안녕하세요
걸어서 아파트 속으로~
아속입니다.
기준 없이 남의 말을 듣고 산 3채에서,
내 기준으로 더 나은 자산으로 갈아타
손해를 만회한 저의 이야기를 해볼려합니다.
남의 말을 듣고, 불장에서 산 3채 - 투자 기준 없음
22년 4월, 월부에 오기 전 저는 집을 3채 가지고 있었습니다.
당시는 불장이었고,
부동산으로 돈을 번 사람들은
“현금을 가지고 있으면 돈이 녹는다”,
“대출도 능력이다” 라고 말했고
상당한 자산가였던 지인도 저에게 진지하게
용기 있게 대출을 내보라고 독려하던 시기였습니다.
그렇게 광역시 아파트 1채,
중소도시 아파트 1채, 중소도시 재개발 주택 1채를
신용대출까지 받아 매수했고
3주택 취득세와 종합부동산세까지 냈습니다.
잔금을 치를 때쯤에야
‘이제 차근차근 공부를 하자’
하고 월부에 왔습니다.
그런데 본격적으로 가치 공부를 시작하고 나니
왜 그 지역을 선택했는지, 왜 그 물건을 골랐는지
저 스스로도 이해하기 어려웠습니다.
22년 겨울, 팔아보려하니 뭔가 이상하다는 걸 느꼈습니다.
22년 여름까지만 해도
시장의 거품이 본격적으로 꺼지기 전이어서
손실을 보고 있다는 생각은 하지 않았습니다.
동료 추천으로 9월 투자코칭을 받고
지방 아파트는 정리하는 것이 좋겠다는 조언에 따라
매도 판단을 위해 부동산에 전화를 해보니
매수 문의가 전혀 없기 때문에
낮은 가격에 내놓으면 시세를 떨어트린다는 이유로
매물을 네이버에 올려주는 것 조차 쉽지 않아,
그때 ‘뭔가 잘못되었다’는 생각을 했습니다.
첫 번째 손절 5,500만 원 : 16번의 통화 후 임차인에게 매도
22년 12월 돈독모에서
잔쟈니 튜터님께 매도 고민을 말씀드렸더니,
본인이라면 바로 그 지역을
앞마당으로 만들러 가겠다고 하셔서
시외버스를 타고 바로 내려 갔습니다.
월부에서 배운 대로 분임·단임을 하고,
전체 생활권 매물을 보면서
제가 산 아파트의 가치를 제도로 확인하니
계속 가지고 있기보다 정리하는 것이
좋다는 결론이 바로 나왔습니다.
임차인에게 매도하는 것이
가장 현실적인 방법이라 생각해
월부에서 추천받은 『협상의 기술』을 읽고
협상을 준비했습니다.
[5,500만원 손절한 아파트 그래프]
그리고 16번의 통화 끝에 5,500만 원을 손절하고 매도했습니다.
제가 매도한 뒤 가격이 더 내려가는 것을 볼 때마다
그때 정리한 것이 다행이라는 생각을 합니다.
생각에만 머물지 않고 실제로 행동하게 해주시고,
이후 카페에 질문을 남겼을 때도 제 이야기를 기억해주시며
답변과 응원까지 보내주신 잔쟈니 튜터님께 다시 한번 감사드립니다.
그리고 『협상의 기술』은 이후
아파트 매매, 수리, 철거 등 실제 협상 때마다
계속 도움을 받은 책이라 꼭 추천드리고 싶습니다.
두 번째 손절 9천만 원 : 내 물건보다 훨씬 더 많이 빠진 것으로 갈아타기
월부에서 매달 앞마당을 만들었지만,
다른 사람 말을 듣고 잘못 투자했던 경험 때문인지
‘충분히 공부하고, 정말 안전하다고
생각되는 곳에 투자해야 한다.’는 마음이 커서
1호기 하기까지 약 1년 반이 걸렸습니다.
기존 광역시 집이 최저점에서
약 7천만 원 반등하며 거래되기 시작했을 때
이 돈으로 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
그래서 제가 산 가격보다 9천만 원 낮춰 매도 내놓음과 동시에
2~3억씩 떨어진 아파트들을 보러 다녔습니다.
