안녕하세요! 잠구르미입니다. 😊
서울 앞마당을 만들어가다 보면 지역마다 급지가 나뉘는 이유가 궁금해집니다.
하지만 서울이 아직 낯선 분들에게는 지역 이름부터 생소하고, 어디가 왜 좋은지 파악하기 어려울 수 있습니다.
그래서 오늘은 강남역을 기준으로 10km, 15km, 20km 범위를 나누어 거리별 특징과 가격을 살펴보려고 합니다.
1.강남역 10km 이내
강남역 기준 10km 지역을 먼저 살펴보겠습니다.
반경 10km 안에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 처럼 주요 상급지와
마포구, 성동구, 광진구, 동작구, 영등포구, 중구, 종로구, 관악구가 포함됩니다.
경기도에서는 과천이 유일하게 들어옵니다.
강남, 여의도, 도심 같은 주요 업무지구와 가까울 뿐 아니라
학군, 한강변 주거환경까지 두루 갖춘 곳들입니다. 지역을 묶어서 하나씩 살펴보겠습니다.
① 강남구 · 서초구 · 용산구 · 송파구
서울 최상급지로, 40~70억대를 형성하고 있습니다. 강남 업무지구와 한강, 부자 커뮤니티, 대단지 재건축 기대감이 가격에 반영된 지역들입니다.
강남구 | 서초구 | 송파구 | 용산구 |
청담르엘 | 래미안원베일리 | 잠실주공5단지 | 신동아 |
67.8억 | 71.5억 | 45.7억 | 46억 |
② 마포구 · 성동구 · 광진구
업무지구와 가깝고 한강변을 끼고 있는 지역들로, 20억대 후반에서 60억대까지 가격 차이가 꽤 있습니다
마포구 | 성동구 | 광진구 |
마포자이힐스테이트라첼스 | 트리마제 | 광장힐스테이트 |
31억 | 63억 | 27억 |
③ 동작구 · 영등포구 · 중구 · 종로구
업무지구와 가깝고, 동작구에는 흑석, 영등포구에는 여의도처럼 사람들이 좋아하는 생활권이 10km 안에 들어옵니다. 최근 실거래가는 20억 중후반에서 40억대입니다.
동작구 | 영등포구 | 중구 | 종로구 |
아크로리버하임 | 브라이튼 | 서울역센트럴자이 | 경희궁자이 |
34억 | 43억 | 22.9억 | 27억 |
④ 관악구 · 과천
관악구는 위치적으로는 정말 좋은데도 언덕과 환경적인 특성 때문에 1~3급지보다 선호도가 떨어져 16억 정도에
거래되었습니다. 과천은 28억으로 웬만한 서울 상급지와 비슷한 수준입니다.
관악구 | 과천 |
e편한 서울대입구 | 과천푸르지오써밋 |
16억 | 28억 |
2. 강남역 15km 이내
다음은 강남역 기준 15km 이내 지역을 살펴보겠습니다.
강남과의 거리는 멀어졌지만 지역마다 뚜렷한 이유가 있습니다. 이번에도 묶어서 살펴보겠습니다.
① 양천구 · 강동구
물리적 거리는 15km지만 선호 수요가 확실한 지역들입니다. 양천구는 목동 생활권으로 학군이라는 압도적인 수요가 있고, 강동구는 고덕이라는 선호 택지 수요가 큽니다.
양천구 | 강동구 |
목동신시가지1단지 | 올림픽파크포레온 |
26억 | 31.9억 |
② 성북구 · 서대문구 · 동대문구
업무지구까지 1시간 이내로 갈 수 있는 지역들이고, 20억대에 거래되고 있습니다.
관악구의 경우 물리적 위치는 강남과 가깝지만 가격이 16억대인 반면
거리가 더 멀어도 4급지 단지들의 가격이 높게 거래되고있었습니다.
성북구 | 서대문구 | 동대문구 |
래미안길음센터피스 | e편한세상 신촌 | 청량리역롯캐sky |
20억 | 23억 | 21억 |
③ 중랑구 · 은평구 · 구로구 · 금천구
강남과 거리가 있는 만큼 교통이 정말 중요한 요소가 됩니다.
은평구는 녹번 생활권, 구로구는 신도림 생활권이 들어오며, 가격은 10억대를 형성하고 있습니다.
중랑구 | 은평구 | 구로구 | 금천구 |
사가정 센트럴 아이파크 | dmc센트럴자이 | 신도림4차e편한세상 | 롯데캐슬골드파크3차 |
15.4억 | 19억 | 18.9억 | 13억 |
④ 경기도 (성남시 · 구리시 · 안양시 · 광명시)
네 지역 모두 경기도에서 선호도가 높은 곳입니다.
