내 연봉이면 서울 어디까지 가능할까? 내집마련 전 꼭 알아야 할 ‘진짜 예산’

“부부 합산 연봉이 7천만원 정도인데요.
현금 2억이 있으면 서울 어디까지 볼 수 있을까요?”

내집마련을 준비하시는 분들과 이야기를 나누다 보면 자주 듣게 되는 질문입니다.

같은 현금 2억원을 가지고 있어도
연봉 7천만원인 가구와 1억 1천만원인 가구가 볼 수 있는 서울은 꽤 다릅니다.

현금은 똑같은데 왜 그럴까요?

소득에 따라 실제 받을 수 있는 대출이 달라지고,
결국 내가 살 수 있는 집의 가격도 달라지기 때문입니다.

예를 들어 현금 2억원을 가지고 있다고 가정해보겠습니다.

부부합산 연봉이 7천만원이라면 총예산은 약 5.4억원,
9천만원이라면 약 6.4억원,
1억 1천만원이라면 약 7.3억원까지 달라집니다.

그리고 이 1~2억원의 차이는 단순히 숫자만 달라지는 게 아닙니다.

서울에서 내가 찾아볼 수 있는 지역 자체가 달라집니다.

그래서 오늘은 현금 2억원을 기준으로

연봉에 따라 실제 내집마련 예산이 얼마나 달라지는지,
그리고 그 예산으로 서울 어디까지 볼 수 있는지

하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

1. 내 진짜 예산은 얼마일까?

집을 사기 위해 대출을 알아보다 보면

LTV, DSR, 스트레스 DSR….

처음 듣는 용어들이 한꺼번에 등장합니다.

복잡해 보이지만 내집마련을 준비하는 입장에서는 우선 한 가지만 이해하셔도 됩니다.

내가 받을 수 있는 대출에는 여러 개의 ‘천장’이 있다는 것입니다.

그리고 실제 대출은 이 가운데 가장 먼저 걸리는 한도에서 멈춥니다.

현재 수도권,규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 주택가격에 따른 총액 한도가 적용되고 있습니다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원이며, 실제 대출액은 이 한도 안에서 LTV와 DSR 등에 따라 다시 결정됩니다.

그래서 여기서 많이 헷갈리시고는 합니다.

‘최대 6억원’이라는 말이 곧 ‘나는 6억원을 받을 수 있다’는 뜻은 아닙니다.

제도상 6억원까지 가능한 집이라고 하더라도

내 소득으로 DSR을 계산했을 때 3억원까지만 가능하다면
내가 실제 받을 수 있는 대출은 6억원이 아니라 3억원입니다.

결국 집을 알아보기 전에 먼저 알아야 하는 것은

“나는 몇 억짜리 집을 사고 싶은가?”가 아니라
“나는 실제로 몇 억짜리 집까지 살 수 있는가?”입니다.

2. 연봉별 대출, 직접 계산해봤습니다

그렇다면 소득에 따라 실제 내집마련 예산은 얼마나 달라질까요?

비교를 위해 조건을 최대한 단순하게 해보겠습니다. 현금 2억원 / 기존 대출 없음 / 생애최초 / 30년 원리금균등상환 / 변동형 주담대 / 실제 대출금리 연 4.3% 를 가정했습니다. DSR 한도를 계산할 때는 수도권,규제지역 주담대에 적용되는 스트레스 금리도 반영했습니다. 

이 조건으로 단순 계산해보면 다음과 같습니다.

※ 이해를 돕기 위한 단순 계산입니다. 실제 대출한도는 금리유형, 만기, 인정소득, 기존 대출, 금융회사 심사 등에 따라 달라질 수 있습니다.

표를 보면 차이가 꽤 크게 나는 것을 확인할 수 있습니다.

통장에 들어 있는 현금은 모두 2억원으로 똑같습니다.

그런데 연봉 7천만원인 가구의 예산은 약 5.4억원, 

연봉 9천만원이면 약 6.4억원, 1억 1천만원이면 약 7.3억원까지 올라갑니다. 