[9천만원 손절한 광역시 0호기]
보러다닌 매물중 최저점에서는 1억 가까이 올랐지만
많은 사람들이 살고 싶어하고, 좋은 위치에 있는 아파트가
여전히 가치 대비 많이 싸다고 판단했고,
같은 가격과 투자금으로 살 수 있는 물건 중
선호동·선호층, 먼저 팔리고 오래 보유해도 마음 편한 물건을
매물코칭을 받은 뒤 매수했습니다.
[갈아탄 1호기]
다른 사람 말을 듣고 잘못 투자했던 사람이
시장에 실망해 떠나지 않고,
1년 반 만에 다시 스스로 판단해 투자했다는 것.
그게 저에게는 첫 번째 회복이었습니다.
아쉬운 점
서울을 보고도 놓쳤습니다
2023년 5월 서울투자 기초반을 들으며
강동구를 첫 서울 앞마당으로 만들며
임장보고서도 열심히 쓰고 매물도 많이 봤습니다.
그때 제가 본 선사현대 34평은
매매 약 8.2억, 전세 약 4.2억 정도였습니다.
지금 돌아보면 제가 1호기를 할 당시에도
감당할 수 있었던 투자금이었는데,
23년 5월 저는 서울을 한 번 공부해볼까
하는 마음으로 왔었던 것이 사실이었습니다.
그 뒤 지방투자실전반을 하며
중소도시 위주로만 앞마당을 만들었고,
서울을 다시 보지 않았습니다.
그러다보니 자산재배치로 투자금을 만들었을 때
가장 잘 아는 곳은 지방이었고 그 중에서 제가 아는
곳에 투자를 하게 된 거이었습니다.
이 경험 덕분에 앞마당은
당장 투자한다는 마음으로 봐야 한다는 것,
만들고 나서도 계속 돌아봐야한다는 것을 알게 되었습니다.
[알아보지 못한 기회 - 8억 상승]
세 번째 손절 1.5억 : 지방 재개발 주택 철거
마지막으로 남은 중소도시 재개발 주택은
‘언젠가 사업이 잘 풀리면 회복하지 않을까’ 하는
마음도 있었지만, 주택담보대출이 있었고
주택 수에도 포함됐습니다.
2025년 9월 마스터 멘토님과 3번째 투자코칭 후
프리미엄 약 1억 5천만 원의 손실을 감수하고,
추가로 약 1천만 원을 들여 철거·등기말소까지 하며
주택 수를 줄였습니다.
손실을 확정하는 것은 쉽지 않은 일이지만
앞의 두 번 매도를 경험하며
잘못된 자산을 오래 들고 있는 것보다
더 나은 자산으로 옮겨가는 것이 중요하다는 생각에
결단을 내릴 수 있었습니다.
그리고 이 뒤의 이야기는
제가 만들어나갈 수 있다는 생각도
할 수 있는 사람이 되었습니다.
2호기 : 첫 월부학교에서 수도권 투자
철거를 마칠 무렵인 2025년 10월
첫 월부학교에서 프메퍼 튜터님과
실력 있는 동료들을 만났습니다.
당시에는 서울 갈아타기를 생각하고 있었지만
시장 상황이 바뀌면서 수도권 비규제지역과
지방 광역시를 다시 비교하다,
1호기가 지방에 있으니
2호기는 수도권에 만들어보자고 방향을 잡았습니다.
학교라는 환경과 프메퍼 튜터님께
최고 수준의 투자가 무엇인지 배우면서
제 기준을 한 단계 높일 수 있었습니다.
배운 대로 끝까지 매물을 찾았고,
일요일에도 부동산에 전화를 돌리며 임장지에 남아 있었습니다.
그렇게 내가 더 할 수 있는게 있을까 하는 생각이 들 때쯤
네이버에 올라오기 전의 물건을 소개 받아,
치열했던 25년 12월, 2억이 안되는 투자금으로
비규제 지역에서 2호기를 할 수 이었습니다.
