안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 꾸오입니다.
부동산 투자를 하기로 마음 먹었다면 한 번쯤 이런 생각 해보셨을 겁니다.
“내 집에 갑자기 누수가 생기면 어떡하지?”
어느 화창한 오후, 세입자분으로부터 한 통의 연락을 받았습니다.
“꾸오님, 안녕하세요. OO아파트 A동 B호 세입자입니다. 누수 연락을 받아 연락드립니다."
순간, '아차'..올 것이 왔나?' 싶었습니다.
그런데 이번에는 조금 달랐습니다. 누수가 발생한 곳은 제 집이 아니라 두 층 아래 세대였습니다.
다행히 (?) 관리실과 임차인이 함께 확인한 결과 세대 내부 문제가 아닌 공용 우수관 문제였습니다.
그런데 한 마디를 덧 붙입니다.
“공용 우수관을 확인해야 해서 베란다 벽을 뜯어봐야 합니다.”
…?
아파트 구조상 우수관이 세탁실 벽에 매립돼 있어 누수 여부를 확인하려면 멀쩡한 벽 일부를 철거해야 한다고 합니다.
당연히 공용 부분 문제라도 누수 확인을 위해선 협조를 해야지 싶습니다. 그런데 문제는 그 다음이었습니다.
관리실에서는 벽을 뜯어 우수관을 확인한 뒤 다시 미장하지 않고 철판으로 된 여닫이식 점검구를 설치하겠다고 합니다.
“원래 다른 집들도 다 그렇게 합니다.”
멀쩡했던 베란다 벽 한가운데 큰 철판이 덩그러니 시공을 하겠다고 합니다.
관리실에 기존 벽처럼 원상복구를 요청드렸지만 다음의 답변이 돌아옵니다.
“다른 집들은 다 철판으로 합니다.”
“나중에 다시 확인하기 위해서 철판을 달아야 합니다.”
듣다 보니 오히려 제가 유난 떠는 사람이 된 기분이었습니다. 하지만 매도도 생각하고 있고, 처음 집을 보시는 사람들에게 이런 시각적인 부분도 중요하다고 생각했습니다.
무엇보다 한 가지 의문이 뇌리를 스쳐 지나갑니다.
‘공용 부분을 확인하기 위해 멀쩡한 우리 집 벽을 뜯었는데, 정말 원래대로 복구해줄 의무는 없는걸까?무조건 관리실의 말을 들어야하나?’
그리고 당시 실전반 튜터님의 도움을 받아 원상복구를 받아낼 수 있는 방법에 대한 실마리를 알게 되었습니다.
아파트 공동주택관리규약, 알고 계셧나요?
이번에 처음으로 알게 된 것이 있습니다. 아파트마다 공동주택 관리규약이 있습니다.
공동주택관리규약이란,
공동주택 (아파트 등) 의 입주자와 사용자들을 보호하고, 주거생활의 질서와 안전을 유지하기 위해 입주자 등이 직접 정하는 자치 규약(아파트 내 자율적인 규칙) 을 말합니다. 즉, 아파트 관리 및 사용에 필요한 사항을 입주민들끼리 합의하여 만든 자치 규약이지만, 공동주택관리법에 따라 제정되며 효력이 존재합니다.
관리규약은 k-apt 의 단지정보에서 확인할 수 있는 경우가 있고,
단지 홈페이지나 아파트 관련 앱 ‘아파트아이’ 등 에서도 공개되어 있는 경우가 있습니다.
찾기 어렵다면 관리사무소에 요청하면 됩니다.
공동주택 관리주체는 관리규약을 보관하고, 입주자 및 사용자가 열람을 청구할 경우 이에 응하도록 되어 있습니다.
그런데 막상 확인하려 하면 많은 장수에 막막하기도 하고 어디를 확인해야 될지 난감합니다.
딱 3가지만 확인해보세요
전문을 확인할 필요는 없습니다.크게 3가지 부분만 확인하면 됩니다.
①전유부분 및 공용부분의 범위 ②관리주체의 업무 또는 관리책임 ③배상책임·훼손·원상복구
①전유부분 및 공용부분의 범위
이 수리를 집주인이 해야 하는지, 관리주체가 처리해야 하는지 판단하는 근거가 됩니다.
