안녕하세요 효확행입니다 :)
매물 임장을 예약하다가 유독 가격이 싼 매물을 만나는 경우가 있습니다.
‘중층인데 1층보다 가격이 싸잖아!?’
신나게 부동산에 전화를 걸어봅니다. 그런데 사장님께서 꺼림칙한 말씀을 하십니다.
“아…그 집은 사고가 좀 있었어요”
중층에 이 가격이면 충분히 싸서 그냥 두면 팔릴텐데
사장님의 말씀때문에 괜히 찝찝한 마음이 듭니다.
사장님은 왜 이런 말씀을 하셨을까요?
#심리적 하자(강력범죄,특수사고 등의 사망 사고)
이는 법적으로도 정해진 사항으로
공인중개사는 거래 여부에 중대한 영향을 미치는 요소를
매수인이나 세입자에게 알릴 의무가 있습니다.
이 요소는 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.
1) 물리·기능적 하자 : 누수, 균열, 층간소음 분쟁 이력
2) 권리관계 및 법적 하자 : 선순위 근저당, 가압류, 경매진행 여부
3) 심리적 하자 : 거주자가 심리적 거부감을 느낄 수 있는 특수 사망 사고
여기에서 짚어야 할 부분은 심리적 하자입니다.
누수나 균열같은 집의 기능에 문제가 없더라도
거부감이 드는 사고가 있었던 집은
반드시 매수인, 임차인에게 사전고지를 해야합니다.
#얼마동안 고지해야해요?
중요한 것은 사건 발행 후 n년까지 고지해야 한다는
고지 의무 기간이 법적으로 정해지지 않았다는 것입니다.
‘이 사실을 알았다면 집을 매매/임대차 하지 않았을 것이다’
이런 심리적 요인을 참고해서 공인중개사가 결정을 해야 합니다.
따라서 어떤 사고였는지에 따라서 고지 기간이 달라질 수 있습니다.
스스로 목숨을 끊거나 고독사한 이력은
시간이 지나면 거부감이 희석될 여지가 있습니다.
반면에 언론에 보도될 정도의 강력범죄의 경우
아무리 시간이 지나도 거부감이 희석되지 않을 수 있습니다.
기준 자체가 ‘사람의 심리’로 매우 주관적입니다.
즉, 내가 오늘 들은 사고 이력이
평생의 꼬리표가 될 수 있다는 것입니다.
또한 매매 거래에서 뿐만 아니라 임차인에게도 사건 고지가 필요해
전세를 맞추는 것도 어려울 수 있습니다.
(이런 집에 세를 살고싶은 사람이 몇이나 될까요…)
전세 레버리지 투자자인 우리에게
전세가 안나가는 것은 매도가 안되는 것보다
더 큰 리스크일 수 있다는 것도 주의해야 합니다.
#그럼 이런 집은 사면 안되나요?
사고이력이 있는 집을 무조건 사면 안되는 것은 아닙니다.
실제로 이런 물건은 거래가 잘 되지 않기 때문에
가격이 저렴하고 조건을 맞출 수 있는 경우가 많습니다.
하지만 매수를 결정하기 전 스스로의 생각을 돌아봅니다.
내가 지금 망설이는 이유가 뭘까?
이 질문은 추후 그 집을 매도해야 할 때
매수를 고려하는 사람들이 똑같이 하게 되는 고민입니다.
선뜻 매수하겠다는 답변이 나오지 않는다면
나중에 다른 사람들도 나와 같은 고민을 하겠구나
이해해 볼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 정말 이 집이 최선이고 충분히 싸다면
당연히 매수는 고려할 수 있습니다.
이 때에는 정말 철저한 검증이 필요합니다.
정말 이 집이 최선인가?
평생 팔지 않아도 될 자산이라면 모르겠지만
언젠가 팔아야 한다면 이 사고가 평생의 꼬리표가 되어
거래의 발목을 잡을 수 있다는 것을 알아야 합니다.
매임을 하면서 만나게 되는 특이한 물건들,
특이하다고 반드시 거를 것이 아니라
나중에 집의 가치에 영향을 미치는지 판단하고
행동하는 것이 필요하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