[2호기]
지금 2호기를 복기해보니
강의에서 배웠던 매매가보다 전세가가 먼저 따라 올라와
적은 투자금으로 매수할 수 있었던 짧은 시기여서
운이 많이 따랐다는 생각이 듭니다.
만약 월부에서 투자 공부를 하지 않았더라면
월부에 오기 전 샀던 세 채를
그대로 가지고 있었다면 어땠을까 생각해봤습니다.
5천5백만 원 손절한 중소도시 아파트는
전국적으로 전세가가 오르는 지금도
역전세 약 8천만 원이 예상되고,
실거래가와 호가도 제가 매도했을 때보다
5천만 원 이상 더 낮습니다.
계속 보유했다면 손실은 더 커지고
매도도 더 어려워졌을 가능성이
높다고 생각합니다.
그에 비해 갈아탄 1호기는
실거래가 기준으로 1억 3천만 원 이상 올랐고,
재개발 주택 멸실로 확정한 1억 5천만 원의 손실도
현재 2호기도 1억 5천 정도 올라 만회가 되었습니다.
시간이 꽤 걸리긴 했지만 가치가 낮은 자산을
하나씩 더 나은 자산으로 갈아타면서
3억 손실을 다시 메울 수 있었습니다.
숫자만 보면 3채를 사기 전 자산으로 돌아왔지만,
같은 제자리는 아닙니다.
1호기는
실수해도 다시 시작할 수 있다는 희망과 용기를 되찾은 투자였습니다.
2호기는
‘수도권까지 내가 할 수 있을까’라고 생각했던 한계를 넘고,
전국을 보고 투자할 수 있는 사람이 되고 싶다는 마음과
현장에서 끝까지 물건을 찾을 수 있다는 자신감을 얻은 투자였습니다.
그동안 정규과정, 실전반과 월부학교,
50번이 넘는 독서모임을 하며 계속 투자 환경 안에 있었습니다.
시장에 오래 남아 실력을 쌓고 기회를 잡는 기준과 과정,
올바른 마음과 올바른 행동이면 못할 것이 없다는 가르침,
마이너스에서 제로로 돌아온 것에 대한 위로와 앞으로 투자 방향,
생각을 행동으로 옮기는 법과 불편함을 마주하는 힘,
제가 생각한 한계를 넘어 끝까지 해보는 경험을 배웠기 때문에
22년 4월 이전의 저와 지금의 저는
같은 사람인가 싶을 정도로 부동산을 보는 안목이 달라졌습니다.
혼자였다면 손실에 실망해 멈췄을 수도 있고,
서울과 수도권은 내가 할 수 없는 곳이라고 선을 그었을지도 모르겠습니다.
남의 말을 듣고 대출까지 받아 집을 사던 제가,
이제는 두 발로 지역을 밟아 보고 비교하고,
가치가 낮은 자산을 더 나은 자산으로 갈아끼우고
기준을 가지고 지방과 수도권에 투자를 하는 사람이 될 수 있었습니다.
3억 손실을 지나 다시 제자리 와보니
나는 어떤 투자자로 오래 남고 싶은지,
투자를 통해 어떤 삶을 만들고 싶은지를 생각할 수 있게 되었습니다.
앞으로도 시장에 새로운 파도는 오겠지만,
배운 대로 그때그때 제가 할 수 있는 행동을
하나씩 이어가고 싶습니다.
혹시 저처럼 잘못 산 자산 때문에
자책하거나 포기하고 싶으신 분이 계시다면,
너무 오래 힘들어하지 않으셨으면 좋겠습니다.
잘못 샀다고 기회가 끝나는 건 아니고,
손실을 보더라도 다시 바로잡을 수 있습니다.
시간을 돌리고싶다는 마음 만큼
이 이야기의 끝을 해피엔딩으로 만들기 위해
지금 할 수 있는 일을 하나씩 해보시면 좋겠습니다.
저도 앞으로
멘토님과 튜터님, 좋은 동료들과 함께
오래 살아남는 투자자로 성장해가고 싶습니다.
많은 분들께, 많이 감사합니다♡
