안녕하세요. 적적한투자입니다.
매주 화요일, [적재적소 공부방]에서는
매물 코칭과 질의응답에서
자주 받는 질문들을 하나씩 가져와,
단순히 된다, 안 된다는 답을 드리기보다
실제 지역과 단지, 매물을 통해
제가 무엇을 확인하고 어떻게 판단하는지
그 과정을 같이 살펴보고 있습니다.
[적재적소 공부방]을 시작한 이유가 궁금하시다면 → 프롤로그
오늘은 실제로 제가 살펴봤던
한 단지를 가지고 이야기해보려고 합니다.
Q. 수도권 아파트를 투자금 4천만원으로
살 수 있다면 어떨까요?
투자금이 적다는 이유만으로
매수해도 괜찮을까요?
실제 매물을 확인하면서
제가 무엇을 보고, 어떤 질문을 더 해봤는지 같이 살펴보겠습니다.
① 수도권 투자금 4천만원, 괜찮아 보이는데?
오늘 같이 살펴볼 단지는
고양시 덕양구 화정동
옥빛16단지 주공 전용 59㎡입니다.
현재 확인되는 가격은
매매가 3.4억원 / 전세가 3.0억원
필요한 투자금은 약 4천만원입니다.
최근 서울 중심부 선호 단지의 가격이 상승하며,
수도권에서도 가격이 움직이고 있는 지역들이 보입니다.
전세가격도 조금씩 반응하면서
투자금이 줄어든 단지들이 하나씩 눈에 들어오고
여기에 수도권은 공급도 부족하다는 이야기를 듣다 보면
투자금이 적게 들어가는 단지를 찾아 투자해도 괜찮지 않을까?
라는 생각이 불현듯 들기도 합니다.
그런 상황에서
수도권 아파트, 전용 59㎡,
그리고 투자금 4천만원.
충분히 한번 확인해보고 싶은 조건이었습니다.
저 역시 처음에는
수도권에서 투자금 4천만원이면 꽤 괜찮은데?
하는 생각이 들었습니다.
그래서 조금 더 알아보려고 부동산에 전화를 해봤는데요.
그런데 사장님과 이야기를 나누다 보니
생각하지 못했던 이야기들이 하나, 둘 듣게 되었습니다.
② 그런데, 조금 이상했습니다
사장님과 매물에 대해 이야기를 나누던 중
조금 의외의 조건을 들었습니다.
“집주인이 매도하고 전세로 그대로 살아도 된대요.”
처음에는 오히려 좋은 조건처럼 느껴졌었는데요
새로운 임차인을 구할 필요도 없고,
집주인이 그대로 전세로 살아준다면
투자자 입장에서는 훨씬 수월하게 투자할 수 있기 때문입니다.
그런데 한편으로는 궁금해진 부분도 있었습니다.
왜 이렇게까지 하면서 집을 팔려고 하는 걸까?
그래서 사장님께 다시 여쭈어 보았는데요
“사장님, 집주인분은 집을 파시면 어디로 가시려고 하세요?”
집주인분은 알고 보니 인근에 입주 소식이 들려오고 있는
창릉에 새롭게 들어올 아파트를 기다리고 계셨습니다.
무주택자가 되기 위해 현재 집을 매도하려고 하셨고,
집이 팔린 이후에는 전세로 계속 거주하는 것까지 생각하고 계셨습니다.
이 이야기를 듣고 나니 조금 궁금해졌습니다.
제가 보고 있던 건 매매 3.4억원, 전세 3억원, 투자금 4천만원이었는데,
정작 집주인분은 집을 팔고 무주택자가 되어
주변에 새롭게 들어올 아파트를 기다리고 있었습니다.
그렇다면 내가 이 지역에서 놓치고 있는 게 있는 건 아닐까?
싶어 주변을 다시 한번 살펴봤습니다.
③ 투자금 4천만원만 봤다면 놓칠 뻔했습니다
전화를 끊고 나서 화정동 주변 공급을 다시 한번 찾아봤습니다.
그러고 보니 가까운 곳에 창릉신도시가 있었습니다.
아래 지도를 한번 보시면,
화정동과 멀지 않은 곳에 앞으로 새 아파트들이
많이 들어올 예정이라는 것을 확인할 수 있습니다.
