“5천만 원이나 올랐는데…” 지금 살까 전세로 2년 더 기다릴까? 판단을 바꾸는 3가지 숫자

안녕하세요. 적적한투자입니다.

매주 화요일, [적재적소 공부방]에서는
내집마련을 준비하면서 자주 마주치는 질문들을 하나씩 가져와

무엇을 확인하고, 어떤 기준으로 판단하면 좋을지
함께 살펴보고 있습니다.

오늘은 특정 매물 하나보다,
최근 내집마련 코칭에서 정말 자주 듣고 있는
 

한 가지 고민을 이야기해보려고 합니다.

Q. “한 달 전보다 집값이 몇 천만 원이나 올랐는데,

지금 사도 괜찮을까요?”

요즘처럼 매매가격이 조금씩 올라가는 시장에서는
부부 사이에서도 비슷한 이야기를 많이 나누게 됩니다.

“몇 달 전보다 5천만 원이나 올랐는데 굳이 지금 사야 할까?”

“차라리 전세로 2년 더 살면서 돈을 모아볼까?”

몇 억짜리 집을 사야 하는 입장에서는
몇 달 사이 몇 천만 원 오른 가격만 봐도
마음이 흔들릴 수밖에 없습니다.

하지만 이럴수록 내 집마련의 판단 기준이 

‘얼마나 올랐는지’ 하나에만 머물러 있지는 않은지
한번 살펴볼 필요가 있습니다.

그래서 오늘은

“집값이 많이 올랐으니 기다려야 할까?”

라는 질문에서 조금 더 나아가,

전세,월세까지 포함하면 실제 주거비는 어떻게 달라지는지,
그리고 내집마련을 조금 더 길게 본다면 무엇까지 함께 봐야 하는지

하나씩 살펴보려고 합니다.

가격이 오른 시장에서 내집마련을 고민할 때
어떤 순서로 생각하고 판단하면 좋을지 같이 한번 살펴 보겠습니다.

① “많이 올랐으니 일단 기다릴까요?”

최근 시장을 보다 보면
직전 거래보다 몇 천만 원씩 높은 가격에 거래되는 단지들을 만나게 됩니다.

몇 달 전 7억이었던 집이 7억 5천.

5억이었던 집이 5억 5천.

이런 가격을 보고 있으면 자연스럽게

“지금은 너무 오른 것 같은데…”

라는 생각이 듭니다.

그리고 그다음에는 보통 이렇게 이어집니다.

“그럼 일단 사지 말고 기다려볼까?”

그런데 여기서 한 가지를 생각해봤으면 좋겠습니다.

집을 사지 않는다고 해서

‘주거에 대한 선택’을 하지 않는 것은 아닙니다.

내집마련을 미루었다면
그동안 어디에선가는 계속 살아야 하기 때문입니다.

현재 집의 전세를 연장할 수도 있고,

새로운 전셋집으로 옮길 수도 있고,

월세를 선택할 수도 있습니다.

그래서 ‘매매가격이 많이 올랐다’

라는 한 가지 사실만 보고

‘그러니 지금은 기다리는 게 안전하다’

까지 바로 연결하기 전에,

기다리는 동안 내가 어떤 주거 선택을 하게 되는지도
같이 볼 필요가 있습니다.

② “그럼 전세로 2년 더 살면 되지 않을까요?”

아마 가장 많이 생각하시는 선택일 겁니다.

“굳이 지금 비싸게 사지 말고
전세로 2년만 더 살다가 그때 다시 보면 되지 않을까요?”

처음 들으면 굉장히 합리적으로 느껴집니다.

매수하면 집값이 떨어질 수도 있지만,

전세는 집값이 떨어져도
내 자산이 줄어드는 것은 아닌 것처럼 느껴지니까요.

하지만 여기서 하나 놓치기 쉬운 부분이 있습니다.

전세도 ‘비용이 없는 선택’은 아닙니다.

매수에는 주택담보대출의 이자가 있습니다.

전세에는 전세자금대출의 이자가 있고,

내 돈을 보증금으로 더 넣어야 할 수도 있습니다.

월세를 선택한다면 매달 월세를 지불해야 합니다.

그리고 지금 2년을 더 기다리기로 했다면
한 가지를 더 확인해야 합니다.

2년 뒤에도 지금과 비슷한 조건으로

전세에 거주할 수 있을까?

이건 미래를 맞혀보자는 이야기가 아닙니다.

오히려 지금 내가 보고 있는 지역에서
직접 확인할 수 있는 것부터 보면 됩니다.

현재 전세 매물은 충분한지,

최근 전세가격은 어떻게 움직이고 있는지,

내 전세 만기에는 얼마나 많은 돈이 더 필요할 수 있는지.

