[열기 92기 32조 부릿지(Bu-Ridge)(부동산으로 부와 삶을 이어주는 다리) 백억마음부자] 실전 투자 프로세스 뽀개기~~3강 후기

인상 깊은 점

1. 투자의 시작은 ‘가치 있는 지역’을 아는 것

• 내가 익숙한 지역 중 강남 접근성이 좋은 곳부터 임장한다.
• 투자금이 1.6억 이상이라면 수도권까지 범위를 넓혀 본다.
• 임장 전 주변 지역과 위치를 파악하고 기존 지역분석 보고서를 적극 활용한다.
• 직장·교통·학군·환경을 분석하고, 임장을 통해 직접 확인한다.
• 앞마당이 많아질수록 비교평가 능력이 생긴다.
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2. 좋은 집보다 ‘가치 대비 싼 집’을 사는 것이 중요하다

• 로얄동·로얄층·올수리보다 가격이 싼 것이 중요하다.
• 인테리어 때문에 3~4천만 원 비싸다면 그만한 가치가 있는지 계산한다.
• 동·층이 괜찮다면 기본 상태의 싼 집을 사서 수리하는 것도 방법이다.
• 투자금을 줄이려면 전세가를 높이는 것보다 매매가를 낮춰 사는 것이 중요하다.
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3. 매물털기와 현장 조사가 수익률을 높인다

• 모든 부동산을 돌며 내가 알고 있는 것보다 더 싸고 좋은 매물을 찾는다.
• 전화임장은 점심시간 10분이라도 활용한다.
• 매매가·전세가·세입자 상황·매도 사유·일정을 확인한다.
• 매물 예약 전 볼 수 있는 물건을 문자로 미리 받아본다.
• 매물에서는 베란다 뷰, 샷시, 확장, 보일러, 수리 상태 등을 확인한다.
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4. 투자에서는 흔들리지 않는 태도도 중요하다

• 매수 여부를 재촉받아도 즉답하지 않고 “고민해 보고 말씀드릴게요.”라고 한다.
• 부동산 사장님의 태도에 상처받지 말고 내 목표와 해야 할 일에 집중한다.
• 전세나 매도를 진행할 때도 내가 원하는 가격과 조건을 명확하게 전달한다.
• 날짜가 촉박하게 정해진 매물보다 일정 조율이 가능한 매물이 협상하기 좋을 수 있다.
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5. 매수만큼 보유와 매도 기준도 중요하다
매도할 때는 네 가지를 확인한다.

① 여전히 가치 있는 자산인가?
② 앞으로의 리스크를 감당할 수 있는가?
③ 더 좋은 갈아타기 매물이 있는가?
④ 내가 정한 목표 수익률을 달성했는가?

가치 있는 자산을 싸게 샀다면 가치가 가격에 반영될 때까지 충분히 보유하는 것도 중요하다.

6. 부를 만드는 것은 결국 ‘소득 + 저축 + 수익률 + 시간’이다

• 근로소득과 자산소득을 늘린다.
• 꾸준히 저축한다.
• 가치 판단과 비교평가를 통해 투자 수익률을 높인다.
• 4~5년 이상 장기적인 관점으로 투자한다.
• 좋은 수익률을 만들려면 가치 판단 → 비교평가 → 임장 → 협상·계약 → 보유 → 매도까지 모두 잘해야 한다.

적용할 점

1. 앞마당 늘리기
익숙하고 강남 접근성이 좋은 지역부터 꾸준히 임장하겠다. 임장 전에는 지역분석 보고서를 활용하고, 현장에서는 상권·브랜드 학원·병원·주거 연령층 등을 사진과 간단한 메모로 남기겠다.

2. 전화임장 습관 만들기
점심시간 10분이라도 활용하여 매매가·전세가·세입자 상황·매도 사유·일정을 꾸준히 확인하겠다. 특히 평촌처럼 전세 매물이 부족하고 가격 변화가 나타나는 지역은 지속적으로 시세를 확인하겠다.

3. ‘좋은 집’보다 ‘싼 집’ 찾기
로얄동·로얄층·올수리에 현혹되지 않고 가치 대비 가격이 싼지를 먼저 보겠다. 여러 부동산을 돌며 더 싸고 조건 좋은 매물을 끝까지 찾아보겠다.

4. 현장에서 적극적으로 협상하기
갭을 줄이기 위해 전세가를 무리하게 높이기보다 매매 가격을 낮추는 협상에 집중하겠다. 그러기 위해 평소 현장의 실제 가격을 정확하게 파악하겠다.

5. 나만의 매수·매도 기준 지키기
매수할 때는 강남 접근성 → 가치 → 저환수원리 → 가격 → 투자금 순으로 확인하고, 매도할 때는 가치 → 리스크 → 갈아타기 가능성 → 목표 수익률을 기준으로 판단하겠다.

한 줄 정리

“앞마당을 늘려 가치를 알고, 현장에서 싼 물건을 찾아 협상하고, 가치가 가격에 반영될 때까지 보유한 뒤 더 좋은 자산으로 갈아타는 투자자가 되자.”