26년 10월 1주차 주머니-부동산
[거래 급감, 매물 증가]
- 8월 서울 부동산 거래 3,540건으로 7월 5,841건 대비 39% 급감
- 10월 5일 서울 아파트 매물 수는 1주일 전 대비 +3.3%
강남 3구 매물이 전체의 37.7% 차지
⇒ 거래량은 40% 감소, 매물은 3.3% 늘었는데 그중 강남이 37% (매물은 느는데 거래는 줄고 있다)
[매물 증가의 확산]
- 비강남권으로도 매물 증가세 발생
- 9월까지는 강남3구만 늘고 다른 지역은 느낌 없었는데, 추석 이후 비강남권에서도 매물 증가
서울 아파트값은 아직 상승세. 단, 상승폭은 5주 연속 축소
⇒ 시장이 꺾이는 건가? 하는 느낌
[세제개편과 규제]
- 8월 세제개편은 고가 시장 타깃 규제 (30억 이상)
- 고가 시장(종부세+양도세 이슈로 물건 내놓음)
- 임대사업자 혜택 축소(양도소득세 공제 27년까지만 시행 → 물건 내놓음)
- 임대사업자 물건: 27년 말까지 팔아야 하는 물건
- 고가주택: 27~28년까지 팔아야 하는 물건
- 그 이후에는 물건이 들어갈 수 있음
- 심상치 않은 금리 상황에 망설이는 매수자들 + 저가 매물 소진되며 매도 호가와 실거래가 사이의 괴리감
- 규제나 시장 환경 변화가 있을 때마다 거래량이 급감했고, 동시에 매물이 증가. 비강남권 매물이 늘며 거래가 안 되는 모습
[시장 분위기가 아닌 시장 구조를 봐야한다]
- 현재 부동산 시장에 가장 큰 영향을 준 것은 “전월세대란” → 임대차 시장이 매매 시장에 가장 크게 영향을 줬다
- 최근 1년간 중저가 지역이 많이 오른 이유
= 전세가 오르며 매매가와의 격차가 좁혀졌고(전세→매매 전환) + 전세 자체가 없어서 살기 위해 매수(생존 매수) - 금리가 좋지 않음에도 집 자체가 없거나 가격이 너무 올라 매매에 참여하는 시장
=> 봐야 할 것은 "이 구조가 앞으로 바뀔 것인가?" → 변함이 없다
[전세가 나올 구조가 없다]
- 신축 아파트 입주 → 올해 2.6만 세대 정도, 내년부터 1만 호로 줄어듦
- 기축 아파트 전월세 회전 → 갱신율 사상 최대. 새로 나올 물건 많지 않음
- 누군가 사서 전월세 놓는 것 → 토허제로 인해 불가
- 매매 상승률은 둔화될 수 있다. 매매가도 어쩌면 하락으로 돌아설 수 있고, 그 기간이 짧을지 길지는 알 수 없다. 그러나 5년, 10년 뒤를 내다보며 내 집 마련을 한다고 했을 때, 지금은 매수하기에 좋은 시기라고 생각한다. 근본적인 구조 변화가 없기 때문에.
