[내집마련기초반 64기 31조 집 있을 사람들 백억마음부자] 내집마련보고서 PART 2 단지 비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 듣고 예상 매수가를 계산해 보니 약 12억이었다. 서울에도 34평 기준은 동대문구, 성북구, 관악구 가능하고, 24평이면 종로구도 가능했다. 경기도는 34평 기준으로 안양시 동안구, 수지구, 광명시 가능하고, 24평이면 성남시 수정구도 가능했다. 하지만, 현재 나는 실거주가 불가능하여 비규제지역인 안양시 만안구, 남양주 다산, 부천시 원미구를 후보 지역으로 두려고 한다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 안양역 푸르지오더샵

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 안양시 만안구 안양동
• 연식: 2026년식
• 세대수: 2736세대
• 평형 : 24평형(계단식/방3화2)

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 14km
   - 강남역까지 소요시간: 52분(1회 환승)

   

    - 시청역까지 소요시간: 41분

   

   
   - 여의도역까지 소요시간: 39분(1회 환승)

   

   
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 평택역까지 57분 

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 엔터식스, 롯데시네마
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 안양 부흥중 87%, 안양여중 80%, 근명중 70%
   - 학원가 유무 :메가트리아쪽 25개, 평촌 317개
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13억(32층)

  

   

4)가치평가 및 결론
 1. 교통: 강남이나 여의도는 환승해서 가야해서 불편하지만, 시청은 한 번에 갈 수 있어서 시청 출퇴근 수요, 강남과 시청의 중간지점으로 선택 받을 수 있는 지역이다. 비산동 이마트 쪽에서 회사 통근 버스 이용을 많이 한다. 월판선 생길 예정임.

2. 학군: 동안구 학군으로 갈 수 있다는 장점이 있지만, 부흥중이 멀고, 안양여중과 근명중은 학업성취도가 낮다. 또한 초등학교는 안양초로 학급당 학생수가 22명으로 주택가와 섞여서 간다는 단점이 있다. 학원가도 평촌까지 가려면 차로 10분 걸린다.

3. 환경: 유해시설 없고, 엔터식스가 있어 생활하기는 나쁘지 않다.

4. 공급: 2030년까지 공급 과잉인 경우 없음. 안양은 2027년 평촌자이 퍼스니티 2,737세대 입주가 주요 변수이며, 광명은 2027년 7월에 광명자이힐스테이트 2878세대, 10월 광명 롯데캐슬시그니처 1509세대 대규모 입주가 집중되어 있다. 

5. 종합 및 느낀 점: 강남역에서 1시간 이내로 교통이 편리하고 가치있는 지역이며, 월판선이 생기면 교통이 더 좋아질 예정이다. 하지만, 중학교와의 접근성이 떨어지고 초등학교 가는 길로 조금 걸어가야 한다. 학군적인 요소가 아쉽다. 가격은 12억대이고, 다른 것과 비교하여 지금 가격이 괜찮은지 더 알아봐야 겠다.

단지 2. 래미안안양메가트리
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기도 안양시 만안구 안양동
• 연식: 2016.10월
• 세대수: 4250세대
• 평형 : 34평
• 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 :14.16km
   - 강남역까지 소요시간: 지하철1시간 18분_환승1번(안양역 도보 22분)/ 버스54분(환승1번)

   

   

   
   - 시청역까지 소요시간: 1시간 4분(명학역 도보 19분)

   
   - 여의도역까지 소요시간: 1시간(1회 환승)_명학역 도보 19분

   

   
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간:평택역까지 1시간 16분

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 엔터식스, 롯데시네마
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 안양 부흥증 87%, 안양여중 80%, 근명중 70%
   - 학원가 유무 :메가트리아쪽 25개, 평촌 317개
     

3) 가격

• 평형 정보: 34평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.45억
• 

4) 가치평가 및 결론
  1. 교통: 강남이나 여의도는 환승해서 가야해서 불편하지만, 시청은 한 번에 갈 수 있어서 시청 출퇴근 수요, 강남과 시청의 중간지점으로 선택 받을 수 있는 지역이다. 비산동 이마트 쪽에서 회사 통근 버스 이용을 많이 한다. 월판선 생길 예정임. 메가트리아의 경우 안양역이나 명학역까지 도보로 20분 소요되어 버스를 타고 나가야 하는 불편함이 있음.

2. 학군: 동안구 학군으로 갈 수 있다는 장점이 있지만, 부흥중이 멀고, 안양여중과 근명중은 학업성취도가 낮다. 또한 초등학교는 덕천초로 학급당 학생수가 23명으로 인기가 있다. 1단지 위쪽으로 상권과 학원가 있다. 하지만 중고등 학원가인 평촌까지 가려면 차로 10분 걸린다.

3. 환경: 유해시설 없고, 엔터식스가 있어 생활하기는 나쁘지 않다.

4. 종합: 4천 세대 넘는 대단지 아파트로 연식대비 관리가 매우 잘 되어 있고, 상권과 조경 등이 잘 되어 있다. 월판선이 생기면 수혜 단지라고 할 수 있다. 하지만, 도보로 안양역이 20분 거리라서 버스를 타고 가야 하는 단점이 있다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 

비교평가 결론 : 두 단지는 같은 생활권이라서 중학교 학군과 상권을 공유하고 있다. 푸르지오의 경우 안양역 도보 10분 거리라서 강남, 시청, 여의도 출퇴근 하기가 좋다. 하지만 메가트리아의 경우 안양역과 명학역이 도보로 20분 거리라서 역에 가려면 버스를 이용해야 해서 불편하다. 메가트리아 보다 푸르지오는 10년 더 최근에 지어진 신축이라는 장점이 있다. 하지만 같은 돈으로 메가트리아는 34평 푸르지오는 24평을 살 수 있는 차이가 있다. 역과의 접근성과 연식의 차이로 푸르지오를 우선해서 봐야 할 것 같다.

나의 생각과 느낀점 :  메가트리아의 매물과 푸르지오의 매물이 조건이 다르므로 가치 평가 및 개별 매물의 조건을 따져서 우선 순위 매물 5개를 뽑아 봐야 겠다.