안녕하세요. 날개핀레드불입니다.
최근 서울 부동산 시장은 지역마다
전혀 다른 현상을 보여주고 있습니다.
위 기사처럼 서울 상급지인 강남, 서초, 용산 등 고가 주택 가격이 일부 조정을 받고 있는데 반해,
서울에 하급지라고 할 수 있는 강북권의 집값은 상승하고 있다는 기사를 많이 접할 수 있습니다.
이유가 무엇일까요? 8.3 세제개편안 이후 양도세에 대한 부담이 생긴
강남 집주인분들이 해가 넘어갈수록 줄어드는 세금 공제액 때문에
일단 양도차익에 대한 세금을 줄이려고 매도하려는 사람들이 많아졌기 때문입니다.
물론, 양도세 뿐만 아니라 보유세도 부담이 되어 매도하는 사람들이 있을 수도 있습니다.
보유세 부담도 많이 늘어난 상황에 고가 주택에 살지만 세금을 감당하기 어려운 은퇴한 중장년들에게는
보유세가 부담되어 매도 후 세금 부담이 적은 지역으로 이동하는 수요가 있을 수 있습니다.
그러나 노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 외곽 지역은 사정이 다릅니다.
위 기사 내용에서도 찾아보면 알 수 있듯이 노원구 학여울청구 등은 최고가를 찍으면서
사뭇 다른 분위기를 보여주고 있는데요.
왜 이런 현상이 벌어지는 것일까요?
1. 전월세 시장이 보아야 매매 시장이 보인다.
이런 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는 바로 ‘전월세’가 부족하기 때문입니다.
2000세대가 넘는 단지에 전월세가 10개 밖에 없는 상황이니
거주하는 사람들이 이사를 가고 싶어도 갈 수 없는 상황이고
막상 이사를 하려는 높아진 전월세 가격 때문에 이사하는 것이 부담스러워 이사를 보류하고
갱신권을 사용하는 사람들이 많아졌기에 더욱 전월세 물량은 부족한 상황이라고 할 수 있습니다.
위 단지들은 4-5급지에 해당되는 지역의 아파트들인데 모두 1000세대가 넘는 단지임에도 불구하고
전월세가 10개 이하 밖에 되지 않아 전월세가 현저하게 부족하다는 것을 피부로 느낄 수 있습니다.
그렇다면 '전월세'가 부족한 것과 집값이 무슨 영향이 있을까요?
아파트는 사람들이 거주해야만 하는 ‘필수재’ 성격이 있습니다.
즉, 매매를 선택하지 않는다면 ‘전월세’를 선택하여
거주를 해야되는데 ‘전월세’가 절대적으로 부족하다보니
울며겨자먹기로 또는 생존하기 위해 ‘매매’를 최근에 선택하는 사람들이
많아지게 된 것입니다.
거기에 더해 ‘전월세’가 급격하게 많이 오르다보니
사람들은 ‘이 돈이면 그냥 사는게 낫겠는데?’라고 생각하고
사는 곳에서 조금 급지를 낮춰서라도 매수를 하려는 수요가 많아진 것도 한몫하고 있습니다.
저는 최근 경기도 외곽 지역을 연이어 임장을 하고 왔는데
많은 사람들이 ‘전월세’가 없다보니 ‘매수전환’을 한 실거주자 분들이 많았고
매매 실거래의 대부분이 투자자보다는 ‘실거주’분들이라는 것을
현장에서 많이 느낄 수 있었습니다.
물론 강남 등 고가주택들이 있는 지역에서도 전월세가 부족한 것은
마찬가지입니다. 하지만 강남 등 고가주택의 단지들은 현재 ‘대출규제’로 인해
현금이 많은 사람들이 아니라면 매수하기 쉽지 않은 시장이기에
대출이 비교적 더 많이 나오는 중저가 시장과는 다른 분위기가 나올 수 밖에 없습니다.
한마디로 매매에 참여할 수 있는 ‘수요’가 다르다는 것이죠.
2. 상황이 좋아질 수 없는 이유
그렇다면 전월세 시장이 앞으로 좋아질 수 있는 상황인지 살펴볼까요?
안타깝지만 전월세 시장이 단기간 좋아질 수 없는 상황입니다.
