안녕하세요.
월부의 마스터키, 감사의열쇠입니다. 🔑
주말에는 비와 함께 칼바람이 불더니,
오늘은 다시 따뜻한 날씨가 되었네요~ 😊
이번에 투자 경험담을 작성하며
다시 한번 투자 복기를 하게 되었습니다.
투자자의 복기에는 참 다양한 방법 있습니다.
- 📝 매수 시점의 복기
- 🏡 보유 과정에서의 복기
- 🔄 매도(갈아타기) 과정의 복기
저는 특히 ‘보유 과정’에서의 복기를 여러 번 거치다 보니,
복기의 깊이도 점점 더 정교해지고
제 투자에 무엇을 적용해야 할지도 훨씬 더 선명해짐을 느낍니다.
오늘은 최근 저의 2호기를 보유 2년 시점에 복기하며 느낀
솔직한 깨달음들을 여러분과 나누어 보려 합니다.
🌿 ‘저평가’만 보던 과거, 그리고 진짜 리스크를 마주하다
돌이켜보면 예전의 저는 투자의 기준인 ‘저환수원리’ 중에서도
특히 ‘저평가’에만 큰 비중을 두곤 했습니다.
다른 기준들의 진짜 중요성을 온전히 체감하지 못했던 거죠.
그 시절 제게 리스크란 이 정도였습니다.
- “이 지역과 인근지역에 입주 물량이 얼마나 있지?”
- "역전세가 나면 감당이 가능한가?"
- "최악의 경우, 잔금은 감당이 가능한가?"
하지만 투자를 거듭하고 복기를 해갈수록,
‘리스크’의 비중을 훨씬 더 높여서 의사결정을 해야 한다는 것,
그리고 ‘환금성’ 또한 내 투자 방향에 맞게 다르게 적용해야 한다는 소중한 배움을 얻게 되었습니다.
🛡️ 더 촘촘하게 따져봐야 할 나만의 ‘리스크’ 기준
리스크에는 여러 종류가 있습니다.
- 🌐 시장에 대한 리스크
- 🏢 투자 물건, 조건, 상황에 대한 리스크
- 👤 투자자 본인에 대한 리스크 (투자 대상에 대한 이해)
리스크는 시장의 흐름부터 내 상황,
그리고 투자 물건 자체에 이르기까지 참 다양한 얼굴로 다가옵니다.
모두 큰 리스크이지만, 장기적으로 자산을 차곡차곡 쌓아갈 투자자로서 가장 큰 리스크는
'투자 대상에 대한 이해가 부족한 투자자 본인의 리스크'라고 생각합니다.
그리고 투자 대상에 대한 깊은 이해는 결국 치열한 투자 경험을 통해 만들어지겠죠.
저는 투자자 본인의 리스크를 단단히 헤지(Hedge)시켜 줄 수 있도록,
투자의 원칙과 기준 중 ‘리스크’의 기준을 조금 더 깊이 살펴보게 되었어요.
특히 투자 의사결정 과정에서 리스크를 적용할 때는 지역에 따라 기준이 달라질 수 있습니다.
🏙️ 서울·수도권 투자를 볼 때
- 역전세를 감당할 수 있는지? (전세가의 5~10% 정도 마통 가용이 가능한지)
- 가격이 조정 받더라도 내가 온전히 버텨낼 수 있을 만큼의 레버리지만 사용했는지?
- 🏡 지방 투자를 볼 때
- 잔금과 역전세 대응은 가능한가?
- 눈에 보이는 것 외에 숨어 있는 공급 물량(인허가, 착공 물량 등)이 발생할 요인은 없는지?
- 가격이 조정받더라도 내가 온전히 버텨낼 수 있을 만큼의 레버리지만 사용했는지?
서울과 지방은 바라보는 결이 조금 달랐습니다.
서울은 전세가를 조절하면 잔금 리스크를 낮출 수 있기에 주로 역전세 리스크를 확인하게 되지만,
지방 투자 시에는 '숨어있는 공급 물량'을 훨씬 더 깊게 살펴봐야 한다는 것을 깨달았습니다.
투자 시점에 없었던 공급이 언제든 생길 수 있다는 점이 지방 투자의 가장 큰 리스크가 되더라고요.
지방에 투자할 때는 반드시 의사결정 단계에서
공급 리스크를 단단히 염두에 두어야 한다는 소중한 배움을 얻었습니다.
그리고 무엇보다 '내가 버텨낼 수 있을 만큼의 레버리지'를 사용하는 것이
정말 중요한 기준이 되었습니다.
지금은 상승의 시장이 많이 흘러왔기 때문에,
더더욱 ‘하락장이 왔을 때도 버틸 수 있는’ 수준의 레버리지를 사용해야 함을 체감하고 있습니다.
혹시 투자를 앞두고 계시거나 갈아타기를 앞두고 계신 분들이 계시다면,
이 리스크에 대해 충분히 고민해보시고 현명한 의사결정을 내리셨으면 좋겠습니다.
💎 내 투자 방향에 따라 ‘환금성’의 비중을 높여야 할 때
지금 이 순간에도 각자의 상황에 따라 가치투자를 지향하시는 분도,
혹은 소액투자로 속도를 내야 하는 분도 계실 겁니다.
저처럼 적은 투자금으로 빠른 시일 내에 자산을 불려나가야 하는
‘소액 투자’ 방향을 가진 분들이라면,
저평가와 리스크뿐만 아니라 ‘환금성’에 훨씬 더 큰 무게를 두어야 한다는 걸 절실히 느꼈습니다.
- "2년 뒤 예상했던 목표 수익률에 미치지 못하더라도, 원할 때 매도가 가능한가?"
- "시장이 얼어붙는 하락장에서도 실 수요자들이 찾아와 줄 만한 단지인가?"
매수 시점부터 매도를 미리 염두에 두고,
매도 후에 다음 투자를 바로 이어갈 수 있는 의사결정을 하는 것.
내가 팔고 싶을 때 언제든지 시장이 받아줄 만한 선호도 있는 단지를 선택하는 것이
다음 투자를 이어가는 핵심 투자 기준이라는 것을 알게 되었습니다.
이 두 가지 기준을 의사 결정의 최우선 순위에 올려둔다면,
내 투자 방향과 훨씬 더 단단하게 부합하는 현명한 결정을 내릴 수 있겠더라고요.
제가 치열하게 고민하고 복기해 온 작은 깨달음들이,
지금 이 순간에도 나만의 기준을 다듬어가는 분들께 참고가 되었으면 좋겠습니다.
오늘도 더 나은 내일을 향해 나아가는 모든 분들의 투자 생활을
진심으로 응원합니다.
감사합니다.
- 감사의열쇠 드림 -
