안녕하세요. 적적한투자입니다.
매주 화요일, [적재적소 공부방]에서는
매물 코칭과 질의응답에서
자주 받는 질문들을 하나씩 가져와,
단순히 “된다, 안 된다”는 답을 드리기보다
실제 지역과 단지, 매물을 통해
제가 무엇을 확인하고 어떻게 판단하는지
그 과정을 같이 살펴보고 있습니다.
[적재적소 공부방]을 시작한 이유가 궁금하시다면 → 프롤로그
최근 코칭을 통해 많이 받는 질문 중 하나가 있습니다.
Q. “실거래보다 호가가 1억이나 올랐는데,
지금 사도 괜찮을까요?”
최근 현장에서 매물을 찾아보신 분들이라면
비슷한 경험을 해보셨을 것 같습니다.
분명 얼마 전까지 내 예산 안에 들어오던 단지였는데
막상 부동산에 전화해보면
“그 가격 매물은 이제 없어요.”
라는 이야기를 듣습니다.
다시 찾아보면 남아 있는 매물은
직전 실거래보다 5천만 원, 1억씩 높은 가격.
얼마 전 가격을 알고 있으니
지금 가격이 더 비싸게 느껴질 수밖에 없습니다.
그리고 결국 가장 걱정되는 건.. 이 부분인데요.
“내가 지금 사면 꼭지 잡는 것 아닐까?”
오늘은 이 질문을 잘 보여주는 실제 단지 하나를 가지고 왔습니다.
구로구 개봉동 생활권의 삼환 아파트입니다.
(한번 직접 네이버 부동산을 통해 찾아보세요!)
왜 갑자기 가격이 오른 것인지
→ 오른 가격을 어떻게 비교해야 하는지
→ 그래도 지금 사도 괜찮은지
제가 실제로 확인하는 순서대로 같이 살펴보겠습니다.
① 정말 가격이 오른 걸까?
제가 구로구 개봉 단지의 최근 가격을 봤을 때
가장 먼저 눈에 들어온 것은 직전 실거래와 현재 호가의 차이였습니다.
직전 거래는 6.9억원 이었는데
현재 살 수 있는 매물은 8.0억.
저 역시 처음에는
“이건 너무 갑자기 오른 것 아닌가?”
라는 생각이 들었습니다.
이럴 때는 네이버 부동산 화면만 계속 보기보다
인근 부동산에 바로 전화를 걸어봅니다.
(최근 들어 이런 호가 상승이 많아진 만큼
네이버 호가로만 판단하지 않고 항상 사장님을 통해서
현장 분위기가 어떤지를 항상 체크해보고 있습니다.)
“사장님, 직전 실거래랑 지금 호가가 차이가 꽤 큰데
왜 이렇게 갑자기 오른 거예요?”
최근 매수 문의가 늘면서 낮은 가격의 매물부터 빠지고,
남아 있는 집주인들도 호가를 올리고 있었습니다.
사장님께서는 이런 이야기도 해주셨습니다.
“집주인들도 갈아타려고 보던 집이 같이 올랐어요.
그러니 본인 집 가격도 올려 받을 수밖에 없죠…”
실제 현장에서는 매수자만 오른 가격을 보고 있는 게 아니라,
갈아타려는 매도자도 함께 오른 가격을 보고 있었습니다.
여기에 하나 더 확인할 수 있었던 부분은,
화면에 보이는 직전 실거래가가
지금 현장의 가격을 그대로 보여주고 있는지도 봐야 했습니다.
사장님께 여쭤보니 이미 더 높은 가격에 계약된 물건이 있지만,
토지거래허가 절차 때문에 아직 실거래가에 반영되지 않은 경우도 있다고 했습니다.
직전 실거래가가 그대로인데, 현장에서는 이미
그보다 높은 가격에 거래가 이루어진 경우도 있었습니다.
저는 이런 상황에서 한 곳의 이야기만 듣고 판단하지 않습니다.