분당은 28억으로 웬만한 서울 상급지와 비슷하고, 그 외 지역은 10억대를 형성하고 있습니다.
성남시 | 구리시 | 안양시 | 광명시 |
봇들7단지엔파트 | 힐스테이트구리역 | 평촌센텀퍼스트 | 철산자이더헤리티지 |
28억 | 14억 | 16.3억 | 19억 |
3. 강남역 20km 이내
다음은 강남역 기준 20km 이내 지역을 살펴보겠습니다.
이제 서울의 모든 지역이 들어옵니다. 서울은 10억 초중반, 경기도는 13~19억대를 형성하고 있습니다.
① 강북구 · 도봉구 · 노원구
서울에서 강남과 가장 먼 지역들로, 10억 초중반에 거래되고 있습니다.
5급지 대표 지역들이며 교통이 가장 핵심 선호요소가 됩니다.
강북구 | 도봉구 | 노원구 |
북서울자이폴라리스 | 북한산아이파크 | 태릉해링턴플레이스 |
13.5억 | 10.8억 | 14.4억 |
② 경기도 (군포 · 의왕 · 하남 · 용인 · 남양주 · 고양시)
경기도에서는 군포, 의왕, 하남, 용인, 고양(지축), 남양주(다산 일부)가 들어옵니다.
그 중 용인이 19억으로 가장 높은데,
용인 수지는 물리적 거리는 20km로 멀지만 신분당선이라는 교통으로 강남 접근이 빠르기 때문에 선호도가 높습니다.
군포 | 의왕 | 하남 | 용인 | 남양주 | 고양시 |
힐스금정역 | 인덕원푸르지오 엘센트로 | 위례롯데캐슬 | 성복역롯캐 골드타운 | 다산자이아이비 플레이스 | dmc자이리버 |
13억 | 16억 | 17.5억 | 19억 | 13.9억 | 13.8억 |
4. 강남역 20km 이상
이제 강남에서 20km 이상 떨어진 지역들을 살펴보겠습니다.
남양주(다산, 별내 제외), 고양시(지축 제외), 인천, 시흥, 안산, 용인 기흥, 수원이 해당되며,
대부분 비규제지역입니다.
강남과의 거리가 멀어지는 만큼 교통이 지역을 고르는 중요한 기준이 됩니다.
실제 가격을보니 10억 전후를 형성하고있고 수원의 경우 광교라는 선호도높은 지역에 신분당선까지 있어 20억이라는 가격을 형성하고 있었습니다.
인천 | 시흥 | 안산 | 수원 |
송도더샵파크애비뉴 | 호반베르디움더프라임 | 안산레이크타운푸르지오 | 자연앤힐스테이트 |
14억 | 8.3억 | 11억 | 21억 |
정리하며
강남역을 기준으로 거리를 나누어 살펴보니,
일반적으로 강남과 가까운 지역일수록 높은 가격대를 형성하는 경향을 확인할 수 있었습니다.
하지만 강남과의 거리가 전부는 아닙니다.
가까운 관악구는 언덕과 환경적인 특성때문에 16억대에 머물러있고
양천구는 물리적 거리는 멀어도 학군이라는 강한 수요로 선호도가 높고,
용인 수지도 신분당선이라는 교통으로 위치적 한계를 극복했습니다.
결국 가격은 강남과의 거리에 학군, 교통, 환경, 선호도 같은 다른 입지 요소가 더해져서 만들어집니다.
그래서 강남과의 거리는 서울을 이해하는 출발점일 뿐, 이것만 보고 지역을 판단해서는 안 됩니다.
그렇다면 내가 임장하고 있는 지역과 강남에서 비슷한 거리에 있는 다른 지역은 어떨까요?
비슷한 거리인데 가격이 다르다면,
그 차이는 어디에서 발생하는 걸까요? 교통일까요, 학군일까요, 환경일까요, 아니면 선호도때문일까요?
이렇게 비교하며 가격 차이가 발생하는 이유를 고민하다 보면,
단순히 지역과 가격을 외우는 것을 넘어 각 지역의 가치를 이해하는 데 도움이 될 것입니다.
서울 앞마당이 아직 많지 않다면, 익숙한 강남역을 기준으로 다른 지역을 하나씩 비교해 보세요.
낯설었던 서울도 조금씩 더 잘 보이기 시작할 것입니다. 😊
