안녕하세요.
민갱입니다.
임장을 다녀와서 두 단지를 비교하다 보면 이런 생각이 듭니다.
“여기는 역이 가까운데, 저기는 신축이고 단지도 더 크네. 그래서 어디가 더 좋은 거지?”
그렇게 시세를 열어보면 어느새 ‘더 비싼 단지가 더 좋은가 보다’ 하고 생각하게 됩니다.
그런데 시간이 지나 가격이 바뀌면? 좋은 단지도 바뀌는걸까요?
가치 있는 아파트를 골라내려면 두 단지의 어떤 차이가 사람들의 선택을 바꾸는지 먼저 살펴봐야 합니다.
비교평가가 막힐 때 저는 비슷한 단지 두 곳부터 꺼내놓습니다.
1. 조건을 맞추면 비교가 쉬워집니다
먼저 연식과 평형이 비슷한 단지를 골라보세요.
그래도 비교가 어렵다면 세대수까지 비슷한 곳으로 맞춰보면 좋습니다.
입주 5년 차 대단지 34평과 입주 20년 차 소규모 단지 25평을 한 번에 비교하려고 하면,
한쪽이 더 좋아 보여도 그 이유를 하나씩 찾아내기가 어렵습니다.
비슷한 시기에 지어진 같은 평형의 단지 두 곳을 놓고 보면,
역까지 가는 길이나 단지 주변 환경처럼 두 단지를 실제로 가르는 가치의 차이 비교해볼 수 있습니다.
2. 조건을 맞췄다면 가치(교통·환경·학군)를 비교해봅니다.
- 교통: 강남접근성, 주요 업무지구 접근성
- 환경: 쾌적함, 비선호시설 유무
- 학군: 초품아, 학교 및 학원가
환경을 볼 때 저는 없어야 할 것이 없는지 눈여겨봅니다.
공원이 가까운 것도 좋지만, 역에서 집에 갈 때마다 유흥업소가 밀집한 골목을 지나야 한다면
또한 주변에 공장이나 교도소 같은 교정시설이 있다면?
‘사람들의 선호도가 떨어질 수 있겠다’고 생각해볼 수 있습니다.
그 점 하나로도 다른 단지를 고를 수 있거든요.
가상의 A단지와 B단지로 비교해볼게요. 두 곳은 연식과 평형, 세대수가 비슷합니다.
- A단지는 강남역까지 47분. 출퇴근이 편하지만, 역에서 단지로 오는 가장 빠른 길에 유흥업소가 몰려 있습니다.
- B단지는 강남역까지 56분. 출퇴근은 더 오래 걸리지만, 귀갓길이 조용하고 공원이 가깝습니다. 초등학교까지 큰길을 건너지 않고 갈 수 있는 초품아
여기서 저는 ‘이 동네에서 집을 구하는 사람들은 어느 차이를 더 중요하게 볼까?’를 생각해봅니다.
출퇴근 수요가 많다고 판단하면 A단지를 먼저 볼 수 있습니다.
자녀의 통학과 조용한 주거환경을 중요하게 보는 가족이 많다면 B단지의 장점에 더 무게를 둘 수 있고요.
3. 어느 쪽이 더 좋은지 이유를 적고, 가격을 붙여봅니다
제가 교통에 더 무게를 둬 A단지를 먼저 골랐다고 해볼게요.
비슷한 층과 상태의 매물을 확인해보니 A단지는 10억, B단지는 8억 5천만 원입니다.
이제는 질문이 달라집니다.
“귀갓길이 조금 아쉬워도, 출근길을 10분 줄이기 위해 1억 5천만 원을 더 낼까?”
같은 가격이라면 A단지를 먼저 보겠지만, 1억5천만 원 차이라면 B단지가 더 매력적이라고 판단할 수도 있습니다.
임장하시면서 부동산 사장님께 “두 단지를 같이 보시는 분들은 어디를 더 좋아하세요?”라고 물어볼 수도 있습니다.
4. 호재는 플러스알파로 생각합니다
B단지 근처에 새 역이 생긴다는데, 그러면 B단지가 더 좋은 것 아닌가요?
교통이나 재건축 호재는 시장 분위기에 따라 힘이 달라집니다.
상승장에서는 집을 사려는 사람들의 움직임에 ‘앞으로 더 좋아질 거라는 기대’가 더해져 가격 상승에 힘을 보탭니다.
하락장에서는 같은 호재가 있어도 매수세가 약해지면 가격 하락을 막아주기 어렵고요.
그래서 저는 지금의 가치로도 이 가격이 납득되는지 먼저 보고, 호재는 +@ 로 봅니다.
처음 적어둔 판단은 현장을 다시 보면 바뀔 수 있습니다.
A단지의 귀갓길이 마음에 걸렸는데, 직접 걸어보니 주민들이 주로 다니는 조용한 길이 따로 있을 수도 있습니다.
그럴 때 처음에 무엇을 중요하게 봤고, 무엇을 확인한 뒤 생각이 바뀌었는지 적어두면
다음 단지를 볼 때 판단의 근거가 하나 더 생깁니다.
이번에 임장한 곳에서 연식과 평형이 비슷한 단지 두 곳을 꺼내보세요.
지금 모습 그대로, 같은 가격이라면 나는 어느 단지를 고를까? 그 이유는 뭘까?를 생각해보고 한 줄로 적어보는겁니다.
비교평가 실력은 그 한 줄을 써보고,
현장에서 내 판단을 다시 확인하는 과정에서 쌓이게 되실 겁니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