최근에 저는 너나위님이 매주 해주시는 주간머니이슈를 많이 챙겨보고 있는데요.
너나위님은 3가지 이유를 들면서 ‘전월세’ 시장이 단기간 좋아질 수 없다고 말씀해주십니다.
첫번째 이유는 ‘공급부족’입니다.
현재 서울 부동산 시장은 공급량이 절대적으로 부족한 상황입니다.
서울은 평균 적정공급물량이 4.8만호가 적정한 공급물량인데
향후 약 3년간은 연도별 1만호 내외로 새로운 주택이 공급되는 상황입니다.
전월세 시장이 좋아지려면 전월세 물량이 많이 나올 수 있게
새로운 주택들이 많이 공급되어야 하는데 이것이 절대적으로 부족한 상황입니다.
아파트는 다른 물건과는 다르게 ‘뚝딱’하고 나올 수 있는 구조가 아니기 때문에
착공을 한다고 해도 최소 3년은 기다려야지만 입주를 할 수 있습니다.
그럼 아파트를 살지 않고 빌라에 살면 되지 않느냐라고 생각하시는 분들도 있을 수 있다고
생각되는데요. 안타깝지만 빌라는 ‘전세사기’가 이슈가 된 이후 새로운 빌라에 대한 공급이
급감한 상태이고 빌라 역시 사정은 비슷한 상황입니다.
이러한 공급부족 사태가 상황을 더 나아지게 할 수 없는 요인될 수 있다고 할수 있습니다.
절대적인 공급물량 부족은 새로운 ‘전월세’가 나올 수 없는 구조이고
결국 ‘전월세’시장이 더 좋아질 수 없는 이유이죠.
두번째 이유는 임대물건이 나올 수 없는 구조때문입니다.
현재 서울 전역과 경기도 일부 지역은 토지거래허가제를 실행하고 있어
실거주를 하는 사람들이 아니라면 집을 매수 할 수 없는 상태입니다.
(물론, 무주택한에 세낀 집을 매수할 수 있습니다)
아파트를 매수해 임대를 놓을 수 없는 구조이다보니
새로운 전월세가 나올 수 없는 상황이라는 것이죠.
토허제가 풀리지 않은 이상
전월세 물량이 늘어나는 것은 쉽지 않은 상황입니다.
세번째 이유는 갱신 비율 확대입니다.
임대차 3법 이후로 세입자에게는 한번의 갱신권을 사용할 수 있는
권리가 생겼습니다.
쉽게 말해 집주인이 나가라고 해도 한번 더 살 수 있는 권리가 생겼습니다.
최초 임대차 3법이 나오고 나서는 금리가 단기간 급격하게 오르고
전세가격이 단기간 급격하게 상승한 부작용이 겹치면서
역전세가 발생하기도 했었습니다.
그러나, 현재는 그때와 상황이 조금 다릅니다.
당시 2022-2023년 사이에는 서울에 공급물량은
각각 3.5만호, 3.4만호여서 지금보다는 훨씬 많은 상황이었습니다.
또한 당시에는 강남 3구 이외에는 토허제가 아니였다보니
많은 사람들이 갱신권을 사용하기 보다는 낮아진 전세를 택해 이동하는
사람들이 많이 있었습니다.
하지만 지금은 상황이 다릅니다.
서울은 현재 3년간 공급이 절대적으로 부족한 상황으로 새로운 아파트에
전월세가 나올 수 없는 상황이고, 토허제로 인해 새로운 전월세가 나올 수 없는 구조이다보니
전월세 가격은 올라가고 높아진 전월세 부담으로 인해 많은 사람들이 ‘갱신권’을 적극적으로
사용하게 되어 현재 ‘갱신권’ 사용 비율이 많이 높아진 상황입니다.
상황이 이렇다보니 사람들이 살고 있는 곳에 계속 눌러앉아 살게되고
그렇다보니 새로운 전월세가 시장에 나오기에는 어려운 상황입니다.
이렇듯 ‘전월세’시장은 계속 불안할 수 밖에 없는 상황이고,
단기간 좋아질 기미가 보이지 않으니 사람들은
생존하기 위해 서울 외곽 또한 서울과 인접한 경기도 지역에
매수를 하기 시작한 것입니다.