몇 군데 더 전화를 돌려
“최근 실제 계약된 가격은 어디까지예요?”
“그 아래로 살 수 있는 물건은 정말 없나요?”
를 반복해서 물어봅니다.
이번에도 그렇게 하나씩 맞춰보니 처음에는
‘집주인들이 호가만 올린 것 아닌가?’ 싶었던 생각이 달라졌습니다.
이렇게 시장 분위기를 직접 확인 한 뒤에는
과거 실거래가에 계속 머물기보다,
‘지금 실제로 살 수 있는 가격’을 다시 기준으로 잡습니다.
그리고 그 가격으로 지금 무엇을 살 수 있는지 다시 비교해봅니다.
② 그렇다면 오른 가격은 어떻게 비교해야 할까?
그런데 실제로 가격이 올랐다는 것을 확인했다고 해서
바로 그 가격을 받아들이는 것은 아닙니다.
여전히 이런 생각이 들 수 있습니다.
“그래도 얼마 전에는 7억이었는데,
지금 8억을 주고 사는 게 맞을까?”
당연히 1억 정도 손해보는 느낌이 드는 것은 사실이지만..
하지만 가격이 움직이는 시기에
계속 직전 실거래하고만 비교하면
8억이 8억 5천이 되어도 “올랐네.”
8억 5천이 9억이 되어도 “또 올랐네.”
하면서 매수하기가 점점 어려워집니다.
그래서 저는 여기서 비교 대상을 바꿉니다.
과거의 이 단지가 아니라, (실거래가)
지금 이 가격으로 살 수 있는 단지들을 다시 펼쳐봅니다.
실제 코칭에서도 처음 가져오신 단지만 계속 들여다보지 않습니다.
만약 지금 실제로 살 수 있는 가격이 8억이라면 제가 알고 있는 지역에서
7억 후반~8억 초반으로 살 수 있는 단지들을 다시 꺼내봅니다.
그리고 다시 비교해보기 시작합니다.
어느 단지의 입지가 더 좋은지,
사람들이 더 선호하는 곳은 어디인지,
상품에는 어떤 차이가 있는지,
그 가치의 차이가 지금의 가격 차이만큼 나는지.
필요하면 처음 생각했던 지역에서 한 단계 더 넓혀서
“이 가격이면 여기까지도 살 수 있지 않을까?”
하며 후보군을 다시 찾아보기도 합니다.
그러면 질문이 달라집니다.
“7억이었던 이 단지를 지금 8억에 사도 될까?” 가 아니라,
“지금 8억으로 살 수 있는 것 중 무엇이 가장 좋은가?” 가 됩니다.
직전 실거래를 보지 말자는 이야기가 아닙니다.
다만 가격이 움직이는 시기에는
과거보다 얼마나 올랐는지만큼,
오른 지금 가격에서도 다른 선택지보다 가치가 있는지를 같이 봐야 합니다.
실제로 이렇게 다시 펼쳐보면
처음에는 많이 올랐다고 생각했던 단지가
여전히 상대적으로 괜찮게 보이기도 하고,
반대로 현재 가격이라면
차라리 다른 단지를 사는 게 낫겠다는 결론이 나오기도 합니다.
그래서 저는
‘얼마나 올랐는가’에서 판단을 끝내지 않고,
‘오른 가격에서도 여전히 우선순위가 높은가’까지 확인합니다.
③ 그래도 지금 사도 괜찮을까?
여기까지 비교해서
오른 가격에서도 충분히 선택할 만한 가치있는 단지라는 것을
확인했다고 해보겠습니다.
그래도 막상 계약을 앞두면 걱정은 남습니다.
“그래도 제가 제일 비싸게 사는 것 같은데 괜찮을까요?”
최근 매물 코칭에서도 비슷한 고민을 하시는 분이 있었습니다.