예를 들어 현재 전세보증금이 4억인데
2년 뒤 4억 5천이 필요해진다면,

내집마련을 미루면서 모은 종잣돈 일부가
다시 전세보증금으로 들어가야 할 수도 있습니다.

반대로 전세물량이 충분하고
가격도 안정적이라면 2년을 더 기다리는 선택이
내 가족에게 충분히 합리적일 수도 있습니다.

중요한 것은 나누어 생각하지 않는 것입니다.

‘집을 사면 돈이 들고, 전세는 돈을 지키는 선택이 아닙니다’

매수도, 전세도, 월세도 모두 주거를 위해 비용을 지불하는 방법입니다.

그렇다면 이제 질문을 조금 다르게 해볼 수 있습니다.

③ “5천만 원 올랐다”보다 먼저 볼 것이 있습니다

예를 들어 몇 달 전 5억이었던 집이
지금 5억 5천이 되었다고 해보겠습니다.

가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는
‘5천만 원’입니다.

“나는 남들보다 5천만 원이나 비싸게 사는 건가?”

하지만 단순히 투자가 아닌 내집마련에서는 

가격이 얼마나 올랐는지만을 보기보다,

그래서 우리 가족이 실제로 

추가 부담해야 하는 돈은 얼마인지

한 단계 더 내려가서 볼 필요가 있습니다.

집값이 5천만 원 올랐더라도
내 자금과 대출 여력에 따라

추가 현금은 얼마인지,
대출은 얼마나 늘어나는지,
월 원리금은 얼마나 달라지는지

실제 현금흐름은 달라질 수 있습니다.

예를 들어 30년 원리금균등상환 기준으로
금리가 4~5%대라면

대출 1억 원당 월 원리금은 약 48~54만 원,
1천만 원당 약 5만 원 수준입니다.

물론 “5천만 원의 매매가을 줄여서 보자” 라는 의미는 절대로 아닙니다.

오히려 몇 천만 원이라는 큰 숫자에서 멈추지 말고,
내집 마련의 관점에서 그 집을 선택했을 때 

우리 가족의 월 부담이 실제로 얼마인지
확인해보자는 것입니다.

그리고 그 비용과 함께
내집마련으로 얻는 주거 안정성도 같이 봐야 합니다.

몇 년 동안 이사를 걱정하지 않아도 되는 것,
아이의 생활환경을 유지할 수 있는 것,
원하는 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있는 것도
내가 비용을 지불하고 얻는 가치이기 때문입니다.

그래서 저는

“집값이 얼마나 올랐나요?”

에서 한 번 더 내려와,

“이 주거 안정성을 위해
우리 가족은 매달 얼마까지 감당할 수 있나요?”

를 함께 확인해보셨으면 좋겠습니다.

그 비용을 내고도 생활과 저축이 유지된다면 선택지가 될 수 있고,
그렇지 않다면 아무리 좋은 집이라도 다시 살펴봐야 합니다.

④ 그리고 내집마련은 이번 한 번의 매수로 끝나지 않습니다

여기까지 이야기하면 또 이런 걱정이 남습니다.

“그래도 지금 샀는데 집값이 떨어지면 너무 아깝지 않을까요?”

당연히 아쉬울 수 있습니다.

6억에 산 집이
몇 달 뒤 5억 7천이 된다면

누구라도 마음이 좋지는 않을 겁니다.

그런데 내집마련을 조금 더 길게 바라보면
하나 더 봐야 할 숫자가 있습니다.

내가 다음에 가고 싶은 집과의 가격 차이입니다.

예를 들어 지금 내가 가진 집이 6억,
다음에 가고 싶은 집이 8억이라면

현재 두 집의 가격 차이는 2억입니다.

당장 보면 이런 생각이 들 수 있습니다.

“2억을 더 모아야 하는데,
이 집으로 정말 갈아탈 수 있을까?”

하지만 이 가격 차이가 앞으로도 계속 2억으로 유지되는 것은 아닙니다.

위 두 단지의 과거 가격을 한번 보면, 한 시기에는
A단지 6.4억, B단지 8.1억으로 가격 차이가 1.7억이었습니다.

그런데 시장이 조정되면서

A단지는 5.1억, B단지는 6.2억까지 내려왔고,

두 단지의 가격 차이는 1.7억 → 1.1억으로 오히려 줄어들었습니다.

내 집도 가격이 떨어졌지만,
내가 가고 싶었던 더 비싼 집이 더 크게 조정되면서
갈아타야 할 거리는 오히려 가까워진 것입니다.

지금 2억 차이가 난다고 해서

앞으로도 반드시 2억을 모두 모아야만 갈 수 있는 것은 아닙니다.

