300만 원 더 받으려다 2천만 원 비싸게 샀습니다 (매도할 때 하면 안 되는 실수 3가지) [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다.

시장이 빠르게 변화하면서 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해

최근에 지방에 심어놓은 2채의 자산을 매도하였습니다.

한 건은 100%의 수익을 내고 매도하였고,

다른 한 건은 아직 2년이 채 안되어 수익이 20%밖에 나지 않았고,

그마저도 양도세가 66%라 사실상 거래비용을 제하면 수익을 거의 못 가져오는 자산이었습니다.

그럼에도 불구하고 매도를 결정한 이유와

매도 과정에서의 실수를 통해 깨달은 바 3가지를 공유드려 보고자 합니다.

갈아타기 또는 매도를 준비하시는 분들께서는

꼭 끝까지 글을 읽어주셨으면 좋겠습니다.

이제 시작인 지역,

왜 수익도 못 내고 매도했나?

제가 보유했던 3호기는 최근에 핫한 D광역시 2급지의 1등 생활건 물건이었습니다.

사실 해당 지역은 아직도 저평가 되어있는 데다가, 이제 공급이 하나도 없다시피 한 지역입니다.

실제로 현장에서는 전세 물건이 부족하여 서서히 전세가격이 차오르고 있고,

실거주자들이 움직이기 시작했기에 조만간 상승을 기대해볼 수 있는 곳이었습니다.

원래 역전세가 예정되어 있던 물건이었지만

전세가격이 빠르게 회복하면서 역전세 규모는 훨씬 더 줄었기에 리스크 또한 적었습니다.

그렇다면 새로운 임차인을 구하면 되었을텐데 왜 매도를 했을까요?

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있었기 때문입니다.

매도의 3원칙은 

1. 수익이 났는가?
2. 더 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있는가?
3. 리스크가 감당이 안 되는가?

입니다.

당시 수도권 비규제 투자 또는 규제지역 실거주 매수를 고려하고 있었고,

지방 자산을 매도하면 회수금을 더해 더 좋은 가치의 단지로 갈아탈 수 있었습니다.

그냥 보유한 상태에서 한 단계 낮추어 매수할 수도 있었지만,

• 수익 나기까지 기다리는 과정에서  규제지역이 확대될 가능성이 높았고
• 기다려서 수익 낸 만큼 더 비싼 값을 치르고 갈아타기를 해야 할 수도 있었습니다.

미래는 알 수 없지만, 매도 원칙에 따라

더 좋은 자산으로 갈아타기로 결심을 하였습니다.

3백만원 더 받으려 욕심 부리다
2천 만원 더 비싸게 매수하게 됩니다.

2년이 안 된 자산을 매도할 때는 반드시 실제 수익을 계산 해봐야합니다.

• 1년 미만 보유일 경우 양도세(기타 세금 포함)가 77%이고,
• 2년 미만 보유일 경우 66%입니다.

예를 들어, 양도차익이 1억이라고 하면 

2년 미만 보유상태에서 세금은 6.6천만원 (66%)이고, 손에 쥐는 수익은 3.4천만원이 됩니다.

그렇기 때문에 가격을 몇 천 만원 낮추더라도,

양도세 때문에 결국 손에 쥐는 수익은 생각보다 차이가 크게 나지 않습니다.

보시는 것처럼 양도세가 큰 구간에서는 아무리 많이 깎아줘도

생각보다 실수익 차이가 드라마틱하게 크지 않습니다.

그렇기 때문에 매도하기로 결정했다면

내가 얼마까지 가격을 깎아줄 수 있을지 ‘객관적으로’ 계산하고,

매도가격에 대한 욕심을 버려야 합니다.

저 또한 이 계산에 따라 매도가를 목표보다 많이 낮추어 올렸습니다.

감사하게도 많은 분들이 집을 보러 오셨는데,

제가 생각한 마지노선에서 한 분이 1천만원을 더 네고하셨습니다.

그런데 제가 왜 그랬을까요? ㅎㅎ

1천만원을 깎아주더라도 사실상 제가 손에 쥐는 수익은 3백만원 밖에 차이나지 않는데,

그 돈을 네고해주지 않아서 손님을 놓쳤습니다.

