안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
지난주 오프로 들었던 마스터 멘토님의 4강 후기와
10월을 복기하고 11월을 준비하겠습니다.
시장 상황을 이해하는 방법
11년 동안 상승, 하락을 다 겪은 마스터 멘토님께서
시장 상황에 대해 명확히 설명해주셨습니다.
상승, 하락을 예측하기란 불가능에 가깝습니다.
하지만 나중에라도 상승, 하락에 대한 근거는 파악할 수 있습니다.
멘토님께서 어떤 요인들이 상승, 하락의 트리거가 되었고, 모멘텀이 되었는지 명확히 설명해주셨습니다.
예전에 메퍼 튜터님께서 가격(분위기), 공급, 금리, 정책 등의 4가지 프레임으로 시장 상황을 말씀해주셨는데,
큰 틀에서 이렇게 이해하되, 어떤 요인이 가장 시장에 큰 영향을 주었는지 알아야
시장 참여자들이 어떤 심리를 할 수 있는지 애해할 수 있습니다.
서울 1급지는 8.3 세제 개편안 이후로 크게 떨어졌기 때문에 (정책 등의 세금)
수요가 억제되었지만, 세금 문제가 해결이 되면 상승 여력이 충분합니다.
오히려 서울 2~3급지는 위에서도 들어오고, 아래에서도 들어오는 수요로
수요가 충분하여 변동폭이 적고, 오히려 아래가 계속 치고 올라온다면 덩달아 상승이 될 수 있습니다.
서울 4~5급지, 경기권은 전월세 자체가 부족하고, 그에 상승한 임차 비용으로 인해
매매가가 상승하는 양상을 보이고 있습ㄴ디ㅏ.
그에 반해 지방은 여전히 절대적 저평가 구간인데,
공급 부족의 영향권에 있던 지역들이 생각보다 상승 모멘텀이 적었습니다.
다주택 규제, 똘똘한 한채 기조로 인한 투자수요의 억제로 가수요가 덜 붙은 것도 있고,
최근 불같이 뛰어오른 주식시장, 미분양으로 인한 침체로 인해 지방 시장은 뛰지 못했습니다.
어쩌면 구조적으로 수도권 외곽이 오른다면, 지방은 상승할 여력이 충분하고,
상승의 기간은 언제 하락으로 전환될지 모르기 때문에, 그 안에서 옥석을 가리는 것이 중요합니다.
결국은 “선호도” 로 귀결되고, 그 선호도는 입지(가치)에 근거합니다.
가치가 부동산에 있어 본질임을 다시 한번 깨닫습니다.
“내 돈으로 가장 좋은 집(네임드)을 사겠어”
지방에서는 이 프레임이 더더욱 중요함을 깨닫습니다.
그럼에도 최근 창원, 마산의 사례를 보면
상대적으로 지역 위상이 엄청 좋은 곳이 아니라 하더라도
전세가가 큰 폭으로 상승할 수 있음을 느낍니다.
전주, 울산 뿐만 아니라 창원, 마산 역시
앞으로 공급 부족한 지역의 미래임을 다시 한번 느낍니다.
공급 많은 곳이 싼데 투자해도 될까?
이 질문에 사실 머리로는 아니라고 하지만,
그래도 그 안에서 선호도 있는 단지가 정말 싸다면
투자를 하고싶은 마음이 드는 때가 있을 겁니다.
마스터 멘토님께서는 “공급” 을 그 어떤 기준보다 중요하게 보셨습니다.
“대구의 지난 하락장을 보며 이 정도 가격까지 내려갈 수 있을까? 생각했어요.”
최근 대전 이런 곳이 미래의 투자처로 관심이 많은데,
마스터 멘토님은 대구, 포항의 예씨를 들며 공급에 대한 경각심을 말씀해주셨습니다.
물론, 일시적으로 공급이 많은 것이기에 괜찮지 않을까? 생각이 들지만,
대전 안에서도 선호도가 좋은 생활권에 핵폭탄처럼 들어오는 것이기 때문에
“아무도 가늠할 수 없는 리스크” 라는 점에서 차이가 있다 생각합니다.