현재 예산으로 살 수 있는 단지들을 다시 비교해보니
사실 가치만 놓고 보면 더 좋은 선택지도 있었습니다.
하지만 이분에게는 자녀의 학교라는 중요한 조건이 있었습니다.
더 좋은 단지로 이동하려면 학교를 옮겨야 했고,
가족의 상황까지 고려하면 현재 보고 있는 단지가 더 맞는 선택이었습니다.
그럼에도 신고가에 산다는 불안감은 남아 있었습니다.
그래서 저는 오히려 이렇게 여쭤봤습니다.
“그럼 매수하고 나서 가격이 10% 떨어진다고 생각해볼까요?”
실제로 10%가 떨어질 거라고 예상해서가 아닙니다.
내 예상과 다르게 시장이 움직여도
이 선택을 계속 유지할 수 있는지 확인해보는 겁니다.
가격이 떨어져도 가장 중요하게 여기셨던 문제인
자녀는 지금 학교를 계속 다닐 수 있고,
가족의 실거주 계획에도 달라질 것은 없었습니다.
또한, 자금도 다시 계산해봤습니다.
“원리금과 생활비를 내고도 매달 얼마 정도 남으세요?”
대출 원리금을 납부하고도
매달 100만 원 이상은 계속 저축할 수 있었습니다.
그러면 시세가 조금 떨어진다고 해도
생활이 흔들리거나 원하지 않는 시점에 집을 팔아야 할 이유는 없었습니다.
저는 코칭에서도 이 부분을 계속 같이 확인합니다.
가격이 떨어지면 실제 생활에 문제가 생기는지,
원리금을 감당하기 어려워지는지,
그래서 이 집을 급하게 팔아야 하는 상황이 생기는지.
하나씩 같이 대입해보면서 항상 함께 확인해나갑니다.
이렇게 함께 하나씩 확인해나가며 느꼈던 점은
진짜로 필요한 확신은
“지금이 꼭지가 아니다.” “앞으로 더 오른다.” 는 확신이 아니라,
“혹시 가격이 떨어지더라도 우리 가족은 이 선택을 계속 유지할 수 있다는 확신”이었습니다.
결국 중요한 것은 꼭지를 피해서 사는 것이 아니라,
혹시 꼭지에 사더라도 감당할 수 있는 선택을 하는 것이라고 생각합니다.
④ 그래서 매수를 고민한다면?
직전 실거래보다 호가가 많이 오른 단지를 만났을 때
저는 코칭에서 마지막으로 두 가지를 확인합니다.
첫째, 지금 가격을 내가 감당할 수 있는가?
매물이 빠르게 사라지는 시장에서는
처음 생각했던 예산이 나도 모르게 계속 올라가기 쉽습니다.
처음 계획했던 금액보다 나도 모르는 사이
잡아야한다는 생각으로 인해 예산이 훨씬 높아져 있을 수 있습니다.
하지만 시장 가격이 올라간다고
내가 감당할 수 있는 가격까지 같이 올라가는 것은 아닙니다.
종잣돈과 대출, 매달 갚아야 하는 원리금,
생활비를 쓰고도 남는 돈을 다시 계산해봅니다.
그리고 가격이 일부 조정되더라도
몇 년간 무리 없이 보유할 수 있는지를 봅니다.
살 수 있는 최대 가격보다,
사고 나서도 감당할 수 있는 가격을 먼저 확인합니다.
둘째, 그 예산과 내 상황 안에서 가장 좋은 선택인가?
감당할 수 있는 예산을 정했다면
그 돈으로 지금 살 수 있는 단지들을 다시 펼쳐봅니다.
절대적으로 오른 가격보다는,
현재 오른 가격을 기준으로 가치가 여전히 높은지
혹은 오른 가격으로 인해 더 가치있는 것과
가격이 크게 차이가 나지 않게 되지는 않았는지
좀 더 넓은 시얄르 가지고 확인합니다.
