안녕하세요.
함께하는 스파르타즈와 함께 꾸준함으로 목표를 달성할 김작심입니다.💪🏻🦁
매일 아침, 감사의열쇠님께서 공유해주신 기사 내용 중 가장 눈에 띄는 것이 있었습니다.
10평대 집값이 상승한 이유는 왜일까요?
제가 생각한 이유는 아래와 같습니다.
- 대출 규제로 인한 평수 줄이기
- 전,월세 부담 증가
전,월세 물량이 시장에 나오는 경우 3가지
- 신축 아파트가 공급 될 때
- 기존 주택을 매수하면서 전,월세 물량이 나올 때
- 기존 전세 계약이 종료되면서 회전 될 때
그런데 현재 서울은 토지거래허가구역으로 지정되어 실거주 목적의 매수가 중심이 되는 시장입니다.
그러다보니 투자 목적으로 주택을 매수해 전,월세를 공급하는 것이 제한되면서 경로 중 하나가 막혀 있다고 볼 수 있습니다. 여기에 대출 규제까지 강화되면서 전,월세 수요와 매수 수요 모두 부담이 커졌다고 생각합니다.
내 집 마련을 하려고 해도 대출이 제한되다 보니 20~30평대 아파트를 매수하기 어려운 실수요자들이 생기고,
결국 “평수를 줄여서라도 서울에 내 집을 마련하자”는 수요가 늘어난 것으로 생각해볼 수 있습니다.
그렇다면 과거에도 이런 경우가 있었을까요?
지난 시장에서 수도권 10평대 가격이 어떻게 움직였는지 , 어느 시점부터 움직이는지
과거 사례를 통해 현재에 대입해서 검토 해볼 수 있어요.
그리고 과거와 현재는 어떤 게 다른지 정리해야 해요.
-줴러미튜터님 말씀 중
지난 독서모임에서 러미튜터님께서 해주신 말씀이 떠올랐는데 마침 완대장님께서 과거 기사를 공유해주셨습니다.
(감사합니다🤓)
2021년도에 나왔던 뉴스 기사를 한 번 더 찾아보았습니다.
위에 기사는 2021년도에 정부가 집값 안정을 목적으로 대출 규제를 한 것이 오히려 중,저가 주택시장에 타격을 주었다는 내용입니다.
아래의 기사는 최근 나온 뉴스 기사인데 집값 안정을 위한 대출규제가 오히려 초소형의 가격을 올리고 있는 것이 과거에 본 뉴스와 비슷했습니다.
2021년도와 2026년도의 가격에 대해 살펴보겠습니다.
기사에 나왔던 노원구 은빛2단지를 찾아보니 2021년도에 높게 솟은 가격에 눈에 띄는데 고점을 찍은 이후로 2년이 넘는 기간 동안 거래가 되지 못하고 1.65억이 빠졌습니다.
3급지인 동작구와 영등포구에서의 10평대를 보겠습니다.
동작구 사당동에 위치한 신동아4차 단지는 4,7호선 더블역세권에 생활상권으로 이루어져 거주민들의 선호가 높은 단지 입니다.
과거 상승장이 시작되고서 2020년 8월부터 6개월 동안 거래가 없다가 2021년 2월부터 약 1년 간 거래 된 이후 하락장을 맞이하는 모습을 보면서 상승장이 진행되고서 흐름이 마지막에 오는 것을 볼 수 있었고 하락장이 시작되면 다른 선호 평형에 비해 환금성이 좋지 못하는 모습을 알 수 있었습니다.
최근 가격은 전고를 회복한 모습인데 과거 그래프와 함께 생각해본다면 곧 하락장이 오더라도 이상하지 않을 모습인 것 같습니다.
(과거와 현재의 다른 점에 대해서는 뒤에서 정리해보겠습니다)
영등포구 문래동에 위치한 현대2차는 2호선과 5호선 중간에 위치하여 도보 15분 정도에 위치한 단지입니다.
선호도 중상 정도의 가치를 지닌 단지라고 생각합니다.
동작구의 신동아4차와 마찬가지로 최근 전고를 훌쩍 넘는 그래프의 모습을 보여주는데 상승장을 향할 때 거래를 찍으면서 가격이 오르는 것이 아니라 흐름이 어느정도 올 때 까지 거래가 없다가 거래가 찍히면서 상승가를 찍는 모습입니다.
이번엔 조금더 급지를 낮춰 4급지인 노원구를 살펴보겠습니다.