아무도 대구, 포항이 침체의 길이, 폭이 클 거라고 생각하지 못했기 때문에
대전도 어줍지 않게 그 리스크를 가늠하고 선진입하는 것 자체가 리스크라고 보는 것이 신기했습니다.
또한, 대구처럼 선호 생활권에 대규모 신축 단지들이 들어온다면
지방에서는 사는 것 뿐만 아니라 팔고 나오는 것도 중요하기 때문에
“선호도” 의 관점에서 입주 물량을 바라봐야 합니다.
“지난 상승장에 전고 뚫은 단지가, 이번 상승장에도 전고를 뚤을 수 있을까요?”
결국 입주를 단순히 리스크로만 보는 것이 아니라,
“환금성” 측면에서도 바라봐야 함을 배웠습니다.
따라서 투자로 본다면 역전세, 잔금 리스크를 크게 봐야하고
심플하게 “공급 없는 지역”을 우선으로 봐야함을 배웠습니다.
지방 투자의 종착지는 결국 수도권
최근 3채를 매도하고, 서울 투자를 감행한 것이 잘한 것을 떠나,
얼마나 난이도가 있었던 것인지 새삼 복기가 되었습니다.
마스터 멘토님의 강의를 듣고, 정말 운이 좋았다 생각이 들었습니다.
갈아탈 때에는
1)사장님과 마음이 잘 맞고
2)매수인이 이 집을 선택하고
3)세입자가 협조를 잘 하는 것이
제게 얼마나 중요한지 새삼 깨닫습니다.
또한 현금흐름과, 대출상황, 그에 따른 기간 조정,
특히 매수할 단지가 공실이라는 점에서 협의가 잘 된 부분이 너무 다행이라고 생각했습니다.
가장 와닿았던 부분은 ‘손해를 보고 파는 것’ 이었습니다.
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“갈아탈 때의 핵심은 더 갈아탈 수 있는 단지로 갈 수 있으면 손해를 보더라도 팔아야 해요.”
갈아탈 때 사실 더 좋은 단지로 갈아타는 것이 대부분이기 때문에
상대적으로 덜 좋은 보유 물건에 비해 시세 흐름이 빠를 수 밖에 없습니다.
제가 매수한 단지는 구조적으로 흐름이 현재 멈춰 있는 단지였기에
조금은 여유롭게 매수를 할 수 있었다라고 생각이 듭니다.
하지만 이런 기회는 앞으로 다시 오지 않고,
매도의 과정 중에 정말 신속하게 판단하고 매도를 결정해야 함을 꺠달았고,
결국 매도의 목적이 분명하지 않으면 행동이 느릴 수 밖에 없음을 이해하게 되었습니다.
멘토님께서 시장 상황 별 매도 방법에 대해 자세히 말씀해주셨는데,
그 부분을 잘 정리해서 제 것으로 만들어놓겠습니다.
투자자가 아닌 개인으로서의 성장
5년 간의 투자자로 살아오면서
투자 실력적으로 성장한 부분도 있지만,
한 개인으로서 성장한 부분이 많습니다.
특히 투자자로 살면서 내향적이던 제가 숱하게 사람을 만나게 되고
그 과정에서 사람에 대한 이해도가 높아지게 되고,
월부 안에서 공부를 하면서 누군가에게 도움을 주는 입장이 되면서
진심으로 돕고 싶은 마음이 생기니, 그 사람을 더 들여다볼 수 있게 되었습니다.
“투자에 대한 생각이, 5년 뒤에도 똑같이 생각하면 성장이 하나도 이루어지지 않은 겁니다.”
이 말이 너무나 와닿았습니다.
저 역시 복기를 하는 것, 특히 실패를 마주보는 것을 정말 어려워하고
따라서 행동이 느랴지고, 회피하는 성향을 갖고 있음을 알게 되었습니다.
저를 알고, 그 과정들을 온전히 이해하고, 실패를 거듭하지 않겠다 하는 의지와
어떻게서든 열린 마음으로 배우려는 겸손함을 갖추어져 있는 것이
투자자로서, 개인으로서 너무나 중요함을 깨달았습니다.
