 인근 빌라라도 매수 할까요?”
“서울에 아파트 투자가 안 되니, 오피스텔이나 빌라 갭투자는 어떨까요?”
관련 질문에 대한 팩트와 제 생각을 말씀드리려 합니다 :)
1. 10평대 아파트, 빌라 ? 다 올라요.
10평대 아파트라고 해서, 빌라라고 해서
무조건 가격이 안 오르지는 않습니다.
조금 극단적이긴 하지만,
송파구 잠실에 있는 10평대 아파트는
3년 간 2배, 7억이 넘게 오르는 모습을 보여주었습니다.
빌라 역시 마찬가지입니다.
성동구 역세권에 있는 한 빌라는 전용 면적이 55㎡임에도
지난 6년 간 60%, 약 1.7억 가량 오른 모습을 보여주기도 했습니다.
물론 지역이나 입지 가치에 따라 다르겠지만
상대적으로 선호도가 떨어지는 자산도
통화량의 증가와 화폐가치의 하락에 의해 가격이 상승했습니다.
부동산을 매수하는 데에 있어서
이 자산도 가격이 오를까요? 라는 질문을 하신다면
10평대 아파트도, 빌라도 가격이 오른다고 말할 수 있습니다.
2. 다만, 그 선택이 최선이었을지요.
성동구의 한 빌라는 6년 간 1.7억이 올랐는데,
노원구의 한 아파트는 동일 기간에, 오히려 더 싼 가격에 매수했는데도
산 가격보다 185%, 4.3억이 넘는 가격이 상승했습니다.
상대적 하급지라고 여겨졌던 노원구의,
그 중에서도 복도식에 구축이라 외면 받던 아파트를 선택한 사람과
6년 만에 3억 가까운 자산 차이가 발생한 것입니다.
물론 2015년의 시장과,
현재 시장의 분위기 차이가 있는 것은 사실입니다.
다만 우리가 알아야 할 것은
“그래도 입지 좋은 성동구지 !”
“노원구는 안 돼.”
라고 입지만 생각하기에는,
예상과 반대로, 심지어 두 자산 간 적지 않은 차이가 벌어졌다는 점입니다.
3. 하지만 가격 등락보다 중요한 것이 있습니다.
부동산은 특성 상 다른 자산들에 비해
압도적으로 환금성이 좋지 않은 종목입니다.
그래서 우리는 더욱 환금성에 유의를 기울이면서
자산을 취득하는 노력이 필요합니다.
부동산은 ‘사람’들이 사는 곳이기 때문에
‘사람’들이 선호하는 자산이 환금성이 좋을 수 밖에 없습니다.
당연히
빌라보다는 아파트가,
10평대 보다는 2-30평대가,
50세대 보다는 1,000세대 대단지가,
구축 빌라보다는 신축 아파트가
환금성 면에서 유리합니다.
위에 언급한 두 자산을 비교하더라도
노원구의 아파트는 거래량이 매우 활발하지만,
성동구 빌라는 2006년 이후 총 12건 정도가 전부입니다.
특히나 상승장의 최고점을 찍었던 2021년 이후의 거래는 전무합니다.
이는 추후 갈아타기를 원할 때,
내가 원하는 시기와 가격에 매도를 하는 것이
매우 어려울 수도 있다는 사실을 말해줍니다.
4. 사지 말라는 것이 아닙니다.
“저희 집은 아이가 초등학교 4학년이라, 전학을 보내기가 부담스러워요..”
“아이가 어려 부모님 집과 멀리 떨어지기가 어려워요..”
그렇다고 또,
무조건 위 자산들을 사지 말라는 말은 아닙니다.
그래서 사라는 건지, 말라는 건지 헷갈리실 수도 있으실 텐데요.
학령기 자녀가 있으시거나, 직장 등
주거지를 멀리 옮기기가 어려우신 분들도 분명 있으실 겁니다.
그렇다면 위에서 말했 듯이 환금성에 매우 유의를 기울이고
매수 고민을 해보시면 좋을 듯 합니다.
일반적으로 10평대 아파트는
주로 거주민이 신혼부부 또는 1인 가구이기 때문에
중대형 평형에 비해 교통(역 접근성)이 매우 중요합니다.
또 같은 10평대라도 단지마다 구조가 다를 수도 있는데요.
통상적으로는 방 2개,
그리고 “ㄱ”자 주방 구조를 더 선호하는 편입니다.
빌라 역시도 역세권 여부가 중요하며(수도권),
연식과 내부 상태가 환금성을 좌우할 수 있습니다.
따라서, 빌라의 연식이 좀 오래 되었다면 (10년 이상)
입주 시 내부 인테리어에 어느 정도 투자하는 것도 좋은 방법이며
너무 호불호가 갈리는 난해한 인테리어는 피하는 게 좋습니다.
정리하자면,
상대적으로 선호도가 떨어지는 10평대 아파트, 빌라 등을 매수할 때에는
환금 시에 어려운 점이 있을 수도 있겠다는 사실을 어느 정도는 인지할 필요가 있으며,
그 중에서도 사람들이 좋아하는 형태의 자산을 취득하는 것이
낮은 환금성을 헷지하는 데에 매우 중요한 요소임을 꼭 기억하시면 좋을 듯합니다.
🏃🏻2026년 9월 현재, 수도권 내집마련 위한 액션 플랜🏃🏻♀️
- 현재 기준으로 대출, 전세 보증금, 주식 잔고, 현금 등 가용 예산 규모를 파악 (매우 중요❗️)
- 거주가 가능하다면, 300세대 이상, 강남 접근 1시간 이내 아파트 먼저 고려. 소형 평형과 비교(구조, 거래량 파악)
- 멀리 이사가 어렵다면 인근 초역세권 10평대, 신축 역세권 빌라를 우선적으로 검토
여러분들의 내집마련을 진심으로 응원드립니다 :)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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