3.최고가 아닌 최선의 선택을 한다
실제로 현장에 가보면 많은 분들이 전월세보다는
‘매매’를 선택하고 있습니다.
경기도 외곽 지역에도 전월세 매물이 부족하고
전월세가 귀함에도 최근 전세가 생각보다 잘 나가지 않는다는
이야기를 부동산 사장님들께 종종 들을 수 있었는데요.
특히, 전세는 최근에 찾는 사람들이 높아진 전세가격 때문에
‘차라리 이 돈이면 그냥 매수하는게 마음 편하겠다’라고 생각하는
사람들이 많아졌기 때문에 전세가 부족함에도 거래가 주춤한 모습을 보이는것 같아 보였습니다.
그만큼 많은분들이 현재 매매를 택하고 있다는 상황인데요.
내집마련을 하기로 마음을 먹으셨다면
반드시 체크해야 되는 것들이 있습니다.
공급물량 확인
서울은 절대적으로 공급이 부족한 것이 맞지만
경기도는 생각보다 땅덩어리가 매우 큽니다.
그렇기에 경기도 지역은 공급상황이 지역마다 다르기 때문에
공급물량이 체크하셔야 합니다.
공급물량을 체크해야 되는 이유는
적정공급량 이상의 공급물량 입주는 전월세 시장에 영향을 줄 수 밖에 없습니다.
전월세가 많아지면 자연스럽게 전월세 가격이 낮아지고 사람들은 매매보다는 낮은 금액으로 거주할 수 있는
전월세를 택하는 사람들이 많아질수 있습니다.
그렇다보면 매매를 선택하는 ‘수요’가 적어지기 때문에 매매가격 눌려있는 현상이 발생할 수 있습니다.
무리한 대출 금지
현재 금리가 많은 오른 상태에서 무리한 대출은
엄청난 부담감으로 이어질 수 있습니다.
실제로 많은 분들이 2022-2023년에 ‘영끌’을 하여
아파트를 많이 매수했었는데 단기간 높아진 금리를 버티지 못하고
매도한 분들이 많으셨습니다.
또한 지금처럼 아파트가 계속 오를것이라고 생각하고
무리한 대출을 받아 집을 매수한다면 마음이 어려워지는 순간이 올 수도 있습니다.
아파트 가격이 계속 오르면 좋겠지만
미래는 아무도 예측할 수 없습니다.
영끌 후 집값이 떨어지거나 횡보하는 기간이 길어진다면
높은 이자를 부담하는데 어려움이 있을 수 밖에 없습니다.
충분한 공부
마지막으로 말씀드리고 싶은 것은
집을 사는 것은 인생에 있어 몇번 없는
큰일치루는 것이라고 생각됩니다.
마트에서 물건을 구매할때에도
백화점에서 옷을 구매할때에도
많은 사람들이 비교를 해가면서 구매하는 경우가 대부분인데요.
하지만 집을 매수할때 생각보다 많은 분들이
비교나 공부가 되어 있지 않음에도
쉽게 매수 결정하는 분들이 많이 있습니다.
내집마련은 인생을 살아가는 동안 몇번 경험할 수 없는 일이고
큰 비용이 들어가는 것임에도 불구하고 사람들은
크게 공부하지 않고 주거지를 선택하는 경우들이 많습니다.
한번의 잘못된 선택이 향후 다음 집을 선택함에 있어
큰 차이를 낳을 수 밖에 없습니다.
그렇기에 내집마련을 하시기 전에 충분한 공부를 하셨으면 좋겠습니다.
다만, 기한을 정해두고 내집마련을 하셨으면 좋겠습니다.
그리고 최고가 아닌 최선을 선택하셨으면 좋겠습니다.
최고를 선택하려다보면 결정을 계속 미룰수 밖에 없습니다.
결정을 계속 미루다보면 내가 살 수 있었던 집도
가격이 올라 못사게 되는 최악의 경우도 발생할 수 있습니다.
최고가 아닌 최선의 선택을 한다면
이후 그 선택이 좋은 징검다리가 되어줄거라 확신합니다.
내집마련을 앞둔 여러분들께 이 글이 조금이나마
도움이 되셨으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
