안녕하세요?
부자아빠의 꿈을 이루고 있는
로건파파입니다.
오늘은 민간임대아파트에 대한 질문을 가져와봤습니다. 매일 전혀 생각하지 못한 분야를 새롭게 공부할 수 있게 질문 주셔서 감사합니다 ^^ㅎ
민간임대라 부분을 이야기는 들어봤지만 정확히 어떤 사업인지 잘 알지 못하기에, 저 역시 공부하면서 정리해보려고 합니다.
#민간임대 아파트란?
민간임대주택에 관한 특별범에 따라 등록된 민간임대 아파트는 민간 건설사가 공급하여 최대 10년동안 안정적인 거주를 보장하는 주택입니다.
공공임대보다는 자격 조건이 느슨하기 때문에 장점도 있지만 분양전환 방식이라던지 중도에 다 지어지지 못하는 경우 등의 문제가 발생할 수 있는 단점도 있습니다.
질문자분께서 언급하신 인덕원 퍼스비엘의 경우에는 이미 준공(완공)이 된 상태이기 때문에 공사기간에 발생하는 리스크는 이미 해결된 것으로 보입니다.
#어떤 리스크가 있나요?
- ‘가입비, 출자금’은 전세 보증금이라는 생각: 계약 시 내는 돈은 임대차 계약의 ‘보증금’이 아닌 아파트를 짓기 위한 사업 자금(출자금) 성격으로 동업자의 투자금이라고 생각하는게 좋습니다. 사업이 무산되거나 계약을 취소한다고 전세금처럼 고스란히 되돌려 받을수 없습니다.
- 극악의 사업 성공률: 토지 미확보와 인허가 리스크가 크고, 무기한 지연 및 추가분담금을 요구하는 등의 리스크가 있습니다.
- ‘HUG 보증’ 홍보의 숨겨진 함정: 주택도시보증공사(HUG)에 보증한다고 홍보가 되지만, 실제 보증 효력은 착공에 들어간 이후 ‘실제 임대차 계약’을 체결할 때부터 효력이 발생합니다. 가입비나 출자금은 보증 대상이 아니라 문제가 생기면 그 피해를 떠안아야 합니다.
- ‘분양전환가'의 갈등: 계약 당시 ‘확정 분양가’로 명시하지 않고 ‘10년 후 감정평가 금액의로 분양한다’ 등의 모호한 조항의 경우, 집값이 폭등하면 사업시행사가 높은 분양가를 요구하게 되고, 분양 대금을 감당하지 못하면 우선권을 갖고도 집을 사지 못하고 쫓겨나는 일이 발생하게 됩니다.
#질문자의 걱정
- 중간에 업체가 사라지면 계약이 무효되나요?
인덕원 퍼스비엘의 경우에는 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증에 가입되어 있어, 시행사(업체)가 파산하더라도 계약자가 낸 ‘순수 임대보증금’은 법적으로 안전하게 환급 받을 수 있습니다.
다만, 시행사들이 보통 ‘확정분양가’를 약속하면서 순수 보증금 외에 ‘매매예약금’이나 ‘출자금’, ‘프리미엄’ 등의 명목으로 또다른 돈을 추가로 요구할 수 있습니다. 이 금액은 법정 ‘임대보증금’이 아닌 사인 간의 별도 계약금으로 분류되어, HUG 보증 대상에서 제외됩니다.
- 추후 우선분양권을 주지 않을 가능성은 없나요?
대한민국 현행 [민간임대주택에 관한 특별법]상 장기일반민간임대주택은 임대사업자에게 ‘분양전환 의무’를 강제하지 않습니다. 즉, 10년 뒤에 시행사가 “돈 더 안내면 분양 안 해준다”라거나 “분양 안하고 임대 연장하겠다”고 말을 바꾸더라도 법적으로 처벌받기 어려운 구조입니다.
따라서 오직 실제 작성하는 계약서(또는 매매예약 계약서) 특약사항에 “10년 후 임차인에게 우선분양권을 부여하며, 가격은 최초 확정한 금액(00원)으로 한다. 이를 위반 시 시행사가 배상한다.”라는 명확한 확약 조항이 있어야만 추후 법적 소송을 통해서라도 권리를 지킬 수 있습니다.
#어떻게 해야 할까?
인덕원 퍼스비엘을 계약하실 예정이라면,
1. 돈의 성격 분류하기: 계약시 납부하는 총 금액 중 HUG 보증서에 찍히는 순수 ‘임대보증금’은 얼마이고, 보증 처리가 안되는 ‘매매예약금/합의금’은 얼마인지 명확히 확인하세요.
2. 계약 주체 확인: 대기업 건설사(대우건설 등)는 ‘시공’만 맡았을 뿐이며, 임대 계약을 맺고 10년간 집을 관리하는 주체는 ‘OO디앤씨’, ‘OO개발’ 같은 시행사입니다. 이 시행사의 자본금 규모나 신뢰도도 파악해 보세요.
3. 중도 해지 및 승계 조건: 10년이라는 기간 동안 이사 등의 사유로 계약을 해지할 경우 위약금이 얼마인지, 혹시 위약금 없이 다른 사람에게 양도할수 있는 조건이 계약서에 포함되었는지 확인해보세요.
#민간임대 사고 사례
인터넷에 찾아보니 다양한 민간임대 관련 사고 사례들이 있었습니다. 다행히도 질문자분이 질문 주신 인덕원 퍼스비엘과는 다른 성격의 사고들이었지만, 관련 기사들도 한 번 읽어보시고, 어떤 부분을 준비하고 조심해야 할 지 확인해보시면 더 좋을 것 같습니다.
오늘도 좋은 질문 주셔서 감사합니다 ^^ㅎ