일반적으로 한 세대만 사용하는 설비인지, 여러 세대가 함께 사용하는 설비인지에 따라 전유부분과 공용부분을 구분하는 기준이 마련되어 있습니다. 만약 저처럼 여러 세대를 수직으로 연결하는 우수관 부분은 공용부분에 해당됩니다.
②관리주체의 업무 또는 관리책임
누가 점검하고 수리해야 하는가를 판단하는 근거가 됩니다.
해당 부분은 관리규약에서 관리주체, 유지, 보수, 점검, 수선, 관리책임 등의 단어를 검색하여 확인할 수 있습니다.
③ 배상책임·훼손·원상복구
가장 중요한 부분입니다. 사실상 전유부분과 공용부분은 일반적으로 잘 알려져 있기 때문에 우리에게 중요한 부분은 책임에 대한 부분입니다.
해당 부분은 관리규약에서 배상책임, 훼손, 원상복구 를 검색하여 확인할 수 있습니다.
우리 단지 규약을 못찾겠다면 시,도 관리규약 준칙까지 찾아보세요
아파트마다 관리규약이 있지만 그 관리규약을 만들 때 참고하는 시·도별 공동주택관리규약 준칙 이 존재합니다.
제가 보유한 아파트는 경기도에 위치해 있어 ‘경기도 공동주택관리규약 준칙’ 을 찾아봤습니다.
경기도 공동주택관리규약 준칙의 제15조 「배상책임 등」 제3항에는 다음과 같은 내용이 들어가 있습니다.
“관리주체는 … 전유부분에 출입하여 건물을 점검하거나 수리하는 과정에서 전유부분에 설치된 시설 등을 훼손한 경우에는 지체 없이 원상복구하여야 한다.”
제가 찾던 원상복구 관련 내용을 확인할 수 있었습니다.
물론, 경기도 준칙 = 우리 아파트 관리 규약 은 아니기 때문에 주의할 필요가 있습니다.
따라서, 실제로 확인할 때는 우리 단지 규약 → 해당 시,도 공동주택관리규약 준칙 순으로 확인하는 게 좋습니다.
결국 원상복구 받았습니다
확인한 내용을 가지고 관리실과 다시 이야기 하였습니다.
“누수 확인과 우수관 수리에는 당연히 협조하겠지만, 공용시설을 확인하기 위해 기존 세대의 벽을 철거한 것이니 공사가 끝나면 가능한 원상복구 부탁드립니다. ”
그리고 제가 확인한 관리규약과 경기도 공동주택관리규약 준칙의 내용도 함께 설명드렸습니다. 그러자 처음과 사뭇 분위기가 달라졌습니다. 결국 관리실에서 단지 공사를 진행하는 인테리어 업체를 통해 우수관 누수 확인 및 수리 후 원상복구해주시기로 했습니다.
공사가 끝난 뒤 완료 사진도 전달 받았습니다.
처음 철판 사진과 비교해보니 더더욱 찾아보길 잘했다는 생각이 듭니다.
투자자는 ‘근거’ 를 찾아야 한다
이번 일을 계기로 하나 깨달은 게 있습니다.
비록 이번 문제가 수천만원 오가는 일도 아니며, 철판을 설치한다고 매물의 가치가 크게 절하되는 것도 아닙니다.
그런데 이런 일을 겪으면서 오히려 투자자의 관점에서 생각하는 방법을 배우게 되었습니다.
매수하기 전에는 가격, 입지, 투자금 만 잘 보면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 집을 보유하는 과정에서 누수도 만나고, 세입자와 관리사무소와 소통도 하며, 때로는 규정과 법도 찾아보게 됩니다.
그리고 생각보다 많이 듣게 되는 말이 있습니다.
“원래 다들 그렇게 하는데, 왜 사람을 힘들게 하세요?”
하지만 원래 라는 것은 없는 것 같습니다. 일반적인 방식이 항상 옳은 법은 없습니다.
원래 그렇게 한다는 이야기를 듣는 다면, 근거를 한 번 찾아봅시다.
작은 행동 덕분에 멀쩡했던 내 집의 베란다에 커다란 철판을 남기지 않고 깔끔하게 원상복구 할 수 있었습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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