안녕하세요. 마이리입니다.
임장 강의 3~4주차가 되는 요즘
매임 다니는 동료분들이 많으신데요.
하루에 부동산 5~8타임, 아파트 8~10곳, 매물 20개 넘게 보고 집에 돌아 온 날,
다들 경험해 보셨을 거에요.
“어라? 아까 본 A단지 2번째 매물 확장이랑 수리 상태가 어땠지?”
“그 B단지 두번째 매물이 집주인이었나? 세입자였나?”
“C단지 세입자 전세 얼마였지? 갱신했었나?”
처음 임장을 다니기 시작했을 때
매물을 다 보고 집에 돌아오면
머릿속이 엉켜 까맣게 잊어버리기 일쑤였습니다.
(지금도 매물을 너무 많이 보거나, 정신 없을 때는 종종 경험합니다 ㅜㅜ)
집에 돌아와 매물을 정리하다보면
종이랑 카톡 메시지에 빼곡하게 메모는 해뒀는데,
막상 종이의 글자는 급하게 쓰다보니 엉망진창 알아보기 힘들고,
카톡 메시지는 매물에 맞게 쓴 건지 정보가 섞여버리는데요.
매임(매물 임장)은 단순히 집을 구경하는 것이 아니라
투자를 할 때 최선의 선택을 하기 위한 데이터 수집의 과정입니다.
매임을 하다 보면 현장에서 들은 매물 정보를 어떻게 정리해야 할지 막막할 때가 있어요.
중개사님과 대화하며 가격, 집 상태, 임차인 정보, 선호 동까지 꼼꼼히 확인했지만,
막상 집에 돌아오면 어떤 매물이었는지 헷갈리기도 하죠.
이럴 때 필요한 것이 바로 매임시트예요.
단순히 매물 정보를 기록하는 엑셀이 아니라,
여러 매물을 비교하고
투자할 만한 물건을 선별하기 위한 도구라고 생각하면 쉬워요.
이미 월닷이나 카페에 선배님ㆍ동료분들이 좋은 자료를 올려주셨지만
기존에 공유된 좋은 자료들을 활용해(감사합니다❤️)
매임을 하면서 저에게 맞게 항목별로 수정해봤는데요.
첨부한 매임시트를 기준으로
각 항목에 어떤 내용을 입력하고 어떻게 활용하면 좋은지 정리해 보았습니다.
매임시트는 언제 채워야 할까요? (사전 준비 단계)
많은 분들이 매임시트를 "매물을 다 보고 와서 작성"으로 생각하지만,
진짜 핵심은 '매임 전 사전 기입'에 있습니다!
매임 전 부동산 기본 정보 입력하기
부동산 예약 시 정보 확보
부동산에 매임을 예약하면 중개사님(부사님)께서 방문할 매물의 동, 호수, 매매/전세 가격 등을 미리 알려주십니다.
매임 전날 예약 확인 겸 매물 정보를 알려달라 요청해 주면 좋습니다.
네이버 부동산으로 사전 세팅
매물 정보(동/호수/가격/매물 상황 등)를 받았다면, 출발 전 네이버 부동산을 켜서 단지 정보(세대수, 면적, 구조 등)와 기본 정보(동호수, 방향, 가격)를 매임시트에 미리 적어둡니다.
현장에서는 '추가 내용'만 쏙쏙!
이렇게 미리 시트를 세팅해두면, 현장에서는 중개사님과의 대화 내용(이사 사유, 거주자 상태), 수리 상태(도배, 샷시 등), 실제 집을 보고 느낀 특이 사항만 추가로 빠르게 기입하면 됩니다.
이렇게 미리 기본 정보를 입력해두면
현장에서 허둥지둥 메모할 필요도 적어지고,
집에 돌아와서 매물 정리하는 시간도 절반 이하로 줄어듭니다!
매임시트 항목별 작성 가이드
처음 매임을 하는 분들도 쉽게 따라 할 수 있도록
매임시트의 항목별 작성 방법을 살펴보겠습니다.
① 구분 & 지역: 기본 중의 기본, 부동산 예약 정보
매임의 시작은 소통입니다.
미리 받아둔 약속 정보와 함께 중개사님의 성향을 기록합니다.
이 항목을 작성해 두면 나중에 매물 정보를 다시 확인하거나 추가로 문의할 때 도움이 됩니다.
예약 시간 & 부동산 정보: 약속 시간과 중개사님 연락처를 적습니다.
부동산 성향: 급매물을 많이 확보하고 있는지, 전세 수요를 잘 파악하고 있는지, 매도자의 상황을 구체적으로 알려주는지 중개사님이 적극적인지, 매수자 편인지, 매도자 편인지 성향을 기입해두면 추후 가격 협상(네고)할 때 도움이 됩니다.
지역(법정동): 해당 단지가 속한 동을 정확히 기입합니다.
부동산 1등 : 같은 단지의 매물을 여러 개 봤다면 다음 예약으로 가기 전에 단지 내 1등을 뽑습니다.
② 단지 정보 & 물건 정보: 사전 작성
앞서 말씀드린 것처럼
임장 전 아파트의 기본 정보와 네이버 부동산을 참고해 미리 적어두는 영역입니다.