시장에는 가격 차이가 벌어지는 시기도 있고,
반대로 더 좋은 집과의 가격 차이가 좁혀지는 시기도 있습니다.

그래서 내집마련을 시작한 이후에는

‘내 집이 내가 산 가격보다 올랐나, 떨어졌나’ 만 바라보기보다,

“내가 다음에 가고 싶은 집과의 가격 차이가
지금은 얼마나 벌어져 있고, 또 언제 좁혀지고 있는가?”

를 함께 보는 것이 중요합니다.

가격 차이가 벌어지는 동안에는
지금 집에서 안정적으로 거주하며 종잣돈을 모으고,

언젠가 시장이 조정되면서
더 좋은 집과의 가격 차이가 좁혀지는 시기가 온다면,

그동안 모은 돈을 더해
다음 보금자리로 이동할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

즉, 내집마련은

내가 이번 집을 가장 싸게 사는 것으로 끝나는 일이 아닙니다.

우리 가족이 지금 필요한 주거 안정성을 만들고,

소득으로 다시 종잣돈을 모으고,

기회가 왔을 때 조금 더 좋은 보금자리로 이동해가는
긴 과정이라고 생각하고 바라보실 필요가 있습니다. 

그래서 지금 최근 가격이 올라 내집마련을 고민하고 계시다면

오늘 글을 읽으시면서

“딱 내 이야기인데…”
“딱 우리 부부 이야기인데…”

라는 생각이 드셨다면,

집을 살지, 조금 더 기다릴지를 바로 결정하기 전에
아래 두 가지 숫자만 한번 직접 비교해보세요.

복잡하게 보실 필요 없습니다.

지금 매수했을 때 내 월 부담이 얼마나 늘어나는지,
전세로 기다렸을 때 지난 2년간 주거비는 어떻게 달라졌는지

이 두 가지만 확인해보셔도
막연했던 고민이 훨씬 구체적으로 보일 수 있습니다.

Q1. 매매가격이 오른 만큼, 내 부담은 얼마나 늘었을까?

“집값이 몇 천만 원 올랐나?”에서 한 번 더 내려와,
우리 가족의 월 부담이 실제로 얼마나 늘었는지 확인해보세요.

Q2. 전세로 기다린다면, 지난 2년 동안 비용은 어떻게 달라졌을까?

“전세로 기다리면 안전하다”에서 끝내지 말고,
지난 2년 동안 전세가격과 주거비가 실제로 어떻게 변했는지도 같이 확인해보세요.

직전 가격보다
3천만 원, 5천만 원 오른 집을 받아들이는 것은 쉽지 않습니다.

특히 부부 중 한 사람은 사고 싶고,
한 사람은 조금 더 기다리고 싶다면
그 숫자는 더 크게 느껴질 수 있습니다.

그럴 때, “앞으로 더 오를 거야.”
“아니야, 곧 떨어질 거야.”

라는 답부터 맞히려고 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

우리가 미래의 가격을 정확히 알 수는 없지만,

지금 매수하면 우리 가족의 주거비가 얼마나 늘어나는지,
전세로 기다린다면 그동안 어떤 비용을 감당해야 하는지,
내집마련 이후에는 다음 집과의 거리가 어떻게 달라지는지는

직접 확인해볼 수 있습니다.

결국 내집마련은
가장 싼 순간을 정확히 맞히는 일이 아니라,

지금 우리 가족이 감당할 수 있는 비용 안에서
필요한 주거 안정성을 만들고,

그다음 더 좋은 보금자리로 갈 수 있도록
차근차근 준비해가는 과정이라고 생각합니다

“몇 달 사이 이렇게나 올랐네.”

에서 고민을 멈추기보다,

“그래서 지금 사는 것과 기다리는 것 중
우리 가족이 감당할 수 있는 선택은 무엇일까?”

까지 한번 확인해보셨으면 좋겠습니다.

집값이 움직이는 시기에는 마음이 조급해지기도 하고, 

특히, 부부 분들의 경우 생각이 달라 고민이 더 깊어질 수도 있습니다.

그래도 하나씩 숫자를 확인하고,
우리 가족의 기준을 맞춰가며 결정해나간다면
충분히 후회가 적은 내집마련을 해나가실 수 있다고 생각합니다.

현재 내집마련을 고민하고 계신 모든 분들의 선택을
진심으로 응원하겠습니다. :) 

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오늘 글이 내집마련을 고민하시는 데
조금이라도 판단의 기준을 세우는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

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여러분이 우리 가족에게 맞는 좋은 선택을 해나가실 수 있도록
다음 주에도 현실적인 고민 하나를 가지고 찾아오겠습니다 😊