단계에 맞게 새로운 것을 찾아야 함을,
그리고 매 순간 도전해야 함을 계속해서 느낍니다.
반복하다보면 어느 샌가 성장해 있는 나의 모습을 마주하고,
이전과 다른 케파로 조금은 여유가 생겨 못챙겼던 것들을 챙기게 되고,
힘들더라도 어떻게든 해내려고 하는 사람이 지치지 않고 오래할 수 있습니다.
정보가 많은 시장에서, 오히려 남들의 멋진 모습을 동경과 동시에 괴로워하는 요즘 사람들에게
오히려 다시 돌아가, 지금 당장 해야할 것을 찾고 행동하는 것이 너무나 중요함을 깨닫습니다.
두려워하지 않고, 결단하고, 부딪히고, 기꺼이 즐겨보겠습니다.
긴 시간동안 강의해주신 마스터 멘토님 감사합니다.
1순위. 투자
매도 3회, 매수 1회 (서울 상금지 갈아타기)
드디어 잘 안팔리던 지방 물건이 매도가 되면서, 제가 원했던 1순위 단지에 매수를 할 수 있었습니다. 쟈니 튜터님, 제리파파 튜터님의 조언으로 복기를 하다보니 얼마나 제가 운이 좋았는지 새삼 느낄 수 있었고, 나름대로 우여곡절을 겪으면서 투자자로서 조금이나마 성장할 수 있었습니다.
갈아타는 과정에서 정말 운이 좋았습니다. 매수를 희망했던 단지가 약 2~3달 동안 멈춰있을 수 있는 시장이었고, 환금성이 떨어지는 선호도가 낮은 제 물건이 결국 운이 좋게 실거주자한테 매도가 되었습니다. 이 과정에서 “선매수 후매도”에 대한 욕망이 굴뚝 같았지만, 그 리스크를 정리하면서 아직도 부족함을 깨달았고, 매수하고 나서도 챙겨야 할 리스크에 대해 정리하면서 갈아타기의 난이도가 말처럼 쉽지 않구나를 새삼 느끼게 되었습니다.
결국 “더 좋은 자산으로 갈아탄다” 의 관점에서 더 좋은 자산이라는 확신이 그 어떤 역경들과 의심을 뚫고 나갈 수 있는 힘임을 다시 한번 느끼게 되었습니다. 지금까지 5년 동안 이 생각이 크지 않았던 것 같은데, 이번 갈아타기를 하는 과정에서 더더욱 확신이 생겼습니다. 지금까지 투자자로서 반복된 행동들이 이런 결과를 낼 수 있다는 것에 감사함이 들고, 그동안 수없이 도와준 선생님, 동료분들, 묵묵히 곁을 지켜준 가족들에게 진심으로 감사드립니다.
2순위. 독서
후기 0 / 3 (3권 완독)
이번에 일류의조건, 무엇이 나를 살아있게 만드는가, 측적과발산 총 3권을 다 읽었지만, 아직 후기로 남기지 못했습니다. 이번에 읽은 책들이 지난 학기 쟈니 튜터님꼐 받은 피드백을 개선하고자 읽으려 했던 책이고, 독서하는 과정에서 제게 필요한 구절들이 너무나 많았습니다.
하지만 동시에 정리를 하려다보니 '내가 이것밖에 아직 깨닫지 못했구나, 아직 부족하다'.' 라는 생각에 독서후기를 회피하고, 다른 것들을 더 우선적으로 생각하지 않았나 생각이 듭니다. 이번 주 평일에는 가급적 강의, 과제, 미니임보에 집중하고 주말에는 독서후기, 생각정리를 원씽으로 해서 마무리를 지어보려 합니다.
