안녕하세요, 순호입니다.
임장도 다니고 임보도 쓰고 있는데, 막상 결론을 쓰려고 하면 어디서부터 시작해야 할지 막막하신 분들이 많습니다.
퇴근 후와 주말을 쪼개 열심히 했는데도 결론 파트에서 손이 멈추는 경험, 한 번쯤 해보셨을 겁니다.
오늘은 그 막막함을 해결하기 위해, 임장보고서의 결론을 단계별로 써내려가는 과정을 정리해보겠습니다.
들어가기 전에 — 결론이 막히는 진짜 이유
결론 쓰기가 어려운 이유는 크게 세 가지입니다.
첫째, 내 자산 상황을 명확히 정하지 않은 채 임장을 시작했을 때.
둘째, 앞마당 전수조사가 충분히 되어 있지 않을 때.
셋째, 단지 비교를 체계적으로 하지 않았을 때.
이 세 가지가 해결되면 결론은 자연스럽게 따라옵니다. 지금부터 하나씩 살펴보겠습니다.
STEP 1. 내 자산 상황부터 확인하기
결론을 쓰기 위해 가장 먼저 해야 할 것은, 사실 임장을 시작하기 전에 해야 할 일입니다.
바로 내 투자금을 명확히 정하는 것입니다.
저도 그랬고 많은 분들이 "이번 달은 1억으로 해봐야지",
"지방이니까 5천만 원이면 되겠지" 하고 대략적으로 설정하고 넘어갑니다.
그렇게 하면 결론을 쓸 때 내 상황과 전혀 맞지 않는 단지를 후보로 올리게 됩니다.
투자를 당장 고려하고 있다면 현재 실제로 가진 자본을 투자금으로 설정합니다.
당장 투자가 어렵다면 시나리오를 만들어야 합니다.
- 지금 보유 물건을 현재 시점에 팔았을 때
- 2년 보유 후 매도했을 때
- 전고점 대비 n% 더 올랐을 때
이렇게 시나리오를 여러 개 만들고 각각의 투자금을 계산해두면,
결론 파트에서 "내 상황에 맞는 단지"를 훨씬 선명하게 고를 수 있습니다.
예시
부산 동래구 OO단지 84㎡, 25년 2월 6.0억 매수 → 26년 10월 7.0억 현재 보유 중.
1년 이상 2년 미만 양도세 고려 시 실수익 약 2억. (투자금 + 수익 - 양도세)2억의 투자금으로 갈아탈 단지 선정.
투자금이 명확해야 앞마당 top3와의 연결도 자연스러워지고, 매물임장도 기준에 맞게 진행할 수 있습니다.
STEP 2. 앞마당 전수조사
투자금이 정해졌다면, 이제 앞마당에서 투자 후보를 추립니다.
여기서 많은 분들이 겪는 어려움이 있습니다.
앞마당 top3를 뽑긴 했는데, 더 좋은 단지가 있는 것 같아 아쉬운 느낌이 드는 경우입니다.
이유는 대부분 두 가지입니다.
① 투자금 대비 앞마당이 부족한 경우 → 앞마당을 더 넓히면 해결됩니다.
② 전수조사가 충분하지 않은 경우 → 이것이 더 흔한 원인입니다.
모든 앞마당을 한 달 안에 전수조사하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 그렇기 때문에 전략이 필요합니다.
현실적인 방법:
내 투자금으로 투자 가능한 앞마당 3개 지역을 먼저 선별하고,
그 3개 지역만 집중적으로 전수조사합니다.
이렇게 하면 top3 단지의 완성도가 훨씬 높아집니다.
전수조사가 끝났다면, 주요 단지들의 현재 매매가·전세가를 확인하고 투자 기준에 맞는 후보를 정리합니다.
이때 단순히 매매가와 전세가의 차이만 보는 것이 아니라, 가치 대비 저평가 여부,
수요가 선호도를 받쳐주는지, 리스크를 감당할 수 있는지를 함께 살펴야 합니다.
STEP 3. 비교평가로 최종 후보 좁히기
이제 비교평가 장표를 활용해 단지를 하나씩 꼼꼼히 비교합니다.
이때 지방 vs 수도권 간 비교도 입지 분석과 함께 나름의 결론을 작성해서 비교평가를 실시해야 합니다.
엑셀에 필터를 걸어 단지를 추리셨다면, 거기서 그치지 말고 비교평가 장표를 추가해
최종 top3를 선정하는 과정을 거치는 것이 핵심입니다.
같은 단지라도 수리 여부, 임차인 거주 상황, 잔금 일정에 따라 필요한 돈과 감당해야 할 리스크가 달라집니다.
이런 실제 매물 조건까지 반영해야 진짜 결론이 나옵니다.
그리고 최종적으로 뽑힌 후보단지에서는 매물임장이 필요하지만,
당장 투자를 할 수 없는 상황이고, 시간에 제약이 있다면
최소한 전화임장으로 매물에 대한 정보는 파악을 해두어야 합니다.
저도 결론을 쓰면서 정답을 맞히고자 노력을 해왔는데,
시간이 지날수록 결론의 정답은 없는 것 같습니다.
지금 내가 아는 것을 기준으로 판단하고, 그 판단을 기록으로 남기고, 다음에 더 나은 판단을 하기 위한 훈련입니다.
지금의 훈련 과정들이 실제 투자에서 커다란 힘을 발휘하는 할 수 있기를 바랍니다.
감사합니다 :-)
