안녕하세요 람파드입니다.
최근에 결혼은 앞둔 30대들은 식장보다 내집마련을 먼저 생각하고 준비하는 비중이 늘었다고 들었는데, 지인을 통해서도 그렇게 하고 있는 모습을 볼 수 있었습니다.
잠시 대화를 나눴을 때 요점을 이러했습니다.
내집마련을 빨리 해야할 것 같고, 그래서 어떤 게 더 올라? 무조건 서울이 좋은 거 아니야?
부동산 시장을 바라보는 일반적인 시선에는 늘 한 가지 공통된 기대가 깔려 있는 것 같습니다. 전문가나 경험 많은 투자자라면 앞으로 집값이 언제 오르고 언제 떨어질지 기가 막히게 맞힐 것이라는 믿음입니다. 많은 사람이 생각하는 ‘성공적인 투자’란 가장 싼 최저점에 사서, 사자마자 가격이 급등하고, 가장 비싼 최고점에 팔고 나오는 완벽한 타이밍의 예술에 가깝습니다.
하지만 실제 투자 현장에서 마주하는 현실은 이러한 환상과는 거리가 멀어도 한참 멉니다.
지난주 주간머니이슈 경제편에서 너나위님이 말씀해주신 내용입니다.
언제 가격이 오르고 내릴지 족집게처럼 예측해 매번 최고의 수익률만 골라낼 수 있는 사람은 투자자가 아니라 ‘점쟁이’입니다. 그리고 자본주의 시장에 미래를 완벽히 내다보는 점쟁이는 존재하지 않습니다.
그렇다면 진짜 투자자란 어떤 사람일까요? 제가 배운 투자자는 ‘가치 있는 자산을 꾸준히 사 모으고 쌓아가는 사람’이 진정한 의미의 투자자라고 배웠습니다.
1. 타이밍이라는 신기루에서 벗어나 ‘가치’를 쌓는 일
투자를 ‘싸게 사서 비싸게 팔아 시세차익을 남기는 일회성 게임’으로 정의하면, 시장은 늘 두려움의 대상이 됩니다.
가격이 조금만 흔들려도 ‘더 떨어지면 어쩌지?’ 하는 불안감에 매수를 미루게 되고, 막상 가격이 오르기 시작하면 이미 늦었다는 조급함에 휩쓸려 무리한 선택을 하게 됩니다. 완벽한 진입 시점만을 노리며 시장 밖에서 관망하는 태도는 역설적이게도 내 자산을 가장 더디게 만드는 원인이 됩니다.
반면 투자의 본질을 ‘내가 땀 흘려 번 소득을 가치 있는 자산으로 바꾸어 축적해 나가는 과정’으로 정의하면 시장을 대하는 태도가 완전히 달라집니다.
사람들이 모여드는 탄탄한 입지, 대체하기 어려운 실거주 수요를 품은 자산은 일시적인 경기 변동으로 가격이 흔들릴 수는 있어도 그 본질적인 가치가 사라지지 않습니다.
내가 통제할 수 없는 ‘상승 시점’을 맞히기 위해 에너지를 쏟는 대신, 현재의 가격이 그 자산이 가진 본래의 가치보다 합리적인지 판단(저평가) 하고 묵묵히 내 것으로 만들어가는 것. 그리고 내가 감당 가능한 수준에서 더 나은 상급지나 더 가치 있는 자산으로 차근차근 옮겨가며 내 자산의 쌓아가는 것.
이것이 점쟁이가 아닌 현실의 투자자가 부를 축적하는 방식입니다. 시장의 훈풍은 결국 밖에서 계산기만 두드리는 사람이 아니라, 이미 가치 있는 자산을 보유하고 있는 사람의 몫이 되기 때문입니다.
2. ‘100번 중 51번 이기고 49번 잃는다’가 말해주는 진실
투자에 대해서 공부를 시작하고 51:49에 대해서 어떤 의미인지 이해하기 어려웠는데, 최근에는 이 부분에 대해서 많이 생각하게 되고 가장 중요한 원칙 중 하나라는 생각을 하게 되는 것 같습니다.
전설적인 투자의 대가 앙드레 코스톨라니는 투자의 세계를 이렇게 정의했습니다.
"성공적인 투자는 100번 중 51번 이기고, 49번 잃는다."
투자의 대가조차 절반에 가까운 49번은 실패하거나 자신의 예상과 빗나갈 수 있다는 뜻입니다. 언뜻 들으면 허무해 보일 수도 있는 이 말 속에 우리가 반드시 직시해야 할 시장의 진실이 담겨 있습니다.
주식 시장이든 부동산 시장이든 100% 확신할 수 있는 절대적인 정답이나 불패의 공식은 존재하지 않습니다.
금리의 변화, 정부의 부동산 정책, 지역별 입주 물량, 거시 경제의 흐름과 대중의 심리까지 시장은 한 개인이 도저히 예측하고 통제할 수 없는 수많은 변수로 움직이기 때문입니다. 아무리 치밀하게 분석하고 매수했더라도 매수 직후에 예상치 못한 대외 악재로 가격이 조정을 받을 수도 있고, 생각보다 훨씬 긴 시간 동안 지루한 보합세를 견뎌야 할 수도 있습니다.
결국 투자의 성패는 단 한 번의 완벽한 선택으로 ‘대박’을 터뜨리는 데 있지 않습니다. 내가 통제할 수 없는 49%의 불확실성을 겸허히 인정하되, 철저한 가치 분석과 리스크 관리를 통해 ‘51%의 우위’를 가진 선택을 반복해서 쌓아 나가는 과정에 있습니다.