(앞에서 보여드린 것 처럼 지켜 보고 있던 단지 기준으로
비슷한 예산을 네이버 필터를 걸어두고 비교해보기)
다만 여기서도
무조건 가장 좋은 아파트 = 나에게 가장 좋은 선택 은 아닐 수 있습니다.
특히 내집마련이라면 출퇴근은 어떤지, 자녀의 학교는 어떻게 되는지,
가족이 원하는 생활은 무엇인지까지 같이 봐야 합니다.
그래서 마지막 질문은 이것입니다.
“내가 감당할 수 있는 예산 안에서,
우리 가족의 상황까지 고려했을 때 가장 좋은 선택인가?”
직접 고민하고 계시다면, 이렇게 한번 해보세요
오늘 글을 읽고
“딱 내가 고민하고 있는 상황인데?”라는 생각이 드셨다면
제가 코칭에서 확인하는 순서대로
직접 한번 적어보셔도 좋습니다.
① 부동산 3~4곳에 전화해보기
네이버 부동산에 찍혀 있는 과거 가격이 아니라
오늘 내가 실제로 살 수 있는 가격을 확인해보세요.
“직전 실거래 이후 실제 계약된 가격이 어디까지인가요?”
“지금 가장 저렴하게 살 수 있는 매물은 얼마인가요?”
② 그 가격으로 살 수 있는 단지 3곳 다시 펼쳐보기
보고 있던 단지가 7억에서 8억이 됐다면
7억이라는 과거 가격만 붙잡고 있지 말고,
지금 8억으로 살 수 있는 내가 아는 단지 3곳을 다시 적어보세요.
그리고 지금 보고 있는 단지가
그래도 가장 우선순위가 높은지 비교해봅니다.
③ 현재 가격에서 10%를 한번 떨어뜨려보기
8억에 매수한다면 최악의 경우 가격이 하락하여
7억 초반이 되었다고 한번 생각해봅니다.
그때도 원리금을 낼 수 있는지,
가족이 계속 거주할 수 있는지,
매달 저축을 이어갈 수 있는지.
그리고 마지막으로 한 줄만 적어보세요.
“그래도 나는 이 집을 계속 보유할 수 있다 / 없다.”
직전 실거래보다 5천만 원, 1억 오른 가격을 받아들이는 것은
누구에게나 쉽지 않습니다.
그렇다고 “더 오르기 전에 빨리 사야겠다.” 며 분위기에 쫓겨서도 안 되고,
반대로 “얼마 전보다 1억이나 올랐으니 이제 못 사겠다.” 며 과거 가격에만 머물러서도 안 됩니다.
지금이 꼭지인지 아닌지는 알 수 없습니다.
그래서 저는 신고가에 매수를 고민하시는 분들에게
“안 떨어질 겁니다.”라는 확신을 드리려고 하지 않습니다.
대신 같이 확인을 해봅니다.
지금 실제로 살 수 있는 가격이 얼마인지,
그 돈으로 살 수 있는 다른 선택지는 무엇인지,
그리고 가격이 떨어지더라도 내가 감당할 수 있는지.
여기까지 확인한 뒤에도
내가 감당할 수 있는 예산과 상황 안에서 가장 좋은 선택이라면,
앞으로 가격이 반드시 오른다는 확신은 없어도
“적어도 나는 분위기에 휩쓸려 산 것이 아니라,
내가 할 수 있는 선택들을 충분히 비교하고 결정했다.”
는 확신은 가질 수 있습니다.
다음에 전혀 다른 지역에서
직전 실거래보다 호가가 훌쩍 오른 단지를 만나더라도
“1억이나 올랐네. 너무 비싼 것 아닐까?”
에서 바로 결론 내리지 마시고,
오늘 살펴본 순서대로 한번 직접 확인해보셨으면 좋겠습니다.
다음 주에도 실제 코칭에서 자주 받는 고민 하나를
실제 단지와 매물을 가지고 같이 살펴보겠습니다. 😊