4,7호선의 더블역세권에 재건축이라는 호재가 있는 상계주공7단지 입니다.
좀더 높은 급지 였던 동작구와 영등포구의 10평대는 전고점을 넘은 모습이었는데 아직 노원구는 그렇지 못하는 것을 보면서 소형 단지에도 우선순위가 있음을 알 수 있습니다.
경기도에서 선호 지역인 광명도 살펴 보겠습니다.
7호선 철산역에 인접한 장점이 있지만 언덕이라는 점에서 고민을 하게 되지만 그래도 초등학교도 인접하고 선호생활권에 가성비 단지라고 생각되는 도덕파크타운을 가져왔습니다.
지난 번 투자 복기를 하면서 실거주가 아닌 투자를 한다면 가능했었던 단지여서 마음을 넣어 과거로 돌아가보니,
선호 지역이긴 하지만 10평대 라는 점, 방2개 라는 점이 제 마음을 힘들게 했을 것 같단 생각이 들었습니다.
하지만 1년 6개월 만에 2.3억이 상승하는 것을 보면서
‘선호 지역에 역세권 단지는 언덕에 방2개라 하더라도 선호가 되고, 미래는 알 수 없기에 투자 할 수 있을 때 최선의 물건을 하는 것이구나’를 복기 하게 되었습니다.
이번엔 경기도 외곽으로 나가서 부천시를 살펴보겠습니다.
같은 생활권에서도 같은 재건축이라는 호재를 가지고 있음에도 가격이 다르게 흘러가는 것이 재밌네요.
전고를 훌쩍 넘긴 은하마을주공1단지에 비해 한라마을주공2단지는 전고의 반틈 정도인데 최근 은하마을이 선도지구로 발표가 나면서 기대감이 가격에 반영되었다고 생각되었습니다.
그동안 쌍둥이처럼 함께 시세를 나란히 했는데 가격을 벌이는 것을 보면서 7호선의 힘과 재건축에 대한 기대감을 알 수 있네요.
과거와 현재의 가격 흐름을 비교하고 여러 지역의 10평대 아파트를 살펴보면서,
소형 평형 안에서도 입지와 단지의 선호도에 따라 가격이 움직이는 시기와 상승 폭이 다르다는 것을 알 수 있었습니다.
대출 규제로 인해 소형 평형으로 수요가 이동할 수 있지만, 모든 소형 평형이 함께 상승하는 것은 아니었습니다.
과거에는 소형평형이 오르는 시기가 상승장이 어느 정도 진행되고서 거의 마지막에 가격상승을 하고 이후 하락장에서 거래가 잘 안되는 모습을 보면서 소형 평형은 신축 빌라나 오피스텔과 경쟁할 수 있어 매도가 어려울 수 있기 때문에 환금성을 고려해서 더 좋은 입지에 투자할 수 있는 건 없을지 꼼꼼히 살펴야 겠다는 생각이 들었습니다.
광명시 도덕파크타운의 10평대를 살펴 보면서 복도식, 방2개라는 이유만으로 투자하기보다는 서울과 경기도의 선호 지역, 상품성이 좋은 단지 위주로 살펴보고, 매수할 때부터 매도할 때까지의 과정과 감당해야 할 리스크를 함께 고려하면서 할 수 있는 투자에 집중하면 시기에 따라 돈을 벌 수 있다는 것도 알았습니다.
과거의 가격 흐름이 미래를 그대로 보여주는 것은 아닙니다.
2021년과 2026년 모두 대출 규제로 매수 여력이 제한된다는 공통점이 있지만,
금리와 유동성, 공급 여건, 규제의 범위, 사람들의 심리.. 등등 가격에 영향을 줄 요소가 너무나도 많습니다.
특히 현재는 향후 수도권 입주 물량 감소에 대한 우려가 있어 매매/전세/월세가 모두 오르는 만큼, 과거와 같은 가격 흐름이 반복될 것이라고 단정하기는 어렵습니다.
하지만 과거 사례를 살펴보면서 가격이 상승했다는 결과만 보는 것이 아니라, 어떤 시장 환경에서 상승했는지, 현재는 무엇이 같고 다른지 비교하는 과정이 중요하다는 것을 배웠습니다.
과거를 통해 현재 시장을 이해하되,
과거의 상승을 그대로 기대하기보다는 입지와 단지의 선호도, 환금성, 전세 수요와 리스크를 함께 고려해 투자 기준을 세워나가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. ☺️