당시 왜 그랬는지를 복기해보면 다음과 같습니다.

1. 매수 경쟁손님이 있었습니다.

같은 날 호가를 깎지 않고 매수를 고민하는 손님이 한 분 더 계셨습니다.
'깎아주지 않고도 매도할 수 있지 않을까?'하는 기대감이 있었습니다.

2. 감정적으로 대응했습니다.

지방에서 수익을 제대로 내지 않고 매도하는 것에 대한 강한 거부감이 있었습니다.
분명 갈아탈 자산이 있어서 매도하는 것임에도 불구하고,

'좋은 자산인데 아직도 오르지 않은 것을 66%나 내고 매도할거면 못해도 수익률 20%는 내고 매도해야 한다'는 이상한 생각에 꽂혀, 감정적으로 오기를 부렸습니다.

3. 거절 또한 협상의 일부라고 생각했습니다.

사고 싶어했던 손님이었는데 돈이 없다는 이유로 깎아달라는 것이었기에,

단 돈 5백~1천만원 가지고 매수를 포기하진 않겠다는 생각이 들어 거절한 것도 있었습니다.

그러나 결국, 두 손님 모두 각자의 이유로 매수를 하지 않으셨고,

그 이후로 집 보러 오는 발길이 갑자기 끊기는 상황이 발생했습니다.

엎친 데 덮친 격으로, 제가 갈아타려고 했던 수도권 집이 날아갔고,

결국 저는 2~3천만원 더 비싸게 차선의 매물을 사야하는 상황이 되었습니다.

이번 경험을 통해

어차피 갈아탈 곳이 있고, 매도하기로 결정했다면

작은 수익에 집착하다 더 비싼 비용을 치르고 갈아타기 하지 말고

손님이 붙었을 때 빠르게 매도해야 한다는 것을 배웠습니다.

매도는 단 한 명의 손님을 붙드는 과정

갈아탈 물건을 놓치고,

기존 임차인의 만기일이 다가옴에 따라

계속 ‘조금의 수익’에 집착하다간 더 큰 비용을 치를 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

결국, 제가 선택한 방법은 두 가지 였습니다.

1. 일정 기간동안 만 드라마틱하게 가격 낮추고 홍보하기
2. 기존에 보고 간 손님들 + 잠재 손님에게 전부 다 연락 돌리기

당시 부동산 약 50곳에 내놓았는데,

기존 호가보다 약 2.5천만원 낮추어 (절대가가 낮았기에 나름 큰 비율의 인하)

제 물건을 보유한 부동산에게 모두 연락을 돌렸습니다.

"사장님, 제가 매수하고 싶은 집이 있는데 이번주 까지만 기다려 주신대요.

그때 보고가신 손님들한테 다시 연락 해주셔서, 수요일까지 계약 하시면 O.O억에 해드리겠다고 이야기좀 해주실 수 있으실까요? 광고가는 그대로 해주시고, 그때 지나면 저는 급한 이유가 없어져서 원래 가격대로 그냥 매도하려고 해요.

그리고 혹시 A단지나 B단지에 곧 전세 만기되는 손님 있으시면, 그 손님들한테도 매수 의향 있으신지 한 번만 전화로 홍보 부탁드릴게요."

그렇게 가격을 파격적으로 낮추니,

사장님들이 다시 적극적인 태도로 변하셨고,

제 요청에 따라 손님들에게 연락을 돌리기 시작하셨습니다.

결국 평일이었음에도 불구하고 여러 사람이 보러 오셨고,

예전에 한 번 보고갔지만 다른 단지 매수를 고려하던 있던 손님의 마음을 돌려

그 손님에게 매도할 수 있었습니다.

매도 과정에서 깨달은 세 가지

이번 매도를 겪으면서 깨달은 것은 세 가지입니다.

1. 매도 하기로 마음 먹었다면 욕심 부리지 않아야 한다.

앞서 말씀 드린 것처럼,

• 갈아탈 물건이 있다면
• 언제까지 매도해야만 리스크를 해소할 수 있는 상황이라면
• 임차인 만기 전까지 팔아야 한다면

매도자 우위인 시장이 아닌 이상 욕심 부리지 않아야 한다는 걸 배웠습니다.

