안녕하세요, 스리링입니다 :)
요즘 투자할 수 있는 지역들을 살펴보다 보면 이런 고민이 생깁니다.
"같은 투자금이라면 수도권 외곽이 나을까, 광역시가 나을까?"
수도권은 그래도 수도권이니까 더 낫지 않을까 싶다가도
같은 투자금으로 지방에서는 훨씬 선호도 높은 단지를 살 수 있는 것 같다는 마음이 드는데요.
막상 두 지역을 펼쳐놓으면 입지를 평가하는 기준도 다르고
단지의 연식이나 규모도 달라서 무엇부터 비교해야 할지 막막해집니다.
특히 지방은 가격이 저렴해 보이는 단지가 많다 보니
단순히 싸다는 이유로 투자 후보에 넣기도 쉽습니다.
그런데 정말 가격이 저렴하다는 것만으로 좋은 투자라고 할 수 있을까요?
저도 지방과 수도권을 함께 비교하면서 고민했던 부분이기에
지방투자와 지역 간 비교평가를 어떻게 하면 좋을지 배운 내용을 정리해 보려고 합니다.
STEP 1. 지방투자는
세 가지 조건이 모두 맞는지부터 봅니다
지방투자는 예상보다 투자 기간이 길어질 수도 있기 때문에
적어도 5년은 보유할 수 있다는 마음으로 접근해야 합니다.
그래서 저는 지방투자 후보를 볼 때 세 가지를 먼저 확인하려고 합니다.
① 가치가 있는가?
- 그 지역 사람들이 실제로 선호하는 단지인가? (입지 비교)
- 그 지역 전체에서 상·중·하 중 어느 정도 위치인가?
- 시간이 지나도 사람들이 선택할 만한 이유가 있는가?
② (가치가 있는데) 덜 올랐는가?
- 비슷한 가치를 가진 다른 단지보다 저평가 됐는가?
- 단순히 가격이 싼 것인지, 가치 대비 저렴한 것인가?
- 덜 올랐다면 그 이유는 무엇인가?
③ 공급이 없는가?
- 앞으로 입주 예정인 물량이 얼마나 있는가? 미분양 상황은?
- 주변 신축 공급에 전세와 매매 수요를 뺏길 가능성은 없는가?
공급의 영향을 받더라도 버틸 수 있는가?
(이렇게 두 지역의 미분양 상황이 다릅니다)
여기서 중요한 것은 세 가지가 모두 교집합인 곳을 확인하는 것입니다.
좋은 단지라도 너무 비싸게 사면 수익을 내기 어렵고,
아무리 저렴해도 사람들이 선호하지 않는 단지라면 오랫동안 가격이 움직이지 않을 수 있기 때문입니다.
특히 공급은 내가 예상한 시점에 매도하거나 전세를 맞추지 못할 위험까지 있습니다.
결국 지방투자는 가치가 있고, 가치 대비 덜 올랐으며
공급 리스크가 없는 단지를 찾는 과정이라고 생각합니다.
STEP 2. 오른 지역에서
비교평가의 기준을 찾아봅니다
그렇다면 어떤 단지가 가치 대비 덜 오른 것인지 어떻게 알 수 있을까요?
그 답은 이미 오른 지역을 정답지로 찾아볼 수 있습니다.
해당 지역에서 가격이 많이 오른 단지와 상대적으로 덜 오른 단지의 특징을 살펴보는 것입니다.
이때 단순히 가격이 얼마나 올랐는지만 보는 것이 아니라 두 가지를 정리해 봅니다.
지역 내 선호도 (큰 관점에서)
그 지역 안에서 사람들이 얼마나 선호하는 단지인지 살펴봅니다.
- 상: 지역을 대표하거나 수요가 집중되는 선호 단지
- 중: 일정한 수요가 있지만 상위 단지보다는 선호도가 낮은 단지
- 하: 입지나 상품성 등의 이유로 선택 우선순위가 밀리는 단지
단지의 컨셉을 찾기
같은 지역 안에서도 단지마다 사람들이 선택하는 이유가 다릅니다.
(예시)
- A단지 : 입지가 좋은 핵심 생활권의 구축/신축
- B단지 : 1등 생활권 바깥에 있는 나홀로 구축/신축
- C단지 : 4등 생활권 구축택지 안의 단지 등등
예를 들어 A단지가 많이 올랐고 C단지는 덜 올랐다고 가정해 보겠습니다.
그럴 때, A 단지의 컨셉/특징과 C 단지의 컨셉/특징을 적어보는 것입니다.
이렇게 정답지 지역에서 오른 단지에서 기준을 뽑아보면
다른 지역의 단지를 비교할 때도 무엇을 봐야 하는지 조금씩 보이기 시작합니다.
STEP 3. 수도권 vs 지방은
이 순서대로 해봅니다
이제 서로 다른 지역의 단지를 비교해 보겠습니다.
저는 지난 월부학교 강의를 바탕으로 다음 순서로 접근하려고 합니다.