당장 내일 가격이 오를지 내릴지는 알 수 없어도, 장기적으로 우상향할 수밖에 없는 가치를 지닌 자산을 안전마진이 확보된 가격에 매수하는 것. 그 1~2%의 미세한 확률적 우위를 흔들림 없이 반복할 때, 시간이라는 복리가 더해져 결국에는 압도적인 자산의 격차를 만들어냅니다.
3. 51%의 선택을 계속 해나갈 수 있는 3가지
51%의 확률을 내 인생의 확정된 결과로 만들기 위해 가장 중요한 단 한 가지는 ‘장기적으로 멈추지 않고 꾸준히 투자를 이어 나가는 것’입니다. 표본이 쌓여야 확률적 우위가 빛을 발하듯, 시장에 오래 머물며 자산을 축적하는 시간을 반드시 통과해야만 합니다.
하지만 현실에서 수년, 수십 년간 흔들리지 않고 투자를 지속한다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 때로는 역전세나 규제의 벽을 만나기도 하고, 끝이 보이지 않는 침체기에 마음이 지칠수도 있습니다. 그렇다면 이 긴 마라톤을 어떻게 해야 지치지 않고 완주할 수 있을까요? 저는 세 가지 기준이 반드시 뒷받침되어야 한다고 생각합니다.
첫째, 절대 무리하지 않고 ‘감당 가능한 투자’를 해야 합니다
아무리 미래 가치가 뛰어난 자산이라도 내 체력을 넘어서는 과도한 대출이나 무리한 자금 계획으로 접근하는 순간, 투자는 작은 파도에도 쉽게 전복되는 위태로운 도박이 됩니다. 코스톨라니가 말한 ‘49번의 불리한 순간’이 찾아왔을 때 시장을 떠나지 않고 버텨내려면, 내 가정의 현금 흐름과 일상이 흔들리지 않는 선에서 투자해야 합니다. 가격이 오를 때 기쁜 것은 누구나 같지만, 가격이 일시적으로 내리거나 정체 될 때도 두 발 뻗고 잠들 수 있는 ‘대응 가능한 기준’을 지키는 것이 롱런의 첫걸음입니다.
둘째, 투자 과정 곳곳에 나만의 ‘행복 버튼’이 많아야 합니다
먼 훗날 달성하게 될 목표 자산만을 바라보며 오늘의 삶을 무조건 희생하기만 하면, 자산을 모으고 보유하는 수년의 세월이 온통 고통스러운 인내의 시간이 됩니다. 호흡이 긴 투자 여정을 지치지 않고 완주하려면, 투자자로서의 성취감뿐만 아니라 내 삶에서 진정으로 언제 행복감을 느끼는지 정확히 알고 이를 일상에 자주 배치해야 합니다. 예를 들어보면 사랑하는 가족과 눈을 마주하고 여유롭게 식사를 하며, 해맑게 뛰어노는 아이의 웃음소리를 바라보는 그 순간 자체에 진짜 행복이 있기도 합니다. 행복의 본질이 거창한 소비가 아닌 이러한 순간에 있음을 깨닫는다면, 큰 돈을 쓰거나 먼 미래로 행복을 미루지 않아도 됩니다. 주말 저녁 식탁에서 나누는 따뜻한 대화, 가족과 함께 걷는 동네 산책처럼 일상에서 쉽게 누릴 수 있는 나만의 ‘행복 버튼’을 곳곳에 배치해 그 빈도를 늘리는 것, 그렇게 오늘의 일상을 충만하게 채우는 사람이 결국 투자라는 긴 마라톤에서도 지치지 않고 가장 멀리 갈 수 있습니다.
셋째, 함께 걸어갈 수 있는 ‘환경(커뮤니티)’을 활용해야 합니다
인간은 본능적으로 주변의 분위기에 휩쓸리기 쉬운 존재이며 의지력으로 지속하는 것은 엄청난 에너지가 필요합니다. 혼자서 시장을 마주하면 자극적인 하락 전망 뉴스 하나에 공포를 느끼고, 남들의 화려한 단기 수익담에 내 원칙을 쉽게 의심하게 됩니다. 그렇기에 같은 방향을 바라보며 올바른 투자관을 공유하는 동료와 커뮤니티라는 환경을 적극적으로 활용해야 합니다. 시장이 흔들릴 때 서로의 중심을 잡아주고, 경험과 지혜를 나누며 건강한 자극을 주고받는 환경 속에 머물 때 비로소 고독한 투자의 길을 끝까지 완주할 수 있을 것 같다고 생각합니다.
시장은 앞으로도 수많은 변수를 쏟아내며 우리의 확신을 시험할 것입니다. 지금은 구조적으로 수급 불균형이라는 이슈가 크기 때문에 하락을 말하는 사람은 많지 않지만, 강남의 하락, 송파까지 번져! 라는 자극적인 기사도 나오고 있습니다. 그리고 우리는 그 안에서 과거와 무엇이 다르고 현재는 어떠한지 ‘오른다 떨어진다’ 가 아닌 두 가지 모두 생각하고 준비를 해야 합니다.
누군가는 여전히 내일의 시세를 정확히 맞혀줄 점쟁이를 찾아 헤매며 매수 버튼 앞에서 망설이다 소중한 시간을 흘려보낼지도 모릅니다. 하지만 투자자라면 100%의 완벽한 정답을 찾으려는 조급함을 내려놓고, 51%의 우위를 믿으며, 감당 가능한 범위 안에서 즐겁게 그리고 좋은 동료들과 함께 가치 있는 자산을 하나씩 모아가는 것.
그것이 불확실한 시장을 살아가는 우리가 가장 단단하고 확실하게 부를 이루는 길인것 같습니다.
투자에 대한 올바른 가치관과 방향을 배우고 소중한 동료들과 함께 하는 지금의 환경에 감사합니다.