같은 현금 2억원인데도 볼 수 있는 집의 가격이 2억원 가까이 달라지는 것입니다.

우리는 흔히 종잣돈이라고 하면
통장에 모아놓은 현금만 생각합니다.

하지만 내집마련에서는 조금 다르게 볼 필요가 있습니다.

내 현금 + 내 소득으로 실제 조달할 수 있는 대출
= 내가 움직일 수 있는 진짜 내집마련 예산

그렇다면 이 차이가 실제 서울에서는 얼마나 큰 차이를 만들까요?

3. 연봉별 서울 내집마련 지도

5.4억, 6.4억, 7.3억. 숫자로만 보면 이 차이가 얼마나 큰지 잘 와 닿지 않습니다.

그래서 이번에는 이 금액을 서울 25개 자치구의 아파트 가격에 대입해봤습니다.

비교를 위해 각 자치구의 아파트 가격을 24평형 기준으로 단순 환산했습니다.

가격이 낮은 지역부터 보면 다음과 같습니다. (26년 9월 말 기준)

※ 자치구별 평균 평당가격을 24평으로 단순 환산한 값입니다. 실제 단지 가격은 연식,입지,평형,상품성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

이제 앞에서 계산한 연봉별 예산과 연결해보겠습니다.

① 연봉 7천만원이라면 

현금 2억원에 대출 약 3.4억원을 더해 총예산은 약 5.4억원입니다.

24평 평균가격을 기준으로 보면

도봉구, 금천구 지역 정도까지 들어옵니다.

② 연봉 9천만원이라면

총예산이 약 6.4억원까지 올라갑니다.

그러면 앞의 지역에 더해

강북구, 중랑구 지역까지 선택지가 넓어집니다.

연봉이 2천만원 높아지면서 단순히 대출만 1억원 늘어난 것이 아닙니다.

내가 찾아볼 수 있는 서울의 범위 자체가 달라진 것입니다.

③ 연봉 1억 1천만원이라면

총예산은 약 7.3억원입니다.

이번에는 노원구, 구로구 지역 까지 

평균가격 기준으로 들어오기 시작합니다.

④ 연봉 1억 3천만원이라면

총예산이 약 8억원까지 올라갑니다.

그러면 관악구, 은평구, 성북구 지역까지 

평균가격 기준으로 범위가 넓어집니다.

한 번에 정리하면 이렇게 볼 수 있습니다.

현금 2억 기준, 연봉별 서울 내집마련 지도

물론 이 표가 아래의 뜻은 아닙니다.

“연봉 9천만원이면 은평구 아파트를 살 수 있다”

같은 자치구 안에서도 생활권, 연식, 역과의 거리, 평형에 따라 가격 차이가 큽니다.

평균가격보다 훨씬 비싼 단지도 있고 반대로 평균가격 아래에서 살 수 있는 단지도 있습니다.

그래서 이 표는 정답지가 아니라,

“내 예산이라면 서울 어디부터 실제 매물을 찾아볼 수 있을까?”

를 찾기 위한 출발점 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

실제로 부동산 앱에서 내 예산을 가격 상한으로 걸어보면, 

평균가격만 봤을 때는 생각하지 못했던 단지들도 꽤 보일 수 있습니다.

아래 단지들은 예시이며, 실제 네이버 부동산에서 필터를 걸면

충분히 찾아보실 수 있는 단지들입니다.

4. 내 연봉에 갈 수 있는 곳이 마음에 들지 않는다면?

여기까지 읽고 조금 아쉬운 분들도 계실 겁니다.

“저는 연봉이 7천인데요.
제가 가고 싶은 지역은 6억원이 넘어요.”

그렇다고 내집마련이 끝난 것은 아닙니다.

오히려 지금부터 중요한 것은 

다음 선택지까지의 거리를 아는 것입니다.

예를 들어 현금 2억원, 연봉 7천만원이라서
현재 총예산이 약 5.4억원이라고 해보겠습니다.

