안녕하세요. 모애옹입니다.
저는 24년 말 월급쟁이부자들(이하 월부)에서 투자 공부를 시작했습니다. 그전에도 실거주 아파트를 매수한 경험이 한 차례 있었고 갈아타기에 대한 고민도 해봤지만, 마음만 있었을 뿐 행동으로 이어가지는 못했습니다.
하지만 월부 커리큘럼에 따라 강의를 계속 수강했고, 꾸준히 하다 보니 6개월이라는 짧다면 짧은 기간 안에 성공적인 갈아타기를 할 수 있었습니다. 월부에서 투자를 배우며 심어놓은 첫번째 씨앗은 이번 상승장을 통해 순자산 10억이라는 결과를 저에게 안겨주었습니다.
운좋게 상승장의 흐름을 만난 덕에 빠르게 수익을 봤지만 온전한 제 실력이 아니었기 때문에 이번 투자를 복기하며 투자 기준을 세우고 다음 단계를 준비하려고 합니다.
25년 6월, 당시 상황
시장 상황
25년 상반기에는 서울 잠실, 삼성, 대치, 청담의 토지거래허가구역이 해제되면서 강남, 서초, 송파, 용산, 마포, 성동 등의 상급지 위주로 가격이 급등하기 시작했습니다. 결국 한 달 만에 토지거래허가구역으로 재지정되는 등 혼란스러운 상황이 이어졌습니다. 또 대통령 탄핵으로 조기 대선이 확정되면서 세종시 아파트가 급상승하는 모습도 볼 수 있었습니다.
서울과 수도권의 모든 지역이 동시에 상승한 것은 아니었습니다. 사람들이 선호하는 지역부터 상승이 시작되었습니다. 이를 통해 상승장의 온기가 퍼지는 데는 시차가 있다는 것을 알게 되었습니다.
25년 초에 수강했던 서울·수도권 지역 강의에서 지금부터는 노원구까지 투자 범위를 넓혀서 봐야 한다는 이야기를 들었습니다. 그리고 1년 이상 지난 지금, 노원구 아파트도 상승의 흐름을 맞이하고 있습니다.
시장 상황을 복기하며 배운 점은 규제는 영원하지 않다는 것과 미리 준비한 사람만이 기회를 잡을 수 있다는 것입니다. 시장을 꾸준히 지켜보던 사람은 하락장이었던 23년과 24년에 이미 기회를 잡았을 것입니다.
당시 저는 시장 상황을 파악할 만큼 경험이 많지 않았고 어떤 지역을 봐야 할지도 모르는 상태였기 때문에 강의와 투자 코칭을 통해 전문가의 도움을 받았습니다.
💡구체적인 행동
관심 지역/단지 시세 주기적으로 확인 및 매매/전세 실거래가 알림 설정
자산 상황
당시 저는 실거주하고 있던 아파트를 매도한 금액과 저축액을 합쳐 투자금으로 활용했습니다. 추가로 활용할 수 있는 자금이 없는지 점검해보니 활용하지 못한 자산이 두 가지 있었습니다.
첫 번째는 퇴직금 중간정산이었습니다. 퇴직금은 몇 가지 사유에 해당하면 중간정산이 가능합니다. 저 같은 경우에는 무주택자가 본인 명의로 주택을 구입하는 경우에 해당해 중간정산이 가능했습니다.
당시에는 퇴직금 중간정산이 가능한지조차 몰랐습니다. 퇴직금이 쉽게 사용할 수 있는 돈은 아니지만, 미리 알고 있었다면 달라진 투자금으로 매수할 수 있는 단지를 찾아보고 검토해볼 수 있었을 것입니다.
두 번째는 배우자의 주식 자산이었습니다. 결혼 전 장모님께서 배우자의 종잣돈으로 주식 투자를 하셨고 수익률은 마이너스 50%에 가까운 상태였습니다.
비록 원금 손실이 발생한 주식이었지만, 그 금액을 보태 더 가치 있는 단지를 매수할 수 있었다면 손절한 뒤 투자금으로 사용했어야 합니다. 당시 보유한 주식은 가치를 제대로 알고 산 것이 아니라 무지성 투자에 가까웠기 때문입니다.
자산 상황을 복기하며 배운 점은 내가 나의 돈을 통제할 수 있어야 한다는 것입니다. 내 돈이 어디에 있는지 알고 소득과 지출을 관리하면서 종잣돈을 모아야 합니다.
또한 투자한 자산의 가치를 모른다는 것은 투기와 다름없다는 것을 깨달았습니다. 단순히 오를 것 같아서 사는 것이 아니라 가치를 보고 투자하는 방법을 월부를 통해 배웠습니다.