그 중 <축적과발산> 신수정 님의 책들이 제게 큰 울림을 주었습니다. 완벽주의 성향이 짙은 저로서 아웃풋의 의미를 온전히 깨닫지 못하고, 그저 주어진 과제에 대한 결과물로 인식을 했던 것 같습니다. 하지만 아웃풋은 성장의 결과이자, 제게 주는 자신감의 원동력이 될 수 있기 때문에 압박감으로 느끼지 않고, 긍정적으로 바라봐야 함을, 그리고 성장에 반드시 필요한 우선 업무임을 느꼈습니다. 멘토 튜터님께서 반드시 ‘결과를 내야한다’의 의미를 이 책을 읽고 깨달았습니다. 그동안 나름대로 의미를 정립해왔다고 생각했지만, 그저 과제를 쳐내는데 급급했었기에 이 책을 다시 한번 정리해서, 지금 내가 의문이 드는 항목들에 대해 정리하고, 어떤 아웃풋으로 연결해야 하는지 고민해서 11월을 맞이하겠습니다.
3순위. 관계
즐거운 투자자로 한 달 보내기
돌요분들의 목표 달성 돕기
이번 한 달 동안 가장 성과가 있다고 말할 수 있는 것은 바로 관계입니다. 지난 학기 저는 자신감이 부족했고, 그 덕에 기존에 잘했떤 영역에서도 퍼포먼스가 나오지 않았습니다. 이번 한 달 같은 조원분들, 어려워하는 조장님들을 도와드리면서 제 나름대로 갖고 있는 장점들에 대해 생각해볼 수 있었고, 이걸 충분히 극대화할 수 있겠구나 생각이 듭니다.
물론 이 과정에서 너무나 좋은 동료분들, 선생님을 만났기 때문에 가능하다고 생각합니다. 누구보다 저를 믿어주고 잘 따라와준 톰이들, 그리고 묵묵히 조의 분위기를 이끌어주신 제리파파 튜터님, 언제나 뒤에서 모든 것들을 살펴봐주시고 조언 주시는 잔쟈니 튜터님꼐 진심으로 감사드립니다.
아쉬웠던 것은 투자를 희망하는 동료분들이 투자로 이어지지 못했다는 점입니다. 아직까지 멈춰 있는 지방 시장에 대해 ‘지금이 기회인 것’을 더 강력히 피력하고, 해야 할 행동들에 대해 더 강하게 말씀드리면 좋았을 것이 조금은 아쉬운 마음이 듭니다. 그럼에도 그 과정에서 조금이나마 남은 기간동안 결과를 내려는 동료분들이 대단하기도 했습니다.
투자를 하지 않은 분들은 임장이나 임보의 목표가 있었을텐데, 그 부분에 대해 저 스스로 더 구체화하지 않고 그저 보이는 것들에 대해서만 조언을 드린 점이 조금은 아쉽습니다.
동료분들의 목표 달성이 정말 목표라면, 저 스스로 그 점을 더 구체화하고, 더 체계화된 액션플랜을 세웠어야 했는데 우선순위에 밀려 그 부분을 놓친 점이 많이 아쉬움으로 남습니다. 리더로서 더 채워야 할 영역이라고 생각하고, 반드시 11월에는 행동으로 보이겠습니다.
11월 계획
11월에는 ‘재테크입문반’을 처음으로 수강합니다. 너나위님의 강의도 설레지만, 앞으로의 미래를 구체적으로 게획할 수 있다는 점에서 설렙니다. 특히, 이 과정을 통해 재테크에 대해 무지한 분들에게도 제가 도움이 되는 존재로 거듭날 수 있게 될 것 같아 설렙니다.
“누구나 부자가 될 수 있다” 라는 생각으로, 재테크 로드맵을 누구에게 설명할 수 있을 정도의 실력을 갖추는 11월을 보내는 것. 이것을 1순위로 두고, 11월을 맞이하겠습니다.
동시에 2순위는 독서(생각정리), 3순위(관계/건강)로 지금껏 챙기지 못했던 영역들에 대해 더 경각심을 갖고 챙기겠습니다.
한 달 동안 정말 애써주신 여리님, 라왕님, 민배님, 도해님, 윤돌님, 람쥐님, 크솜님. 부족한 조장이지만 너무나 잘 따라와주셔서 진심으로 감사드립니다. 이제 끝이 아니니 앞으로도 계속해서 우러부안에서 뵐 수 있으면 좋겠습니다.
그리고 동료이자, 튜터로서 이번 한 달의 여정을 이끌어주신 제리파파 튜터님 감사합니다.