수도권은 앞으로 공급이 부족하니까,
이 정도 투자금이면 괜찮지 않을까?
요즘 수도권 공급이 부족하다는 이야기를 많이 듣습니다.
하지만 막상 내가 투자하려는 지역까지
조금 더 좁혀서 살펴보면 상황은 다를 수 있습니다.
수도권 전체에 공급이 부족하다고 해서
내가 투자하려는 지역 주변까지
공급이 없는 것은 아니었습니다.
집주인분이 왜 굳이 집을 팔고
무주택자로 있으려고 하는지 확인하면서,
투자금 4천만원이라는 숫자만 봐서는
알 수 없었던 부분이 하나 더 보였습니다.
그래서 투자금이 적은 단지를 발견했을 때는
그 숫자만 보기보다,
왜 지금 이 정도 투자금으로 살 수 있는지
한 번 더 살펴볼 필요가 있습니다.
다만, 그렇다고 창릉에 새 아파트가 많이 들어온다는 이유로
해당 지역 전체를 투자하면 안 된다는 뜻은 아닙니다.
주변 공급은 매수를 판단할 때
함께 살펴봐야 할 조건 하나가 더 생긴 것에 가깝습니다.
그렇다면 이제 중요한 것은
이런 부분까지 감안했을 때도
옥빛16단지 3.4억원은 충분히 괜찮은 가격인가?
결국 다시 이 단지의 가치와 가격을 놓고 매수를 고민해봐야 합니다.
④ 그래서 매수를 고민한다면?
그렇다면 창릉의 공급을 확인했으니
옥빛16단지는 투자하지 않는 게 맞을까요?
그렇게 단순하게 판단할 수는 없습니다.
창릉에 공급이 있다는 이유로
덕양구의 모든 단지를 투자에서 제외하는 것도 아니고,
반대로 투자금이 4천만원이라는 이유로
좋은 투자라고 판단하는 것도 아닙니다.
결국 다시 봐야 하는 것은 이 단지의 가치와 가격입니다.
덕양구 안에서 화정동은 사람들이 어느 정도 선호하는 생활권인지
화정동 안에서 옥빛16단지는 어느 정도 선택받는 단지인지
3.4억원이라는 가격은 그 가치에 비해 충분히 싼지
그리고 같은 가격과 투자금으로
더 좋은 선택지는 없는지를 비교해봅니다.
여기에 앞서 확인한 주변 공급과 같은 변수까지 함께 놓고
그래도 이 단지가 투자할 만큼 충분히 매력적인지 판단해보는 것입니다.
투자금이 적다고 덥석 사지도 않고,
공급이 많다고 덮어놓고 제외하지도 않습니다.
결국 투자할 때는 지역과 단지의 선호도,
현재 가격, 필요한 투자금, 앞으로 감안해야 할 변수까지
모두를 함께 놓고 봐야 합니다.
그리고 이 모든 것을 확인한 뒤에도
앞으로의 공급까지 감안했을 때도
이 가격이면 충분히 싸다고 판단할 수 있는가?
여기까지 확인하고
투자 여부를 결정해야 합니다.
수도권에서 투자금 4천만원으로
살 수 있는 아파트를 발견한다면 분명 눈이 갈 수밖에 없습니다.
하지만 이번 매물을 살펴보면서
우리가 처음 봤던 것은 4천만원이라는 투자금이었지만,
그 숫자를 따라가다 보니 집주인이 왜 매도하려는지,
주변에는 어떤 변화가 있는지까지 확인하게 되었습니다.
저는 이 과정이 중요하다고 생각합니다.
다음에 여러분도 투자금이 작아 혹하는 단지를 발견하신다면
얼마가 들어가는지만 확인하고 끝내지 마시고,
왜 지금 이 정도 투자금으로 살 수 있을까?
한 번 더 질문해보셨으면 좋겠습니다.
그 질문 하나가 처음에는 보이지 않았던 것들을 확인하게 만들고,
조금 더 나은 투자 판단으로 이어질 수 있습니다.
다음 주에도 실제 코칭과 현장에서 자주 만나는 고민 하나를
실제 지역과 단지, 매물을 가지고 같이 살펴보겠습니다. 😊
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