그런데 내가 보고 싶은 지역의 24평 평균가격이 6억원이라면

“서울 집은 너무 비싸.”

라고 막연하게 생각하는 것과

“지금 내게 6천만원이 더 필요하구나.”

라고 아는 것은 완전히 다릅니다.

6천만원이라는 구체적인 숫자가 보이면 

그때부터 선택을 할 수도 있습니다.

1~2년 동안 종잣돈을 더 모을 수도 있고,

같은 지역에서 평형을 조금 낮춰볼 수도 있고,

구축까지 범위를 넓혀볼 수도 있습니다.

또는 같은 예산에서 더 좋은 주거환경을 가져갈 수 있는 

수도권 지역까지 비교해볼 수도 있습니다.

그래서 지금 내가 어느 지역까지 살 수 있는지만큼 중요한 것이 있습니다.

“나는 여기까지밖에 못 가네”가 아니라
“내가 원하는 다음 선택지까지 얼마가 부족하지?”

막연했던 내집마련이 숫자로 바뀌는 순간부터
내가 할 수 있는 선택도 보이기 시작합니다.

5. 대출이 나온다고 모두 받을 필요는 없습니다

다만, 한 가지는 꼭 짚고 넘어가고 싶습니다.

은행에서 5억원까지 대출이 가능하다고 해서
반드시 5억원을 모두 받아야 하는 것은 아닙니다.

대출을 받는 순간부터 매달 원리금을 갚아야 하기 때문입니다.

앞에서 계산한 조건을 기준으로 보면

연봉 7천만원 가구가 약 3.4억원을 대출받으면 월 원리금은 약 168만원,

연봉 1억 1천만원 가구가 약 5.3억원을 대출받으면 약 265만원입니다.

여기에 관리비와 생활비, 육아비, 교육비가 더해집니다.

그래서 최종적으로는 두 가지 숫자를 함께 봐야 합니다.

은행에서 실제로 빌릴 수 있는 돈.

그리고, 우리 가족이 매달 갚으면서 생활할 수 있는 돈.

내집마련 예산은 단순히 대출을 최대한 많이 받는 것이 아니라,

우리 가족이 감당할 수 있는 범위 안에서 가장 좋은 선택을 찾는 것이어야 합니다.

이 글을 읽고 딱 하나만 해보세요

내 연봉으로 갈 수 있는 곳을 정확히 찾아보세요

같은 현금 2억원을 가지고 있어도
연봉에 따라 내가 볼 수 있는 서울은 달라집니다.

하지만 중요한 건
연봉이 7천이냐, 1억이냐 자체가 아닙니다.

내 소득으로 받을 수 있는 대출이 얼마인지,
그래서 지금 내가 살 수 있는 집의 가격이 얼마인지,

그리고 그 예산으로 서울 어디까지 볼 수 있는지를 아는 것.

여기서부터 내집마련은 훨씬 구체적으로 바뀝니다.

막연하게 서울 집값을 보면서
‘너무 비싸다’고 생각하기보다,

지금 내 예산으로 볼 수 있는 지역부터 찾아보세요.

그리고 원하는 지역에 조금 닿지 않는다면
포기하기보다 다음 선택지까지 얼마가 부족한지 

직접 계산해보셨으면 좋겠습니다.

내집마련에서 중요한 건
처음부터 가장 좋은 지역에 닿는 것이 아니라,

내가 지금 갈 수 있는 곳을 정확히 알고,
원하는 곳에 닿기 위해 무엇이 필요한지를 아는 것입니다.

오늘 글이 내집마련을 고민하시는 데
조금이라도 판단의 기준을 세우는 데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

도움이 되셨다면 팔로우로 인연을 이어주시고,
궁금한 점은 편하게 댓글로 남겨주세요.

여러분이 우리 가족에게 맞는 좋은 선택을 해나가실 수 있도록
다음 주에도 현실적인 고민 하나를 가지고 찾아오겠습니다 😊