단지 정보: 아파트명, 입주시기, 총 세대수, 공급/전용 면적을 적습니다.(평형 자동 계산)
동호수 & 구조/방향: 몇 동 몇 호인지, 계단식/복도식 여부, 4베이 판상형 구조인지, 남서향/남동향인지 체크합니다.
매물 정보는 드롭다운 방식으로 매물에 맞게 체크합니다.
③ 상황 정보: 현장에서 물어보고 기입하는 매도자 사정
집을 둘러보며 중개사님이나 집주인과의 대화를 통해 채워 넣는 현장 기입 항목입니다.
거주자: 집주인이 직접 사는지, 세입자가 사는지 체크합니다.
(집주인 거주 시 집 상태가 양호하고 매매 협상이 비교적 수월한 경우가 많습니다.)
예를 들어 같은 단지의 같은 평형이라도 집주인 거주로 바로 입주할 수 있는 집과
세입자의 계약 만기까지 기다려야 하는 집은 매수 조건이 달라집니다.
이사/매도 사유 & 이사 희망일: 매도인이 왜 집을 파는지, 만기일(갱신) 및 이사 협의 가능 여부를 기록해둡니다.
이사 일정은 매수자의 자금 계획과 전세 계약 일정에도 영향을 주기 때문에 반드시 기록해 두는 것이 좋아요.
단지 및 매물 특징: 옵션 여부, 엘리베이터 라인, 동 위치 선호도 등 현장에서 들은 특이사항을 생생하게 기록합니다.
단지특징과 매물특징은 비슷해 보이지만 기록하는 내용이 다릅니다.
단지 특징에는 단지 전체의 선호도에 영향을 주는 요소를 작성해요.
예를 들어 선호 동과 비선호 동, 선호 타입과 비선호 타입, 초등학교와의 거리, 지하철 접근성, 주변 상권, 조망, 소음, 동 간격 등을 기록할 수 있어요.
매물 특징에는 지금 살펴보는 집 자체의 장단점을 작성해요.
예를 들어 에어컨 4대, 알파룸, 주방 옵션, 부분 수리 여부, 채광 상태, 누수 흔적, 결로, 탄성 유무, 확장, 샷시 교체 같은 내부 관리 상태 등이 해당돼요.
같은 84㎡ 아파트라도 구조와 단지에 따라 체감 면적이나 선호도가 다를 수 있으니,
면적뿐 아니라 타입도 함께 확인하면 좋습니다.
(특히 지방은 선호 타입(판상형, A타입 등)과 남향 여부가 선호도 및 매수 가격에 크게 영향을 미치는 곳들이 있어 확인하는 것이 좋습니다.)
이렇게 구분하면 단지 자체의 경쟁력과 개별 매물의 경쟁력을 따로 판단할 수 있습니다.
④ 가격 정보: 매매가부터 실투자금, 목표가까지 한눈에 계산하기
부동산 투자나 내 집 마련에서 가장 중요한 것은
"그래서 내 손에 들고 있어야 하는 실제 자금이 얼마인가?"입니다.
단순히 아파트 매매가만 보고 접근했다가 세금과 부대비용 때문에 당황하는 일이 없도록, 계산해봐야 합니다.
가격 영역은 예상 매매가, 예상 전세가, 수리 여부만 기입하면 자동으로 계산됩니다.
최초 매매가 vs 예상 매매가: 부사님을 통해 들은 호가(최초 매매가)와, 현장 분위기나 수리 상태를 감안해 네고를 시도해 볼 목표 금액(예상 매매가)을 따로 기입합니다.
예상 전세가 & 매매-전세 갭: 갭투자나 전세 끼고 매수 시 필요한 기본 갭 금액(매매가-전세가)과 전세가율이 자동 산출됩니다.
수리비: 아래 수리 여부 항목에서 체크한 예상 인테리어 비용이 합산되어 들어갑니다.
취득세: 주택 수 및 보유 상황에 따라 달라지는 취득세율(1.1%, 8.4%, 12.4%)이 각각 자동 계산되어 비교해 볼 수 있습니다.
최종 실투자금: 계산해보면 똑같은 집이라도 내 상황(다주택 여부 등)에 따라 필요한 현금이 수천만 원 이상 차이 난다는 것을 한눈에 알 수 있습니다!
100% / 200% 목표 매도가: 매수 후 향후 얼마에 매도할지 목표 매도가격으로 미리 매도 목표가를 정해두면 매수 결정 단계에서 "이 단지가 여기까지 상승할 여력이 있는가?"를 객관적으로 판단하는 데 큰 기준이 됩니다!
수리여부는 시트 하단에 배치했습니다.
필요한 수리를 체크해주면 상단 가격 부분 수리비에 자동 계산되며,
특이사항은 추가 수리 비용의 가격을 숫자로 기입하시면 됩니다.
수리비는 84 기준 최근 강의에 나온 수리비를 기준으로 작성했지만 약간은 다를 수 있어 참고하시면 좋습니다.
오늘 공유해 드린 시트가 투자에 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
글을 읽으시다가 궁금한 점이 있거나 시트 사용에 어려움이 있으시다면 언제든 댓글로 편하게 남겨주세요!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
🔗 [매임시트 구글 시트 양식 다운로드 링크 바로가기]
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1aVHaMbxdDwjGafT8j1-dqJFZbGjvT8mKq8EqFXWQfbY/copy
