안녕하세요.
민갱입니다.
전세 만기가 다가오는데 보증금을 더 올려달라는 말을 들으면,
가장 먼저 부족한 돈을 어떻게 마련할지 고민하게 됩니다.
모아둔 돈으로 채울 수 있을지, 대출을 더 받을 수 있을지, 다른 집으로 옮겨야 할지 하나씩 따져보게 되죠.
기사에는 전세보증금을 2억4000만 원에서 3억4000만 원으로 올려달라는 요구를 받은 세입자 사례가 나옵니다.
이 세입자는 대출을 받을지, 월세를 감수할지 고민하면서 다른 전셋집도 알아보고 있다고 합니다.
보증금 인상분을 월세로 돌릴 수 있다면 당장 마련해야 할 목돈은 줄어듭니다.
대신 매달 월급에서 주거비로 나가는 돈이 늘어납니다.
이 경우 계약을 이어갈 방법을 찾았더라도,
앞으로 돈을 모으는 속도까지 달라질 수 있는 겁니다.
올해 1~9월 서울 아파트 임대차 거래에서 반전세를 포함한 월세 비중은 51%였습니다.
기사에서는 전세보증금 인상분을 마련하지 못해 반전세나 월세로 전환할 때
세입자의 고정 지출이 커지는 문제도 짚었습니다.
전세보증금 인상분을 마련하기 어려워지면 자연스럽게 전세대출 이자와 월세를 비교하게 됩니다.
부족한 보증금을 은행에서 빌리면 이자를 내고,
보증금 일부를 월세로 돌리면 집주인에게 월세를 냅니다.
돈을 받는 대상은 달라도,
내 통장에서 주거를 유지하기 위한 지출이 발생한다는 점은 같습니다.
저는 이때 내 집 마련에 필요한 원리금도 함께 계산해봐야 한다고 생각합니다.
집을 사기 위한 대출은 큰 금액이라 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 그런데 지금 살고 있는 집을 유지하는 데도 매달 적지 않은 돈이 들어간다면, 매수했을 때의 월 상환액과 실제로 얼마나 차이가 나는지 확인해볼 필요가 있습니다.
예를 들어 기사처럼 월세로 매달 300만 원을 내고 있다고 해보겠습니다. 1년이면 3600만 원입니다.
이 돈을 주택담보대출 이자로 낸다고 생각하면, 어느 정도 대출 원금에 해당할까요?
실제 적용금리는 은행과 개인의 조건에 따라 달라지겠지만
연 5%를 가정해보면 계산은 간단합니다.
월세와 같은 월 이자가 발생하는 대출 원금 = 월세 × 12 ÷ 연이율
300만 원 × 12 ÷ 0.05 = 7억2000만 원
월세 300만 원은, 연 5% 기준
7억2000만 원을 빌렸을 때의 한 달 원리금과 같은 금액입니다.
금리에 따라 환산되는 금액은 달라집니다.
| 가정한 주담대 연금리 | 월 이자 300만 원에 해당하는 대출 원금 |
|---|---|
| 연 4.5% | 8억 원 |
| 연 5.0% | 7억2000만 원 |
| 연 5.5% | 약 6억5455만 원 |
위 금액은 이자 부담을 환산한 값입니다.
실제 대출 가능액은 소득과 기존 부채에 따른 DSR, 담보가치에 따른 LTV, 지역·주택가격별 대출 한도 등을 함께 적용해 정해집니다.
대출 원금만 보면 큰돈이지만, 월세를 내며 살 때의 지출도 이렇게 바꾸어 계산하면 다르게 보입니다.
매달 이 정도의 주거비를 지출할 계획이라면,
내가 가진 자기자금과 실제 가능한 대출로 마련할 수 있는 집도 함께 살펴볼 이유가 있는 것이죠.
다만 매수 후 생활비를 계산할 때는 원금 상환액까지 넣어야 합니다.
같은 연 5%가 유지되고 30년 동안 원리금균등으로 갚는다고 가정하면,
7억2000만 원의 월 상환액은 약 386만5000원입니다.
월세 300만 원보다 매달 약 86만5000원이 더 필요합니다.