급하지 않은 분이라면 모르겠지만,

조금이라도 팔아야 할 이유가 있으신 분이라면 손님이 있을 때 웬만하면 파는 게 좋습니다.

2. 시장 상황과 나의 물건에 대해 메타인지 해야 한다.

멀리서 보면 제가 물건을 보유한 지역은 분위기가 좋아진 것처럼 보였습니다.

공급이 부족해 전세가 씨가 마른 상황이었고,

대장단지부터 상승흐름이 서서히 퍼지고 있었습니다.

위 상황만 보면 ‘분위기 좋네~ 금방 팔리겠다!’ 생각할 수 있습니다.

하지만, 좀 더 깊이 파고들어보면 상황은 좀 다릅니다.

• 공급이 없어 전세 물건이 부족한 상황이었지만, 매매 물건은 꽤나 쌓여 있었습니다.
• 또한 당시 실거주자들에 의해 선호단지는 가격이 어느정도 상승하는 분위기였지만,
  저희 단지까지는 상승 흐름이 아직 닿지 않았습니다.
• 시장 분위기가 전보다는 나아졌지만, 아직 미분양이 쌓인 상황이었기에 매수심리가 온전히 회복되지 않았습니다.
  그러다 보니 매수자들은 급할 게 없다는 마음 + 금리인상으로 매수에 부담감을 느껴 쉽사리 매수 결정을 하지 않는 상황이었습니다.
• 선호도가 상대적으로 빠지는 단지들은 가격이 더 싼 20평대 위주로 거래가 되고 있었고
  제 물건은 낀평형으로, 환금성이나 선호도가 다소 떨어지기에 가격적으로 매력을 부각시켜야 했습니다.

거래량이 증가하고 상승 온기가 퍼지는 것과

나의 단지를 정해진 기간 안에 매도하는 것은 다른 이야기 입니다.

시장 상황과 나의 물건 위치를 객관적으로 메타인지하지 못하면

‘왜 이렇게 안팔려?’ 생각만 하다가 시기를 놓치게 됩니다.

3. 기다린다고 매도 되지 않는다. 내가 더 적극적으로 나서야 한다.

부동산에 전화해보면 ‘손님이 뜸하다’, ‘금리가 올라서 요새 사람들이 매수를 잘 안 하려 한다’ 등의 이야기를 하시는 경우가 많습니다.

보통은 ‘분위기가 안 좋구나’ 인지만 하고 '사장님께 잘 부탁드린다'는 말 한 마디와 함께 그저 기다립니다.

하지만, 기다린다고 매도 되는게 아닙니다.

내가 급하면 급한만큼 더 적극적으로 손님을 모셔오실 수 있도록 사장님께 어필을 해야합니다.

• 기존에 보고 간 손님에게 가격 또는 조건 제안을 다시 해보도록 말씀드리거나
• 내 물건이 정말 1등 물건인지 여러 사장님들을 통해 확인하고, 아니라면 가격을 낮춰보거나
• 다른 평형을 보려는 손님이더라도, 내 집도 꼭 보여달라고 요청을 드리거나
• 혹은 주변 지인이나 곧 전세가 만기되는 예전 손님이 있으면 연락을 드려봐달라고 요청해야 합니다.

내 물건은 내가 매도한다는 CEO마인드로 적극적으로 임해야 합니다.

물론 ‘어련히 알아서 매도 되겠지. 사장님에게 맡기자’는 마음으로 기다려도 때가 되면 매도될 수 있습니다.

하지만 월부에서 매도를 준비하시는 분들은

갈아타기처럼 매도의 목적이 명확한 경우가 많으실 것 같습니다.

팔릴 때까지 기다리며 매수 물건만 열심히 찾지 마시고,

매도가 되어야 매수도 할 수 있는 것이기 때문에

매수만큼 매도 또한 적극적으로 임해보시면 좋겠습니다.

매도 간에 많은 도움 주신 잔쟈니 튜터님과

에이스3반 동료분들께 진심으로 감사드립니다!

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.