① 평당가로 후보 추리기
먼저 지역별 평당가를 살펴보면서 수도권과 지방에서 유사한 평당가를 가진 두 지역을 찾아봅니다.
가격 수준이 비슷한 지역을 추려볼 수 있지만, 평당가 자체가 가치를 의미하는 것은 아닙니다.
평당가는 비교 후보를 찾는 출발점으로 활용합니다.
② 지역 내 선호도 정리하기
여기서 중요한 질문을 던져봅니다 "이 단지는 그 지역에서 어느 정도 선호받는 단지일까?"
수도권 외곽의 중하위 단지와 지방 광역시의 상위 단지를 비교하고 있을 수도 있습니다.
반대로 두 지역 모두 상위 생활권에 있는 단지일 수도 있습니다.
단순히 수도권이냐 지방이냐를 먼저 판단하기보다
각 지역 안에서 사람들이 얼마나 선호하는 단지인지 확인합니다.
③ 단지의 컨셉과 모양 맞추기
마지막으로 비슷한 성격의 단지인지 살펴봅니다. 핵심 생활권 구축끼리,
외곽 신축끼리, 입지가 다소 떨어지는 대단지끼리 비교해 보는 것입니다.
예를 들어 지방 A지역의 핵심 생활권 구축을 수도권 B지역의 외곽 신축과 비교한다면
서로 다른 가치가 가격에 어떻게 반영되어 있는지 설명할 수 있어야 합니다.
반드시 모든 조건이 똑같은 단지를 찾아야 하는 것은 아닙니다.
중요한 것은 두 단지의 차이를 이해하고
그 차이가 가격에 충분히 반영되었는지 판단하는 것입니다.
따라서 지역 간 비교는 다음과 같이 정리할 수 있겠습니다.
평당가로 후보 추리기 → 지역 내 선호도 정리 → 컨셉/모양 맞추기
이 순서대로 비교하면 적어도 단순히 가격이 비슷하다는
이유로 서로 다른 단지를 비교하는 실수를 줄일 수 있을 것 같습니다.
STEP 4. 수도권과 지방,
결국 무엇을 선택해야 할까요?
수도권은 장기적인 수요와 환금성을 기대할 수 있는 지역이지만
같은 투자금으로 매수할 수 있는 단지의 선호도가 낮을 수 있습니다.
반면 지방은 같은 투자금으로 지역 내 선호도 높은 단지를 매수할 기회가 있지만
공급이나 매도 시점의 시장 상황에 따라 투자 기간이 길어질 수 있습니다.
수도권 외곽에서 이렇게 번 돈을 다 토해내는 단지가 있는가 하면,
지방에서도 5년을 들고갔을 때 수익을 내는 단지가 있습니다.
수도권이라고 모두 환금성이 좋은 것도 아니고
지방이라고 모두 장기 보유가 어려운 것도 아닙니다.
결국 지역만으로 결론을 내릴 수는 없기에
마지막에는 세 가지를 다시 확인해 보려고 합니다.
① 가치가 있는가?
각 지역 안에서의 선호도와 실제 수요를 비교합니다
② 가치 대비 어느 단지가 덜 올랐는가?
비슷한 가치의 단지들과 비교해 현재 가격과 투자금이 적절한지 판단합니다
(예컨대 기존엔 1억대 투자금이었으나,
매가 상승으로 2억의 투자금이 들 경우)
③ 공급이 없는가? 내 상황에서 어떤 투자가 괜찮은가?
투자금뿐 아니라 공급, 전세 리스크, 보유 비용과 환금성까지 함께 고려합니다.
가치가 비슷하다면 그다음에는 투자 조건과 리스크를 비교할 수 있을 것입니다.
반대로 가치가 크게 다르다면 단순히 투자금이 적게 든다는 이유만으로 선택하기는 어려울 것 같습니다.
비교평가의 목표는
내가 선택한 이유를
설명할 수 있는 것입니다
투자 공부를 하다 보면 어느 지역이 더 좋은지, 어떤 단지가 더 많이 오를지 정답을 찾고 싶어집니다.
그런데 이번에 비교평가를 다시 정리하면서 중요한 것은 왜 이 단지를 선택해야 하는지
설명할 수 있는 기준을 만들어 가는 것이라는 생각이 들었습니다.
이 지역에서는 사람들이 이런 단지를 선호하고
비슷한 가치를 가진 단지들과 비교했을 때 가격은 이 정도이며
공급과 보유 리스크를 고려해도 투자할 만하다고 판단했기 때문에 선택한다
처음부터 지역 간 비교평가를 완벽하게 할 수는 없겠지만
하나씩 근거를 찾아가다 보면 비교하는 눈도 조금씩 생기지 않을까요?
단순한 가격 비교를 넘어
가치와 가격의 차이를 설명하는 연습을 함께 해보시면 좋겠습니다.
러미 튜터님 항상 감사합니다 :)