반대로 원금과 이자를 합쳐 월 300만 원까지 갚을 계획이라면,
같은 조건에서 계산되는 대출 원금은 약 5억5900만 원입니다.
이 역시 대출 심사 전의 계산값입니다.
주택담보대출 원리금 중 이자는 돈을 빌린 비용이고,
원금은 빌린 돈을 갚는 금액, 바로 저축액입니다.
원금도 매달 통장에서 빠져나가므로 감당할 수 있는지 반드시 확인해야 합니다.
다만 원금을 갚는 만큼 남은 대출이 줄어든다는 점은 월세나 이자와 다릅니다.
이번 달 나가는 돈과 함께, 5년 뒤와 10년 뒤 남은 빚과 거주 계획이 어떻게 달라질지도 생각해보는 겁니다.
임대차로 거주하면 앞으로 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 다시 조정해야 할 수 있습니다.
계속 살고 싶어도 집주인의 사정이나 계약 조건에 따라 이사를 고민하게 될 수도 있고요.
반면 오래 살 수 있는 집을 감당 가능한 조건으로 마련한다면, 대출을 갚아가면서 거주 계획도 길게 세울 수 있습니다.
아이의 학교나 출퇴근, 가족의 생활을 계약 만기 때마다 다시 고민하는 부담을 줄이는 것도 내 집 마련의 의미라고 생각합니다.
매수했을 때의 원리금이 현재 임대차 비용보다 조금 더 들더라도,
그 차액을 감당할 수 있고 오래 거주할 계획이라면 내 집 마련을 검토해볼 이유가 있습니다.
월 지출의 차이뿐 아니라 부채 상환과 주거 안정까지 함께 보는 것이죠.
물론 이를 판단하려면 내 숫자부터 알아야 합니다.
우선 현재 보증금에서 대출을 갚고 돌려받을 내 돈에, 그동안 모은 종잣돈을 합쳐봅니다.
내 집 마련에 활용할 수 있는 자기자금이 얼마인지 계산하는 겁니다.
각자의 상황에는 아래 계산을 적용해볼 수 있습니다.
매수에 쓸 수 있는 자기자금 = 현재 임대차보증금 − 상환할 보증금 관련 대출 + 모아둔 종잣돈
후보 주택 매수에 필요한 자기자금 = 매매가격 − 실제 가능한 주택담보대출 + 취득세,중개보수,이사비 등 부대비용
이 두 금액을 비교하면 어떤 집을 검토할 수 있는지, 부족하다면 얼마를 더 준비해야 하는지 알 수 있습니다.
주택담보대출은 매수할 집과 내 소득·부채를 기준으로 별도로 확인해야 합니다.
전세를 연장하거나 월세로 전환하는 데 필요한 돈을 계산하는 지금, 내가 가진 자기자금과 매달 감당할 수 있는 주거비를 내 집 마련에 어떻게 활용할 수 있을지도 함께 계산해보자는 것입니다.
그다음 실제 적용받을 금리와 상환 기간으로 월 원리금을 계산하고,
취득세·중개보수와 보유세·약간의 수리비까지 반영합니다.
집값 상승을 전제하지 않아도 생활비와 비상자금을 확보하며 오래 보유할 수 있는지 살펴보는 겁니다.
지금 살고 싶은 집을 바로 매수하기 어렵다면,
내 자금으로 가능한 지역과 거주환경, 출퇴근 시간을 비교해볼 수 있습니다.
당장 매수할 조건이 되지 않더라도 이 계산은 필요합니다.
목표로 하는 집까지 자기자금이 얼마나 부족한지, 매달 얼마를 모아야 하는지 알아야 내 집 마련을 구체적인 계획으로 옮길 수 있기 때문입니다.
전세 만기를 앞두고 월세 전환을 고민하고 있다면,
내 집 마련을 선택지에 올려놓고 직접 계산해보셨으면 합니다.
내가 마련할 수 있는 집은 어디인지, 매달 얼마를 갚아야 하는지, 그 집에서 얼마나 오래 살 수 있을지.
이번 계약을 준비하는 시간을, 앞으로 우리 가족이 살아갈 집을 준비하는 시간으로도 써보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