💡구체적인 행동
사용 가능한 현금을 모두 파악하고 가격대 별 투자 후보 단지 선정하기
대안, 더 나은 투자를 할 수 있었나?
퇴직금과 주식 처분 금액을 모두 더해 갈아타기에 사용했다면 어떤 단지에 투자할 수 있었을지를 복기해보았습니다. 추가 자금을 활용했다면 더 선호하는 지역의 구축 아파트나 같은 동작구 안에서도 생활권이 더 좋은 단지를 매수할 수 있었습니다.
아파트의 가치는 아파트가 위치한 땅의 가치와 그 위에 서 있는 건물 가치의 합이라고 생각하면 됩니다. 일반적으로 신축 아파트와 구축 아파트의 가격이 같다면 구축 아파트가 더 가치 있는 땅에 서 있다고 볼 수 있습니다.
현시점까지 투자금 대비 수익률을 비교해보면 A단지는 78%, B단지는 54%, C단지는 65%로 동작구 A단지의 수익률이 가장 높습니다. 아직 이번 부동산 시장의 사이클이 완전히 끝나지 않았기 때문에 최종 투자 수익률은 알 수 없습니다.
그러나 수익금이나 수익률이라는 결과만 보기보다는 내가 감당할 수 있는 범위 안에서 가장 좋은 단지와 땅에 투자한다는 생각으로 접근해야겠습니다.
💡구체적인 행동
감당 가능한 투자 중 가장 좋은 땅을 가진 곳에 투자한다
가치를 알아보는 방법
A단지를 처음 방문했을 때는 이곳에 투자하고 싶지 않았습니다. 유흥 상권과 시장이 섞여 있어 쾌적한 환경은 아니었고 용적률도 높아 답답하게 느껴졌기 때문입니다. 단점부터 눈에 들어왔기 때문에 단지의 장점은 잘 보이지 않았습니다.
당시 마지막까지 고민했던 곳은 동작구의 선호 생활권에 있는 언덕 위 신축 D단지였습니다. 강남과의 물리적 거리가 더 가까웠기 때문에 D단지가 더 좋은 선택이 아닐까 고민했습니다.
가장 확실한 방법은 두 단지에 직접 살아보는 것이었지만 그럴 수는 없었기 때문에 D단지를 낮에도 가보고 밤에도 가보며 여러 차례 확인했습니다. 지도상으로는 분명 강남과 더 가까웠지만, 심한 언덕과 불편한 역 접근성이 생각보다 큰 단점이라는 것을 알게 되었습니다.
반면 A단지는 지하철역에서 단지 입구까지 1분도 걸리지 않았고 평지에 있었습니다. 주변 환경이 복잡하기는 했지만 상권이 잘 형성되어 있어 생활하기 편리했습니다. 주변에서 가장 선호하는 단지라는 장점도 있었습니다.
두 단지 모두 약점이 있었지만 A단지에는 그 약점을 뛰어넘는 뾰족한 장점이 있었습니다. 이 경험을 통해 완벽한 단지를 찾기보다 사람들이 살고 싶어 하는 분명한 이유가 한 가지라도 있는 단지를 찾아야 한다는 것을 배웠습니다.
또 하나 배운 것은 현장에서 확인한 나의 판단을 믿어도 된다는 점입니다. 저는 A단지가 더 좋다고 생각했지만 확신이 부족했기 때문에 투자 코칭을 통해 최종 선택에 도움을 받았습니다. 코칭을 해주신 튜터님도 두 단지 모두 장단점이 있지만 장점이 더 뚜렷한 단지를 선택하는 것이 좋겠다고 말씀해주셨습니다. 앞으로는 직접 가서 보고 느낀 저의 판단을 조금 더 믿어도 될 것 같습니다.
💡구체적인 행동
큰 단점이 보이는 단지도 투자 후보에서 제외하지 않고, 다른 장점이 있는지 검토하기
앞으로의 투자 기준 정리
더 좋은 선택을 하지 못했다는 아쉬움을 남기는 것보다 무엇을 놓쳤고, 그래서 다음에는 어떤 행동을 할 것인지 기준을 만드는 것이 복기에서 가장 중요한 부분인 것 같습니다.
지난 투자를 복기하며 앞으로도 계속 유지할 것(Continue), 그만할 것(Stop), 새롭게 시작할 것(Start)을 정리했습니다. 앞으로도 지속적인 복기를 통해 저만의 투자 기준을 점점 더 세밀하게 만들어가려고 합니다 감사합니다!
